Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen in der Schweiz eines der wichtigsten Lebensziele. Doch spätestens beim Gespräch mit der Bank kommt oft die ernüchternde Realität: Für den Kauf einer Immobilie braucht es Eigenkapital – und zwar nicht wenig.
Aber was, wenn man keines hat? Viele stellen sich deshalb die zentrale Frage: Ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital möglich?
Die kurze Antwort lautet: In den meisten Fällen ist es schwierig – aber nicht völlig ausgeschlossen. In diesem Artikel erklären wir detailliert, welche Regeln gelten, welche Alternativen es gibt und welche realistischen Optionen Käuferinnen und Käufer in der Schweiz haben.
Welche Eigenkapital-Regeln gelten beim Hauskauf in der Schweiz?
Grundsätzlich verlangen Schweizer Banken klare Voraussetzungen, bevor sie eine Hypothek vergeben.
Die wichtigste Regel: 20 % Eigenmittel
Für den Kauf einer Immobilie gilt:
- Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen aus Eigenmitteln stammen
- Davon müssen mindestens 10 % „hartes Eigenkapital“ sein
Beispiel:
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Kaufpreis |
Eigenkapital (20 %) |
Davon mind. 10 % in bar |
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CHF 800’000 |
CHF 160’000 |
CHF 80’000 |
Das bedeutet:
➡️ Ein Hauskauf ganz ohne Eigenkapital ist in der klassischen Finanzierung nicht möglich.
Was zählt als Eigenkapital?
Viele denken bei Eigenkapital nur an Bargeld oder Ersparnisse. In der Praxis akzeptieren Banken jedoch mehrere Quellen:
Anerkannte Eigenmittel:
- Sparkonto / Vermögen
Säule 3a (verpfändet oder bezogen) - Pensionskasse (2. Säule)
- Schenkungen oder Erbvorbezug
- Wertschriften
Nicht anerkannt:
- Konsumkredite
- Privatdarlehen ohne klare Struktur
- Leasing oder Kreditkartenrahmen
Denn: Banken wollen sicherstellen, dass Käufer finanziell stabil sind – und sich nicht überschulden.
Hauskauf ohne Eigenkapital – gibt es Ausnahmen?
Auch wenn die 20%-Regel sehr streng ist, gibt es einzelne Szenarien, in denen ein Hauskauf ohne eigenes Vermögen theoretisch möglich wird.
1. Finanzierung über Schenkung oder Erbvorbezug
Wenn Eltern oder Verwandte finanziell unterstützen, kann das fehlende Eigenkapital ersetzt werden.
Wichtig:
- Die Mittel müssen als Schenkung oder Erbvorbezug gelten
- Ein rückzahlbares Darlehen wird oft kritisch gesehen
➡️ In der Praxis ist dies der häufigste Weg, wenn Käufer selbst kein Kapital angespart haben.
2. Pensionskasse als Ersatz
Viele unterschätzen, wie viel Kapital in der 2. Säule steckt.
Sie können:
- Gelder aus der Pensionskasse vorbeziehen
- Oder die PK verpfänden
Aber:
- Das reduziert die Altersvorsorge
- Banken prüfen die Tragbarkeit besonders streng
➡️ Eigenkapital „ohne Spargeld“, aber nicht wirklich „ohne Mittel“.
3. 100%-Hypothek (sehr selten)
Eine Hypothek über den gesamten Kaufpreis ist in der Schweiz praktisch nicht üblich.
Banken vergeben höchstens:
- 80 % Belehnung (Standard)
- selten bis 90 % (Ausnahmen)
100 % gibt es nur in Sonderfällen, etwa:
- zusätzliche Sicherheiten
- zweite Immobilie als Pfand
- sehr hohe Einkommen
➡️ Für normale Käufer ist das kaum realistisch.
4. Immobilienkauf mit zusätzlicher Sicherheit
Wenn Käufer eine zusätzliche Absicherung bieten können, z. B.:
- verpfändete Wertschriften
Bürgschaft durch Dritte - bereits vorhandenes Grundstück
kann die Bank flexibler werden.
Aber:
➡️ Auch hier ist es nicht „ohne Eigenkapital“, sondern mit Ersatzsicherheiten.
Die entscheidende Frage: Tragbarkeit statt Eigenkapital
Selbst wenn Eigenmittel vorhanden sind, scheitert ein Hauskauf oft an einem anderen Punkt:
Tragbarkeit
Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von ca. 5 %.
Zusätzlich kommen dazu:
- Unterhalt (etwa 1 % pro Jahr, teils auch weniger bei neuen Objekten)
- Amortisation
Faustregel:
➡️ Die Wohnkosten dürfen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.
Was tun, wenn man kein Eigenkapital hat?
Wer aktuell keine 20 % Eigenmittel besitzt, hat trotzdem sinnvolle Optionen:
Eigenkapital gezielt aufbauen
- Säule 3a konsequent nutzen
- Sparplan erstellen
- Bonuszahlungen oder Erbschaften einplanen
Realistischere Immobilienpreise prüfen
Oft liegt die Lösung darin, das Budget anzupassen:
- kleinere Objekte
- Randregionen
- Eigentumswohnungen statt Einfamilienhäuser
Frühzeitig Finanzierung prüfen lassen
Eine professionelle Einschätzung hilft enorm:
- Wie viel Hypothek wäre möglich?
- Welche Eigenmittel können eingebracht werden?
- Welche Banken sind flexibler?
Fazit: Ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital möglich?
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist in der Schweiz grundsätzlich sehr schwierig, weil Banken klare Mindestanforderungen stellen.
Aber:
✅ Mit Unterstützung durch Familie
✅ Mit Pensionskassengeldern
✅ Mit zusätzlichen Sicherheiten
✅ Oder bei sehr hoher finanzieller Tragbarkeit
kann der Traum vom Eigenheim auch ohne klassische Ersparnisse näher rücken.
Der wichtigste Schritt ist eine realistische Planung – und eine fundierte Bewertung der finanziellen Möglichkeiten.
