Immobilien im Ausland versteuern – Was Schweizer Eigentümer beachten müssen

Grundprinzip: Immobilien im Ausland werden im Ausland versteuert

Nach international anerkanntem Steuerrecht gilt das Belegenheitsprinzip: Eine Immobilie wird grundsätzlich dort besteuert, wo sie sich befindet.

Das bedeutet konkret:

• Einkünfte wie Mieteinnahmen, Eigenmietwert oder Veräusserungsgewinne unterliegen im Ausland der Steuerpflicht.
• Auch Grund- oder Liegenschaftssteuern werden ausschliesslich im Belegenheitsstaat erhoben.
• Das Vermögen aus dem Liegenschaftsbesitz (sofern im Staat eine Vermögenssteuer erhoben wird) wird ebenfalls im Belegenheitsstaat erhoben. 

Das heisst: Die Schweiz erhebt auf ausländische Immobilien keine direkten Steuern. Dennoch spielen diese eine wichtige Rolle in Ihrer Schweizer Steuererklärung.

Auswirkungen von ausländischen Immobilien auf die Schweizer Steuererklärung

Auch wenn die Steuer bereits im Ausland bezahlt wurde, besteht in der Schweiz eine Deklarationspflicht. Denn auch wenn die Immobilie im Ausland durch Bund und Kanton nicht direkt besteuert wird, hat die ausländische Immobilie dennoch einen Einfluss auf die Steuererklärung in der Schweiz: 

• Satzbestimmendes Einkommen: Einkommen aus der Immobilie (z. B. Miete oder Eigenmietwert abzüglich Unterhaltskosten) fliesst in die Berechnung des Steuersatzes ein. Das bedeutet: Zwar wird es nicht direkt in der Schweiz besteuert, führt aber dazu, dass der Steuersatz für Ihr übriges Einkommen höher ausfällt.
• Vermögenssteuer: Der Steuerwert der Immobilie wird dem weltweiten Vermögen zugerechnet. Dieses bildet die Grundlage für die Satzbestimmung bei der Vermögenssteuer, auch wenn eine Immobilie im Ausland in der Schweiz nicht als Vermögen versteuert werden muss. 
• Schuldenverteilung: Hypotheken und Schuldzinsen werden proportional auf in- und ausländische Liegenschaften verteilt. Das kann dazu führen, dass in der Schweiz weniger Schulden und Schuldzinsen abgezogen werden können und sich das steuerbare Vermögen und Einkommen in der Schweiz erhöhen. 

👉 Beispiel Einkommenssteuer: Ein Ehepaar mit 150'000 CHF Einkommen besitzt ein Ferienhaus in Spanien. Der Eigenmietwert wird von der Schweizer Steuerbehörde mit 20'000 CHF veranlagt. Der Eigenmietwert wird nicht in der Schweiz versteuert, aber für die Bestimmung des Steuersatzes zum Einkommen gerechnet. Das Einkommen von 150'000 CHF wird also zu dem Steuersatz besteuert, der bei 170'000 CHF Einkommen greifen würde. 

Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)

Die Schweiz hat mit vielen Staaten, darunter allen EU-Staaten, ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen. Diese regeln, dass Einkommen und Vermögenswerte nicht doppelt besteuert werden.

• Immobilienerträge (z. B. Mieten oder Gewinne aus einem Verkauf) werden im Ausland besteuert. In der Schweiz werden diese Erträge von der Steuer ausgenommen, aber zur Bestimmung des Steuersatzes berücksichtigt.
• Vermeidung von Doppelbelastung: Durch die DBA wird verhindert, dass sowohl das Ausland als auch die Schweiz dieselben Einkünfte voll versteuern.

Wichtig: Ohne DBA kann es im Einzelfall zu einer Doppelbesteuerung kommen. 

Bewertung der Immobilie

In der Schweiz wird für die Steuererklärung ein Vermögenssteuerwert angesetzt. Der Steuerwert kann sich unterscheiden von: 

• dem Marktwert im Ausland,
• dem dortigen Kataster- oder Steuerwert

Die kantonale Steuerverwaltung legt fest, wie die Bewertung erfolgt. Oft wird ein Wert anhand des Kaufpreises oder einer Schätzung bestimmt. 

Bei nicht durchgehend vermieteten Liegenschaften wird vom Kanton zusätzlich ein Eigenmietwert veranlagt. 

Immobilien im Ausland richtig deklarieren

Folgen einer Nicht-Deklaration

Wer meint, eine ausländische Immobilie in der Schweizer Steuererklärung verschweigen zu können, geht ein hohes Risiko ein. Seit dem automatischen Informationsaustausch (AIA), der am 1. Januar 2017 in Kraft trat, ist die Entdeckungsgefahr massiv gestiegen. Ab 2018 werden die gesammelten Daten zwischen der Schweiz und den AIA-Partnerstaaten ausgetauscht – mittlerweile sind es über 100 Länder, darunter alle EU-Staaten.

Zwar betrifft der Informationsaustausch in erster Linie Bankkonten und Wertschriftendepots, doch liefern diese Daten den Steuerbehörden wertvolle Hinweise auf bisher nicht deklarierte Immobilien im Ausland. Ein verschwiegenes Ferienhaus oder Renditeobjekt kann so leicht ans Licht kommen.

Die Konsequenzen: 

• Nachbesteuerung für zehn Jahre: Sowohl Einkommen als auch Vermögen müssen rückwirkend versteuert werden.
• Verzugszinsen: Auf den nachgeforderten Beträgen fallen Zinsen an.
• Bussen: Zusätzlich können empfindliche Strafen verhängt werden.

Vorteile einer straflosen Selbstanzeige

Wer sich freiwillig bei den Steuerbehörden meldet, profitiert von einer straflosen Selbstanzeige. Das bedeutet:

• Steuern auf Einkünfte und Vermögenswerte müssen nachgemeldet werden. Da eine nicht deklarierte Immobilie im Ausland nur einen Einfluss auf die Steuerprogression und nicht das steuerbare Vermögen und Einkommen hat, ist der Differenzbetrag bei nicht deklarierten Immobilien im Ausland meist gering. 
• Die Steuern sowie Verzugszinsen sind nachzuzahlen.
• Eine Busse entfällt. 

Die gefährlichsten Fallen im ausländischen Steuerrecht

In diesem Artikel stand vor allem die Besteuerung einer ausländischen Immobilie in der Schweiz im Fokus. Doch die grössten Stolperfallen lauern häufig im ausländischen Steuerrecht – und diese sind komplex, weil sie von Land zu Land unterschiedlich sind und das ausländische Steuerrecht sich teils erheblich vom Schweizer Steuerrecht unterscheidet.

Ein typisches Risiko ist die unbeschränkte Steuerpflicht im Ausland: Wer eine gewisse Zahl von Tagen pro Jahr in seiner Ferienimmobilie verbringt, läuft Gefahr, dass der Belegenheitsstaat plötzlich das gesamte Einkommen und Vermögen des Eigentümers besteuern will. Auch im Erbschaftsfall gibt es das Risiko, dass die ausländischen Behörden das gesamte Vermögen der Erbschaftssteuer unterwerfen. 

👉 Fazit: Wer Steuerrisiken bei einer Ferienimmobilie im Ausland vermeiden möchte, sollte frühzeitig eine detaillierte Abklärung durch einen Steuerspezialisten vor Ort vornehmen lassen. Nur so lassen sich böse Überraschungen bei der Einkommen-, Vermögens- oder Erbschaftssteuer verhindern.

Fazit

Schweizerinnen und Schweizer mit Immobilien im Ausland müssen sich auf ein zweifaches Steuersystem einstellen: Die Besteuerung im Belegenheitsstaat und die Deklarationspflicht in der Schweiz. Wer die Regeln des Doppelbesteuerungsabkommens beachtet und seine Immobilien korrekt deklariert, vermeidet Steuerfallen. Im Zweifelsfall sollte man sich von einem Steuerexperten mit Erfahrung im Zielland beraten lassen.