Was versteht man unter Tragbarkeit?
Die Tragbarkeit ist ein Mass dafür, ob sich eine Person oder ein Haushalt eine Hypothek langfristig leisten kann. Sie wird anhand des verfügbaren Einkommens, des Immobilienwerts, der Zinsen und der Amortisation bewertet. Unter dem Strich sollten die monatliche Kosten weniger als 33% des Haushaltseinkommens betragen.
Aus Vorsicht und aufgrund gesetzlicher Anforderungen basieren die Banken ihre Berechnungen nicht auf den tatsächlichen Hypothekarzinsen, sondern auf einem fiktiven Zinssatz von meist 5%. Dies stellt sicher, dass ein Haushalt oder eine Person eine mögliche zukünftige Zinserhöhung verkraften kann.
Wenn man eine Immobilie fremdfinanzieren möchte, muss man mindestens 20% des Kaufpreises selbst bezahlen. Die Hypothek kann nicht mehr als 80% abdecken. Die Eigenmittel können aus verschiedenen Quellen stammen:
- Ersparnisse
- Wertpapiere
- Erbvorbezug
- Darlehen
- Grundstücke
- Pensionskasse (maximal 10 % des Kaufpreises)
Wie berechnet man die Kosten einer Hypothek?
An einem Beispiel erklärt: Ein Paar möchte ein Haus im Kanton Luzern für CHF 1'000'000 kaufen.
Angenommen, sie möchten diese Immobilie mit 20% Eigenmitteln (200'000 CHF) und einer Hypothek von 80% (800'000 CHF) finanzieren.
Während der gesamten Laufzeit fällt der Zinssatz an (angenommen 1,5%). = 12.000 CHF jährlich.
Hinzu kommt die Amortisation, die innerhalb von maximal 15 Jahren erfolgen muss. Diese wird wie folgt berechnet: Belehnung – 65%. In unserem Beispiel: 80% - 65% = 15% (der maximale Prozentsatz, da die Hypothek 80% nicht überschreiten darf). Dies bedeutet, dass man pro Jahr 1% der Hypothekarsumme zahlt. = 8'000 CHF jährlich
Schliesslich berücksichtigt die Bank die Instandhaltung der Immobilie, typischerweise mit 1 % des Werts = 10'000 CHF jährlich
Zusammengefasst:
- Kaufpreis der Immobilie: 1'000'000 CHF
- Eigenmittel: 200'000 CHF
- Hypothek: 800'000 CHF
- Amortisation = 1%: 8'000 CHF
- Zinssatz p.a. = 1,5%: 12'000 CHF
- Unterhalt = 1%: 10'000 CHF
- Kosten pro Jahr: 30'000 CHF
- Erforderliches Jahreseinkommen: 90'000 CHF (30'000 x 3)
Wenn diese Hypothek gewährt wird, zahlt man ungefähr 30'000 CHF jährlich, also 2'500 CHF pro Monat.
Damit diese Hypothek gewährt wird, muss allerdings die Tragbarkeit auch gewährt sein, wenn statt der tatsächlichen Hypothekarzinsen der kalkulatorische Zinssatz von 5 % eingesetzt wird.
Die Bank rechnet also:
- Kaufpreis der Immobilie: 1'000'000 CHF
- Eigenmittel: 200'000 CHF
- Hypothek: 800'000 CHF
- Amortisation = 1%: 8'000 CHF
- Zinssatz p.a. = 5%: 40'000 CHF
- Unterhalt = 1%: 10'000 CHF
- Kalkulatorische Kosten pro Jahr: 58'000 CHF
- Erforderliches Jahreseinkommen: 174'000 CHF (58'000 x 3)
Das kalkulatorisch geforderte Jahreseinkommen ist somit deutlich höher als die tatsächlich anfallenden Kosten. Für viele angehende Hauseigentümer stellt das neben den Eigenmitteln die grösste finanzielle Hürde dar.
Was bei der Amortisation zu beachten ist
Angenommen, jemand möchte dieselbe Immobilie im Wert von 1'000'000 CHF erwerben und mit 40% Eigenmitteln (400'000 CHF) und 60% Hypothek (600'000 CHF) finanzieren.
Während der Laufzeit dieser Hypothek fällt weiterhin der Zinssatz von 1,5% an = 9.000 CHF jährlich.
In diesem Fall entfällt die obligatorische Amortisation. Solange Ihre Hypothek weniger als 65 % des Immobilienwerts beträgt, ist die Amortisation freiwillig.
Ein Finanzierungsbeispiel ohne Amortisation:
- Kaufpreis der Immobilie: 1'000'000 CHF
- Eigenmittel: 400'000 CHF
- Hypothek: 600'000 CHF
- Amortisation = 0%: 0 CHF
- Zinssatz = 1,5%: 9'000 CHF
- Unterhalt = 1%: 10'000 CHF
- Jährliche Zahlung: 19'000 CHF
- Erforderliches Jahreseinkommen: 57'000 CHF (19'000 x 3)
Wenn diese Hypothek gewährt wird, zahlt man ungefähr 19'000 CHF jährlich, also 1'583 CHF pro Monat.
Die Bank rechnet aber wieder mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %:
- Kaufpreis der Immobilie: 1'000'000 CHF
- Eigenmittel: 400'000 CHF
- Hypothek: 600'000 CHF
- Amortisation = 0%: 0 CHF
- kalkulatorischer Zinssatz p.a. = 5%: 30'000 CHF
- Unterhalt = 1%: 10'000 CHF
- Kalkulatorische Kosten pro Jahr: 40'000 CHF
- Erforderliches Jahreseinkommen: 120'000 CHF (40'000 x 3)
Trotz der niedrigen Zinssätze bleiben die Anforderungen der Finanzinstitute relativ hoch. Wenn Sie auf der Suche nach einer Hypothekenfinanzierung sind, können Sie zunächst eine Finanzanalyse Ihrer Situation durchführen, indem Sie hier klicken.
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