Was sind die 1. und 2. Hypothek?
Banken dürfen in der Schweiz in den meisten Fällen einen Hauptwohnsitz zu maximal 80 % belehnen. Das bedeutet, dass die Hypothekarsumme nicht mehr als 80 % des Immobilienwerts oder Kaufpreises ausmachen darf. Wer mehr Eigenmittel einbringt, kann natürlich auch eine tiefere Hypothek aufnehmen.
Der Unterschied zwischen der 1. und 2. Hypothek ist immer dann relevant, wenn die Belehnung mehr als ⅔ bzw. 66 % des Immobilienwerts ausmacht. Dann wird die Hypothek in 2 Teile unterteilt, die 1. und 2. Hypothek:
- 1. Hypothek: ⅔ des Immobilienwerts
- 2. Hypothek: Anteil der Hypothek, der ⅔ des Immobilienwerts übersteigt
Bedeutung der 1. und 2. Hypothek für die Amortisation
Die 1. und 2. Hypothek werden deshalb unterschieden, weil für die beiden Anteile der Hypothek eine andere Amortisationspflicht besteht:
- Die 1. Hypothek muss nicht amortisiert werden.
- Die 2. Hypothek muss zwingend innerhalb von 15 Jahren oder bei Erreichen des Pensionsalters amortisiert sein.
Anders ausgedrückt: Die 1. Hypothek kann man freiwillig amortisieren, die 2. Hypothek muss man immer amortisieren. Die Amortisationspflicht gilt nur auf den Teil der Hypothek, der ⅔ des Immobilienwerts übersteigt. Wer mehr als 20 % Eigenkapital einbringen kann, verringert die Höhe der 2. Hypothek, womit weniger Amortisationszahlungen anfallen. Wird eine Immobilie mit mehr als ⅓ Eigenkapital finanziert, entfällt die Amortisationspflicht ganz.
Berechnungsbeispiel: 1. und 2. Hypothek
Fall A: Maximale Belehnung mit 1. und 2. Hypothek
- Kaufpreis: CHF 1'000'000
- Hypothek: CHF 800'000 (maximale Belehnung von 80 %)
- Eigenmittel: CHF 200'000
- 1. Hypothek: CHF 660'000 (66%)
- 2. Hypothek: CHF 140'000 (14 %)
- Hypothekarprodukt: Festhypothek 2 %
In diesem Fall ergeben sich die folgenden monatlichen und jährlichen Kosten für die Hypothek:
- Hypothekarzins pro Jahr: CHF 13'200
- Hypothekarzins pro Monat: CHF 1'100
- Amortisation der 2. Hypothek über 15 Jahre: CHF 778 pro Monat
- Monatliche Finanzierungskosten: CHF 1’878
Fall B: Belehnung ohne 2. Hypothek
- Kaufpreis: CHF 1'000'000
- Hypothek: CHF 600'000 (Belehnung von 60 %)
- Eigenmittel: CHF 400'000
- 1. Hypothek: CHF 600'000 (60%)
- 2. Hypothek: entfällt, da die Hypothekarsumme geringer ist als 66 % des Immobilienwerts
- Hypothekarprodukt: Festhypothek 2 %
In diesem Fall ergeben sich die folgenden monatlichen und jährlichen Kosten für die Hypothek:
- Hypothekarzins pro Jahr: CHF 12'000
- Hypothekarzins pro Monat: CHF 1'000
- Amortisation der 2. Hypothek: keine
- Monatliche Finanzierungskosten: CHF 1’000
Fall C: Belehnung mit tiefer 2. Hypothek
- Kaufpreis: CHF 1'000'000
- Hypothek: CHF 660'000 (Belehnung von 66 %)
- Eigenmittel: CHF 300'000
- 1. Hypothek: CHF 660'000 (66%)
- 2. Hypothek: CHF 40'000
- Hypothekarprodukt: Festhypothek 2 %
In diesem Fall ergeben sich die folgenden monatlichen und jährlichen Kosten für die Hypothek:
- Hypothekarzins pro Jahr: CHF 13'200
- Hypothekarzins pro Monat: CHF 1'100
- Amortisation der 2. Hypothek über 15 Jahre: CHF 223 pro Monat
- Monatliche Finanzierungskosten: CHF 1’323
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