Haus zum Renovieren kaufen in der Schweiz: Der vollständige Ratgeber

Warum überhaupt ein Haus zum Renovieren kaufen?

Ein Haus zum Renovieren zu kaufen ist in der Schweiz aus mehreren Gründen attraktiv: Der Einstiegspreis liegt deutlich unter dem Niveau bezugsfertiger Liegenschaften, der Käufer behält die volle Gestaltungsfreiheit, und in vielen Gemeinden gibt es schlicht keine Alternative mehr, weil Neubauland knapp und teuer geworden ist. In einem Markt, in dem die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser in den letzten zehn Jahren in vielen Regionen um 40 bis 60 Prozent gestiegen sind, wird das Sanierungsobjekt zur strategischen Option.

Die wichtigsten Motive, ein Haus zum Renovieren zu kaufen, lassen sich in drei Kategorien einteilen: Selbstnutzung, Weiterverkauf nach Sanierung (auch «Fix and Flip» genannt) und langfristige Vermietung als Renditeobjekt. Welche Strategie sinnvoll ist, hängt von Budget, Zeithorizont, handwerklichem Geschick und Risikobereitschaft ab.

Selbstnutzung: Das Eigenheim nach eigenen Vorstellungen gestalten

Der häufigste Grund, in der Schweiz ein Haus zum Renovieren zu kaufen, ist die Selbstnutzung. Wer ein älteres Haus erwirbt und schrittweise saniert, kann ein individuelles Zuhause schaffen, ohne den Aufpreis für eine bereits modernisierte Liegenschaft zu bezahlen. Gerade Familien, die in beliebten Wohngemeinden Fuss fassen möchten, finden in renovationsbedürftigen Objekten oft die einzige bezahlbare Option.

Ein weiterer Vorteil: Sanierungen können steuerlich abgesetzt werden, sofern es sich um werterhaltende Massnahmen handelt. Wertvermehrende Investitionen wiederum erhöhen die Anlagekosten und reduzieren später eine allfällige Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf.

Weiterverkauf nach Sanierung: Die Fix-and-Flip-Strategie

Ein Haus zum Renovieren zu kaufen, zu sanieren und mit Gewinn weiterzuverkaufen, ist in der Schweiz möglich, aber anspruchsvoll. Die Margen sind durch hohe Handwerkerkosten, die Handänderungssteuer in vielen Kantonen und die Grundstückgewinnsteuer bei kurzer Haltedauer deutlich enger als etwa in Deutschland oder den USA.

Wer diese Strategie verfolgt, sollte mit einer Renditeerwartung von 10 bis 20 Prozent auf das eingesetzte Kapital rechnen – realistisch erreicht wird das nur bei guter Einkaufslage, effizienter Bauleitung und einem Verkaufszeitpunkt nach Ablauf der spekulativen Haltefristen. In den meisten Kantonen sinkt die Grundstückgewinnsteuer mit zunehmender Haltedauer erheblich, weshalb eine Haltedauer von fünf bis zehn Jahren oft attraktiver ist als ein schneller Wiederverkauf.

Vermietung als langfristige Kapitalanlage

Die dritte Variante: Ein Haus zum Renovieren kaufen, sanieren und anschliessend vermieten. Diese Strategie eignet sich für Investoren mit langfristigem Horizont. Die Bruttorendite liegt in der Schweiz je nach Region zwischen 3 und 5 Prozent für Einfamilienhäuser, bei Mehrfamilienhäusern etwas höher. Der Hebel der Sanierung: Eine durchdachte Modernisierung erhöht nicht nur den Mietzins, sondern auch den Verkehrswert der Liegenschaft – und schafft damit langfristig Substanz.

Was kostet ein Haus zum Renovieren in der Schweiz?

Der Kaufpreis für ein renovationsbedürftiges Einfamilienhaus variiert in der Schweiz extrem stark – je nach Kanton, Gemeinde und Zustand des Objekts. In ländlichen Regionen des Jura, Teilen des Wallis, im Tessiner Hinterland oder in Randgebieten der Ostschweiz finden sich noch Häuser ab rund 400'000 bis 600'000 Franken. In den Agglomerationen von Zürich, Basel, Genf, Lausanne oder Zug liegt selbst ein stark sanierungsbedürftiges Objekt selten unter 1,2 bis 1,8 Millionen Franken – einfach, weil das Grundstück allein bereits diesen Wert hat.

Eine grobe Faustregel: Ein renovationsbedürftiges Haus wird etwa 15 bis 30 Prozent unter dem Marktpreis eines vergleichbaren sanierten Objekts angeboten. Diese Differenz entspricht in den meisten Fällen ungefähr den anstehenden Sanierungskosten – die eigentliche Wertschöpfung entsteht durch Eigenleistung, geschickte Planung und einen guten Einkauf.

Renovationskosten realistisch einschätzen

Wer in der Schweiz ein Haus zum Renovieren kauft, muss die Sanierungskosten von Anfang an seriös budgetieren. Faustwerte aus der Baupraxis:

• Komplettsanierung inklusive Gebäudehülle, Haustechnik und Innenausbau: 2'500 bis 4'000 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche.
• Teilsanierung (z. B. nur Küche, Bad, Bodenbeläge): 800 bis 1'500 Franken pro Quadratmeter.
• Energetische Sanierung (Fenster, Dämmung, Heizung): 80'000 bis 200'000 Franken für ein durchschnittliches Einfamilienhaus.
• Dachsanierung: 30'000 bis 80'000 Franken je nach Grösse und Ausführung.
• Heizungsersatz (z. B. Wärmepumpe statt Ölheizung): 35'000 bis 60'000 Franken.

Ein wichtiger Puffer: Bei älteren Liegenschaften, insbesondere aus den 1960er- bis 1980er-Jahren, treten häufig versteckte Mängel auf – feuchte Keller, Asbest in Bodenbelägen und Eternitplatten, alte Elektroinstallationen oder marode Wasserleitungen. Eine Reserve von 10 bis 15 Prozent auf das Renovationsbudget ist Pflicht.

Bauliche Schwachstellen typischer Schweizer Häuser nach Baujahr

Wer ein Haus zum Renovieren kaufen möchte, sollte die typischen Schwachstellen je nach Bauperiode kennen.

Häuser vor 1960

Oft solide Mauerwerksbauten, aber selten gedämmt. Häufig schlecht isolierte Holzfenster, veraltete Elektroinstallationen ohne FI-Schutz, alte Bleileitungen oder galvanisierte Wasserrohre. Vorteil: Hochwertige Grundsubstanz, oft kulturhistorisch interessante Bauten. Nachteil: Bei Schutzobjekten können Auflagen die Sanierung verteuern.

Häuser aus den 1960er- und 1970er-Jahren

Die problematischste Bauphase: Schwache Wärmedämmung, oft Asbestbelastung in Eternitfassaden, Bodenbelägen und Lüftungsrohren, PCB in Fugendichtungen. Die Sanierung ist technisch anspruchsvoll und oft teurer als erwartet.

Häuser aus den 1980er- und 1990er-Jahren

Bereits besser gedämmt, aber technisch überholt. Heizungen und Bäder sind meist sanierungsreif, energetische Standards entsprechen nicht mehr aktuellen Anforderungen. Asbest tritt seltener auf, kann aber in Spachtelmassen und Fliesenklebern noch vorhanden sein.

Finanzierung: Was Banken bei Sanierungsobjekten verlangen

Die Finanzierung eines renovationsbedürftigen Hauses ist anspruchsvoller als der Kauf einer bezugsfertigen Liegenschaft. Schweizer Banken finanzieren in der Regel maximal 80 Prozent des Verkehrswerts – allerdings nicht des aktuellen Zustands, sondern des prognostizierten Werts nach Sanierung. Das verlangt detaillierte Unterlagen.

Üblicherweise erforderlich sind:

• Verbindliche Kostenvoranschläge von Handwerkern oder einem Generalunternehmer
• Ein detaillierter Sanierungs- und Zeitplan
• Eine Verkehrswertschätzung im Ist-Zustand und nach Sanierung
• Nachweis der Eigenmittel inklusive der Mittel für die Renovation

Wichtig: Mindestens 20 Prozent Eigenmittel sind Pflicht, davon mindestens 10 Prozent «harte» Eigenmittel, also nicht aus der Pensionskasse. Wichtig: Derr Vorbezug aus der Pensionskasse ist auf selbstgenutzes Wohneigentum beschränkt. Bei einem Kaufpreis von 800'000 Franken plus 300'000 Franken Renovationskosten liegt das Gesamtinvestment bei 1,1 Millionen – die Bank verlangt also rund 220'000 Franken Eigenmittel.

Die Tragbarkeit wird nach den üblichen Schweizer Regeln berechnet: Die kalkulatorischen Wohnkosten (5 Prozent Zins, 1 Prozent Unterhalt, 1 Prozent Amortisation) dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Hier ist Vorsicht geboten: Die Renovationssumme zählt mit – ein zu ambitioniertes Sanierungsbudget kann die Tragbarkeit kippen.

Förderungen und steuerliche Aspekte beim Hauskauf zur Renovation

Wer in der Schweiz ein Haus zum Renovieren kauft, kann von verschiedenen Förderungen profitieren. Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen unterstützt energetische Sanierungen mit substanziellen Beiträgen: Wärmedämmung, Fensterersatz, Heizungsumstellung auf erneuerbare Energien und Sanierungen mit GEAK-Plus-Beratung werden je nach Kanton mit mehreren tausend bis über 30'000 Franken bezuschusst.

Steuerlich entscheidend ist die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen. Werterhaltende Renovationen (Heizungsersatz, neue Küche bei vergleichbarem Standard, Malerarbeiten, Fensterersatz) sind aktuell noch vollständig vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Wertvermehrende Investitionen (Ausbau Dachgeschoss, Wintergarten, Wellnessbereich) sind nicht abziehbar, erhöhen aber die Anlagekosten und reduzieren später die Grundstückgewinnsteuer.

Aufgepasst: Mit der Abschaffung des Eigemietwerts werden auch die Abzüge für Sanierungen bei der Einkommenssteuer komplett neu geregelt. Energetische Sanierungen werden künftig nur noch in manchen Kantonen abzugsfähig sein, normale Unterhaltsarbeiten grundsätzlich nicht mehr. 

So finden Sie ein geeignetes Haus zum Renovieren in der Schweiz

Renovationsobjekte sind in der Schweiz selten klassisch ausgeschrieben. Viele werden privat verkauft, über Erbengemeinschaften abgewickelt oder erst nach Sondierungsgesprächen mit Maklern angeboten. Die wichtigsten Suchkanäle:

• Online-Plattformen mit Filter «renovationsbedürftig» oder «Sanierungsobjekt»
• Direkter Kontakt zu lokalen Maklern – diese kennen oft Objekte, die nicht öffentlich inseriert sind
• Erbenangebote und Auktionen, insbesondere bei länger leerstehenden Liegenschaften
• Direktansprache: In ländlichen Gemeinden funktioniert ein gut formulierter Brief an Eigentümer leerstehender Häuser erstaunlich gut

Die Nachfrage nach Sanierungsobjekten ist in den letzten Jahren stark gestiegen, weil viele Käufer den Markt für bezugsfertige Häuser als überteuert empfinden. Wer ernsthaft sucht, sollte Geduld mitbringen und auch Objekte in Gemeinden in Betracht ziehen, die nicht im engsten Suchradius liegen.

Die wichtigsten Prüfpunkte vor dem Kauf

Bevor Sie ein Haus zum Renovieren in der Schweiz kaufen, sollten Sie folgende Punkte systematisch abklären:

• Bauzonenplan und Baurecht der Gemeinde: Was ist erlaubt? Anbauten, Aufstockungen, Nutzungsänderungen?
• Denkmalschutz und Inventareintrag: Geschützte Objekte verlangen zusätzliche Bewilligungen und schränken Eingriffe ein.
• Erschliessungssituation: Sind Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Glasfaser vorhanden? Erschliessungskosten können fünfstellige Beträge erreichen.
• Bauzustand der wesentlichen Bauteile: Statik, Dach, Fundament, Aussenwände, Haustechnik.
• Schadstoffbelastung: Asbest, PCB, Blei, Radon – insbesondere bei Bauten vor 1990.
• Grundbuchauszug: Dienstbarkeiten, Wegrechte, Vorkaufsrechte, Grundpfandrechte.
• Energiekennwerte und GEAK-Einstufung: Gibt es einen Gebäudeenergieausweis? Falls nicht, lohnt sich eine Erstellung vor Kauf.

Es empfiehlt sich dringend, vor dem Kauf einen unabhängigen Bauexperten oder Architekten beizuziehen, der das Objekt in einer Stunde besichtigt und die wichtigsten Risiken benennt. Die Kosten von 800 bis 1'500 Franken für ein solches Erstgutachten sind im Verhältnis zum Investitionsvolumen marginal.

Kaufpreis verhandeln: Strategien bei Sanierungsobjekten

Bei einem Haus zum Renovieren ist der Verhandlungsspielraum in der Schweiz traditionell grösser als bei bezugsfertigen Liegenschaften. Verkäufer wissen oft, dass der Kreis potenzieller Käufer kleiner ist. Erfolgreiche Verhandlungsstrategien:

Belastbare Kostenvoranschläge für die nötigen Sanierungsarbeiten in die Verhandlung einbringen. Wer mit konkreten Zahlen kommt, argumentiert glaubwürdiger als mit pauschalen Aussagen. Auch der Hinweis auf Schadstoffrisiken, eine veraltete Heizung kurz vor dem Ende ihrer Lebensdauer oder eine fehlende Dämmung sind sachliche Argumente für einen Preisnachlass.

Gleichzeitig gilt: In gefragten Lagen sind Verkäufer wenig nachgiebig. Hier ist die Schnelligkeit der Finanzierungszusage oft entscheidender als ein paar Prozent Preisnachlass.

Häufige Fehler beim Kauf eines Sanierungsobjekts

Wer ein Haus zum Renovieren in der Schweiz kauft, läuft Gefahr, typische Fehler zu machen. Die wichtigsten:

• Unterschätzung der Renovationskosten, insbesondere bei verdeckten Mängeln
• Keine professionelle Bauinspektion vor Vertragsunterzeichnung
• Vernachlässigung der Eigenleistungen: Was zeitlich realistisch ist, wird oft überschätzt
• Fehlplanung der Finanzierungsreserve – Sanierungen dauern fast immer länger als geplant
• Falsche Erwartungen an den Wiederverkauf: Nicht jede Sanierung erhöht den Marktwert eins zu eins
• Unklare Absprachen mit dem Generalunternehmer oder den Handwerkern – fehlende schriftliche Verträge führen oft zu Streitigkeiten

Wer diese Punkte berücksichtigt, kann mit einem Haus zum Renovieren in der Schweiz nicht nur Geld sparen, sondern auch eine Liegenschaft schaffen, die zur eigenen Lebenssituation passt – oder eine solide Kapitalanlage aufbauen.

Fazit: Ein Haus zum Renovieren kaufen lohnt sich – wenn die Planung stimmt

Ein Haus zum Renovieren zu kaufen ist in der Schweiz eine Strategie mit echtem Potenzial – sowohl für Selbstnutzer, die ein individuelles Eigenheim schaffen wollen, als auch für Investoren mit Weiterverkaufs- oder Vermietungsabsicht. Der niedrigere Einstiegspreis und die gestalterische Freiheit stehen einem höheren Aufwand, mehr Risiken und einer anspruchsvolleren Finanzierung gegenüber.

Entscheidend für den Erfolg sind drei Faktoren: eine realistische Kostenkalkulation inklusive Reserve, eine professionelle Bauinspektion vor dem Kauf und eine durchdachte Sanierungsstrategie, die zur eigenen Lebenssituation oder Investmentstrategie passt. Wer diese Hausaufgaben macht, kann mit einem renovationsbedürftigen Haus in der Schweiz nicht nur Geld sparen, sondern langfristig auch eine wertvolle Liegenschaft aufbauen – sei es als Eigenheim, als Renditeobjekt oder als Verkaufsobjekt nach gezielter Aufwertung.