Muss ich beim Hausverkauf eine Steuererklärung einreichen?
Ja, in den meisten Fällen muss man nach einem Hausverkauf eine spezielle Steuererklärung einreichen. Dies, weil die Grundstückgewinnsteuer auf private Hausverkäufe in allen Kantonen als Sondersteuer erhoben wird. Die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer erhält man bei der zuständigen Steuerbehörde der Gemeinde oder des Kantons.
Muss ich einen privaten Hausverkauf auf der normalen Steuererklärung angeben?
Nein, als privater Hauseigentümer muss ein Hausverkauf auf der normalen Steuererklärung nicht angegeben werden. Dies, weil der Gewinn aus einem privaten Hausverkauf in allen Kantonen unter die Grundstückgewinnsteuer fällt.
Wie muss ich einen geschäftlichen Hausverkauf auf der Steuererklärung ausweisen?
Wie ein geschäftlicher Hausverkauf versteuert werden muss, hängt vom Kanton ab, in dem die Immobilie liegt:
- In Kantonen mit monistischem Steuersystem fällt die Grundstückgewinnsteuer sowohl bei privaten als auch geschäftlichen Hausverkäufen an. Der Liegenschaftsverkauf muss also nur auf der speziellen Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer angegeben werden. Kantone mit monistischem Grundstückgewinnsteuersystem sind ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI und JU.
- In Kantonen mit dualistischem Steuersystem werden geschäftliche Hausverkäufe von der Gewinn- oder Einkommenssteuer erfasst. Der Hausverkauf muss also auf der regulären Steuererklärung angegeben werden. Alle anderen Kantone wenden dieses Steuersystem an.
Steuererklärung optimieren beim Hausverkauf
Die Grundstückgewinnsteuer macht je nach Haltedauer und Wert der Liegenschaft schnell mehrere Zehn- bis Hunderttausende Franken aus. Daher ist es wichtig, alle Steueroptimierungen gründlich zu prüfen. Dazu gehören unter anderem:
- Kosten absetzen: Den steuerbaren Grundstückgewinn kann man vermindern, wenn man Kauf- und Verkaufsnebenkosten wie Maklerprovisionen oder Notariatsgebühren nachweisen kann. Diese Kosten können als Aufwendungen abgezogen werden.
- Wertvermehrende Investitionen: Wertvermehrende Investitionen können vom steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen werden.
- Haltedauer optimieren: In den meisten Kantonen wird der Zuschlag und die Ermässigung nach vollen Jahren berechnet. Wenn man kurz davor steht, ein Besitzjahr zu vollenden, rutscht man je nach Besitzdauer und Kanton in eine tiefere Steuerklasse, wenn man mit dem Verkauf noch einige Wochen oder Monate wartet.
Welche Steuern fallen bei einem Hausverkauf an
Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer fällt jedem privaten Hausverkauf sowie bei geschäftlichen Hausverkäufen in den Kantonen ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI und JU an.
Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer bezahlt in den meisten Kantonen der Käufer, in einigen Kantonen wird sie aber zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Einkommens- und Vermögenssteuer nach einem Hausverkauf
Ein Hausverkauf hat einen wesentlichen Einfluss auf die Einkommens- und Vermögenssteuersituation. Eigentümer versteuern den Eigenmietwert bei nicht vermieteten Liegenschaften als Einkommen sowie den Eigenkapitalanteil als Vermögen. Nach einem Hausverkauf fallen diese Steuern nicht mehr an.
Übersicht: Steuern beim Hausverkauf
|
Kanton |
Steuersystem Grundstückgewinnsteuer |
Handänderungssteuer |
|---|---|---|
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Aargau |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
keine |
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Appenzell Ausserrhoden |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
2,0 % Normalsatz, 1,0 % reduzierter Satz |
|
Appenzell Innerrhoden |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
1,0 %, Käufer, aber Verkäufer haftet solidarisch. |
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Basel-Land |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten und geschäftlichen Immobilienverkäufen |
2,5 %, Käufer und Verkäufer (je zur Hälfte). |
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Basel-Stadt |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten und geschäftlichen Immobilienverkäufen |
3,0 % Normalsatz, 1,5 % reduzierter Satz, Käufer. |
|
Bern |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten und geschäftlichen Immobilienverkäufen |
1,8 %, Käufer. |
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Freiburg |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
1,5 %, Käufer. Gemeinden können bis zu 100 % von der Kantonssteuer zusätzlich erheben. |
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Genf |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
3,0 % Normalsatz, 1–2 % reduzierter Satz, Notar, Überwälzung an Käufer. |
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Glarus |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
keine |
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Graubünden |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
2,0 % maximal, Käufer, falls nichts Abweichendes vereinbart. |
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Jura |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten und geschäftlichen Immobilienverkäufen |
2,1 % Normalsatz, 1,7 % reduzierter Satz bei Erstkauf einer selbstbewohnten Liegenschaft. |
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Luzern |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
1,5 %, Käufer. |
|
Neuenburg |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
3,3 % Normalsatz, 2,2 % reduzierter Satz, Käufer. |
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Nidwalden |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten und geschäftlichen Immobilienverkäufen |
1,0 %, Käufer, aber Verkäufer haftet solidarisch. |
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Obwalden |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
1,5 %, Käufer und Verkäufer hälftig oder nach Vereinbarung. |
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Schaffhausen |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
keine |
|
Schwyz |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten und geschäftlichen Immobilienverkäufen |
keine |
|
Solothurn |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
2,2 % Normalsatz, 1,1 % reduzierter Satz, Käufer |
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St. Gallen |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
1,0 % Normalsatz, 0,5 % reduzierter Satz, Käufer, aber Verkäufer haftet solidarisch. |
|
Tessin |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten und geschäftlichen Immobilienverkäufen |
keine |
|
Thurgau |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
1,0 %, Käufer, aber Verkäufer haftet solidarisch. |
|
Uri |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten und geschäftlichen Immobilienverkäufen |
keine |
|
Waadt |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
2,2 %, Käufer. Andere Vereinbarungen möglich. Gemeinden können bis zu 50 % von der Kantonssteuer zusätzlich erheben. |
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Wallis |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
1,0–1,5 %, Käufer. |
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Zug |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten Liegenschaften, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei geschäftlichen Immobilienverkäufen |
keine |
|
Zürich |
Grundstückgewinnsteuer bei privaten und geschäftlichen Immobilienverkäufen |
keine |
