Wie hängen Hypothekarzins und Mietzins zusammen?
In der Schweiz gibt es ein einzigartiges System, das Hypothekarzinsen und Mietzinse direkt miteinander verknüpft: den hypothekarischen Referenzzinssatz. Dieser Durchschnittszinssatz über alle ausstehenden Hypotheken der Schweizer Banken bildet die rechtliche Grundlage für Mietzinsanpassungen bei bestehenden Mietverträgen. Sinkt der Referenzzinssatz, haben Mieter Anspruch auf Senkung; steigt er, dürfen Vermieter den Mietzins erhöhen.
Aktuell (September 2026) liegt der Referenzzinssatz bei 1,25 Prozent. Der effektive Durchschnittszinssatz aller Hypotheken beträgt 1,31 Prozent. Die SARON-Hypotheken kosten aktuell 0,7 bis 1,3 Prozent, 10-jährige Festhypotheken 1,5 bis 2,0 Prozent. Diese tiefen Hypothekarzinsen haben den Referenzzinssatz in den letzten zwei Jahren schrittweise nach unten gezogen – von 1,75 Prozent im Dezember 2023 auf 1,25 Prozent seit September 2025.
Warum sinken die Mieten nicht proportional?
Die entscheidende Frage lautet: Wenn die Hypothekarzinsen und damit der Referenzzinssatz so tief sind, warum sind die Mieten in der Schweiz dann auf Rekordniveau? Die Antwort liegt in der Unterscheidung zwischen Bestands- und Angebotsmieten.
Die Bestandsmieten – also die Mieten, die langjährige Mieter zahlen – sind tatsächlich gesunken. Wer ein Senkungsbegehren gestellt hat, profitiert von der Reduktion des Referenzzinssatzes. Allerdings nutzen bei weitem nicht alle berechtigten Mieter ihr Senkungsrecht – Schätzungen gehen davon aus, dass über die Hälfte der berechtigten Mieter kein Senkungsbegehren stellen.
Die Angebotsmieten – die Preise für neu ausgeschriebene Wohnungen – unterliegen dem Referenzzinssatz-Mechanismus dagegen nicht. Bei einem Mieterwechsel kann der Vermieter den Mietzins frei auf Marktniveau festsetzen. Und dieses Marktniveau ist deutlich gestiegen, weil die Nachfrage nach Mietwohnungen das Angebot übersteigt. Die tiefen Hypothekarzinsen haben also die Bestandsmieten gesenkt, die Angebotsmieten aber nicht gebremst.
Die Renditeklemme für Vermieter
Für Eigentümer von Renditeliegenschaften ergibt sich ein Paradox: Tiefe Hypothekarzinsen senken die Finanzierungskosten – das ist positiv. Gleichzeitig sinkt aber auch die maximal zulässige Nettorendite, weil sie an den Referenzzinssatz gekoppelt ist (Referenzzinssatz + 0,5 Prozent). Bei einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent beträgt die maximal zulässige Nettorendite nur 1,75 Prozent auf das Eigenkapital – historisch tief.
In der Praxis ist diese Renditeklemme für viele Vermieter aber weniger spürbar als befürchtet: Die effektive Rendite hängt vor allem von den Anlagekosten ab. Wer vor vielen Jahren günstig gekauft hat, erzielt auch bei 1,75 Prozent maximal zulässiger Nettorendite eine angemessene Rendite. Wer jedoch kürzlich zu Höchstpreisen gekauft hat, stösst schnell an die Grenze der zulässigen Miete.
Was Eigentümer wissen müssen
Für Eigentümer, die ihre Liegenschaft vermieten, ergeben sich aus dem Zusammenhang von Hypothekarzins und Mietzins mehrere praktische Konsequenzen. Bei sinkenden Zinsen: Prüfen Sie, ob Ihre Mieter Senkungsbegehren stellen können – und bereiten Sie die Gegenrechnung (Teuerung, Kostensteigerungen) vor. Bei einer Neuvermietung: Der Referenzzinssatz begrenzt die Kostenmiete, aber die Orts- und Quartierüblichkeit erlaubt in der Regel eine marktgerechte Miete. Und beim Verkauf: Tiefe Hypothekarzinsen stützen die Nachfrage nach Wohneigentum und damit die Immobilienpreise – ein gutes Umfeld für den Verkauf.
Praxistipp für Mieter: Senkungsbegehren stellen
Wenn Ihr Mietvertrag auf einem höheren Referenzzinssatz als dem aktuellen 1,25 Prozent basiert, haben Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit Anspruch auf eine Mietzinssenkung. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag oder die letzte Mietzinsanpassung: Welcher Referenzzinssatz ist dort angegeben? Pro 0,25-Prozentpunkt-Differenz zum aktuellen Satz haben Sie Anspruch auf rund 2,9 Prozent Senkung – abzüglich aufgelaufener Teuerung und Kostensteigerungen. Ein schriftliches Senkungsbegehren per Einschreiben an den Vermieter reicht aus. Viele Vermieter akzeptieren berechtigte Senkungsbegehren ohne Widerspruch – und wenn nicht, ist das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde kostenlos.
Fazit
Der Zusammenhang zwischen Hypothekarzins und Mietzins in der Schweiz ist direkt und über den Referenzzinssatz institutionalisiert. Tiefe Hypothekarzinsen drücken die Bestandsmieten, lassen die Angebotsmieten aber unberührt – eine Asymmetrie, die den aktuellen Mietmarkt prägt. Für Eigentümer bedeutet das: tiefere Finanzierungskosten, aber auch eine tiefere zulässige Rendite. Die richtige Strategie hängt davon ab, ob Sie vermieten, verkaufen oder beides.
