Immobilie übergeben – was ist das
Im Zusammenhang mit der Übergabe einer Immobilie sind drei unterschiedliche Schritte zu unterscheiden: Die Eigentumsübertragung, der Besitzesantritt und der Übergang von Nutzen und Gefahr:
- Die Eigentumsübertragung erfolgt mit der Abgabe der Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt durch den Verkäufer. Mit ihr wird der Käufer rechtlicher Eigentümer der Immobilie und kann sie verkaufen, vermieten und mit einer Dienstbarkeit oder einem Grundpfandrecht belasten. Die Eigentumsübertragung geschieht entweder nach dem Notartermin oder zu einem späteren Zeitpunkt.
- Der Besitzesantritt hingegen bezieht sich auf die Übertragung der effektiven Gewalt über die Immobilie. Dies geschieht meistens durch die Übergabe der Schlüssel an den Käufer. Der Besitzesantritt kann aber auch auf einen späteren Zeitpunkt als die Eigentumsübertragung festgelegt werden. In den meisten Fällen entscheiden sich Verkäufer und Käufer, den Besitzesantritt mit dem Übergang von Nutzen und Gefahr zusammenfallen zu lassen.
- Der Übergang von Nutzen und Gefahr bedeutet, dass der Käufer das Recht hat, die Immobilie frei zu nutzen und die damit verbundenen Vorteile zu erhalten. Gleichzeitig trägt er nun das Risiko für Schäden an der Immobilie. Wenn im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist, gehen Nutzen und Gefahr mit der Vertragsbeurkundung auf den Käufer über. Wird die Immobilie jedoch nicht direkt im Anschluss an die Vertragsbeurkundung übergeben, sollte der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr im Kaufvertrag geregelt werden.
Übergabeprotokoll beim Übergeben einer Immobilie
Ein wichtiges Dokument beim Übergeben einer Immobilie ist das Übergabeprotokoll. Es dient dazu, den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe zu dokumentieren. Bei der gemeinsamen Begehung der Immobilie protokollieren der Käufer und Verkäufer alle relevanten Punkte und nehmen sie in das Übergabeprotokoll auf. Das Übergabeprotokoll wird meist in dreifacher Ausführung erstellt: Eines erhält der Verkäufer, eines der Käufer und eines die Versorgungsbetriebe.
Folgende Inhalte sollten in jedem Fall in das Übergabeprotokoll aufgenommen werden:
- Adresse der verkauften Immobilie bzw. genaue Identifikation
- Liste aller Dokumente, die dem Käufer übergeben werden
- Angaben zu Käufer und Verkäufer inklusive Kontaktdaten
- Detaillierte Beschreibung aller Räumlichkeiten und Aussenbereiche, einschließlich einer Auflistung des vorhandenen Inventars sowie eventueller Mängel oder Schäden
- Übersicht aller Einrichtungsgegenstände, die mit dem Kauf übergeben werden, einschliesslich ihres Zustands
- Aktuelle Zählerstände von Wasser, Strom, Gas etc.
- Anzahl und Art der Schlüssel, die dem Käufer übergeben werden
Dokumente, die mit der Immobilie übergeben werden müssen
Bei der Übergabe einer Immobilie müssen dem Käufer neben den Schlüsseln eine Reihe von Dokumenten übergeben werden. Unter anderem gehören zu diesen:
- Bei vermieteten Liegenschaften: Mietverträge und Mieterspiegel zur Dokumentation der aktuellen Mietverhältnisse.
- Versicherungspolicen, einschliesslich Informationen zur Deckung und den Versicherungsbedingungen.
- Gebrauchsanleitungen für die Gebäudetechnik und Geräte.
- Bei Stockwerkeigentum: Nutzungs- und Verwaltungsordnung sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Rechnungen von Handwerkern für frühere Arbeiten, um einen Überblick über durchgeführte Arbeiten und etwaige Garantien zu erhalten.
- Nebenkostenabrechnungen für eine transparente Darstellung der laufenden Kosten.
- Zertifikate des Kaminfegers zur Überprüfung der Feuersicherheit.
- Baupläne des Hauses, Grundrisszeichnungen und allfällige statische Berechnungen
Diese Dokumente dienen dazu, dem Käufer einen umfassenden Überblick über das erworbene Wohneigentum zu geben. Einige dieser Dokumente (Mieterspiegel und Mietverträge bei vermieteten Immobilien, Dokumente im Zusammenhang mit dem Stockwerkeigentum, Versicherungspolicen) sind rechtlich gesehen ein integraler Teil des Kaufvertrags und müssen für den Käufer meistens bereits vorher einsehbar sein. Andere, wie eine Gebrauchsanleitung für ein Haushaltsgerät, sind weniger kritisch.
Gewährleistung: Wer haftet für Mängel bei der Übergabe einer Immobilie?
Grundsätzlich gilt: Der Übergang von Nutzen und Gefahr geschieht erst mit der Übergabe der Immobilie. Bis zu diesem Zeitpunkt haftet der Verkäufer für Mängel, die zwischen dem Besichtigungstermin und der Übergabe entstanden sind. Allerdings werden die meisten älteren Immobilien unter Auschluss jeglicher Gewährleistungsansprüche verkauft, das heisst, der Verkäufer nur die Haftung für Mängel, wenn sie vorsätzlich verschwiegen wurden.
Haftung für Mängel, die nach der Übergabe entdeckt werden
Wenn im Kaufvertrag nichts Gegenteiliges vereinbart wurde, gilt das Obligationenrecht. Gemäss OR Artikel 197 haftet der Verkäufer 2 Jahre lang für alle Mängel an der Kaufsache, die ihre Nutzbarkeit erheblich mindern oder aufheben. Bei Bauleistungen beträgt die Haftung 5 Jahre. Zu den Mängeln, für die man als Verkäufer haftet, gehören unter anderem:
- Öffentliche Nutzungsbeschränkungen oder Bauverbote
- Verschwiegene Pacht- oder Mietverträge
- noch nicht eingetragene Pfandrechte an der Immobilie (steht das Pfandrecht im Grundbuch, gilt die Information als öffentlich)
- verschwiegene Altlasten (häufiger Fall: Asbest)
- Bauliche Mängel oder Defekte
Insbesondere bei älteren Immobilien ist es jedoch üblich, sämtliche Gewährleistungsansprüche im Kaufvertrag auszuschliessen. Als Verkäufer ist man dann nur noch haftbar, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Die Haftung bei arglistig verschwiegenen Mängeln erstreckt sich über einen Zeitraum von 10 Jahren.
Aufteilung der Nebenkosten und Steuern
Normalerweise muss der Verkäufer bei einem Immobilienverkauf die Grundstückgewinnsteuer entrichten. Sie wird entweder vom Kanton oder der Gemeinde erhoben. Wenn der Verkäufer die Steuer nicht begleicht, kann das Steueramt ein gesetzliches Pfandrecht auf dem Grundstück eintragen lassen und den Käufer zur Zahlung auffordern. Das liegt daran, dass für die Grundstückgewinnsteuer nicht der Verkäufer, sondern letztendlich das Grundstück haftet. Das Risiko liegt also letzten Endes beim neuen Eigentümer. Daher ist es üblich, dass der Verkäufer den erwarteten Betrag der Grundstückgewinnsteuer an das Steueramt oder auf ein Sperrkonto überweist.
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