Der Traum vom eigenen Haus ist für viele Menschen ein zentrales Lebensziel. Doch gerade in der Schweiz stellt der Weg ins Eigenheim hohe Anforderungen – sowohl finanziell als auch in Bezug auf die persönliche Lebenssituation. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen, um ein Haus zu kaufen, und worauf Sie besonders achten sollten.
Warum ist es in der Schweiz so schwierig, ein Haus zu kaufen?
Der Kauf eines Hauses in der Schweiz ist für viele Menschen eine grosse Herausforderung – dafür spricht die aussergewöhnlich niedrige Wohneigentumsquote von nur rund 36 %, die im internationalen Vergleich zu den tiefsten gehört. Selbst in vielen anderen einkommensstarken europäischen Ländern liegt die Eigentumsquote bei über 50 %. Doch warum ist das so?
Hohe Immobilienpreise und strenge Finanzierungsregeln
Zum einen sind die Immobilienpreise in der Schweiz extrem hoch, insbesondere in den städtischen Regionen. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet selbst auf dem Land oft über eine Million Franken, in den grossen Städten auch ein Vielfaches davon. Diese hohen Preise setzen eine erhebliche finanzielle Belastbarkeit voraus – sowohl in Form von Eigenkapital als auch durch ein entsprechend hohes Einkommen.
Hinzu kommen die besonders strengen Voraussetzungen bei der Hypothekenvergabe. Schweizer Banken dürfen Hypotheken nur vergeben, wenn der Käufer bestimmte Anforderungen erfüllt. Diese Vorgaben sind regulatorisch verankert und lassen nur begrenzten Spielraum für individuelle Lösungen. Dazu gehören insbesondere:
- Mindestens 20 % Eigenkapital
- Maximal 33 % des Bruttoeinkommens für Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten (kalkuliert mit einem Zinssatz von 5 %)
Gesunder Mietmarkt
Ein weiterer Grund für die tiefe Wohneigentumsquote ist der sehr gut funktionierende Mietmarkt – seinerseits ein Ausdruck einer starken Wirtschaft und hohen Zahlungsfähigkeit.
Finanzielle Voraussetzungen für den Hauskauf
Eigenkapital: Die unverzichtbare Voraussetzung für den Hauskauf
Eine der wichtigsten Voraussetzungen für den Kauf eines Hauses ist das erforderliche Eigenkapital. In der Schweiz müssen Käufer mindestens 20 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringen. Dieser Anteil ist gesetzlich vorgeschrieben und nicht verhandelbar. Mindestens 10 % davon müssen aus echtem, frei verfügbarem Vermögen stammen – also beispielsweise aus Sparguthaben, Wertpapieren oder Schenkungen, nicht aber ausschliesslich aus der Pensionskasse.
Beispiel:
Bei einem Kaufpreis von 1 Million Franken benötigen Sie mindestens 200'000 Franken an Eigenkapital, davon mindestens 100'000 Franken aus freien Mitteln.
Tragbarkeit: Finanzielle Stabilität sicherstellen
Neben dem Eigenkapital prüfen Banken die Tragbarkeit Ihrer Finanzierung. Die jährlichen Kosten, bestehend aus Hypothekarzinsen (mit kalkulatorischen 5 % gerechnet), Amortisation und Unterhaltskosten, dürfen höchstens ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.
Richtwerte für Einkommen je nach Kaufpreis:
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Kaufpreis |
Erforderliches Eigenkapital |
Erforderliches Jahreseinkommen |
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500'000 CHF |
100'000 CHF |
77'000 CHF |
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1'000'000 CHF |
200'000 CHF |
154'000 CHF |
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1'500'000 CHF |
300'000 CHF |
230'000 CHF |
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2'000'000 CHF |
400'000 CHF |
307'000 CHF |
Tipp: Da Banken im Detail leicht unterschiedliche Tragbarkeitskriterien anwenden, lohnt es sich, mehrere Offerten einzuholen.
Laufende Kosten: Nicht zu unterschätzen
Zum Hauskauf gehören auch laufende Kosten, die bei der Finanzplanung nicht vergessen werden dürfen:
- Hypothekarzinsen (kalkulatorisch 5 %, tatsächliche Kosten abhängig von Ihrem Hypozins)
- Amortisation der zweiten Hypothek innerhalb von 15 Jahren
- Nebenkosten wie Heizung, Strom und Unterhalt (ca. 1 % des Kaufpreises jährlich, bei Neubauten eher weniger)
Nebenkosten beim Kauf
Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Sie weitere Kaufnebenkosten einplanen:
- Notariatskosten
- Grundbuchgebühren
- Gebühren für die Errichtung einer Hypothek
Je nach Kanton betragen diese Nebenkosten etwa 0,5 bis 3 % des Kaufpreises.
Persönliche Voraussetzungen und Lebenssituation
Stabile Lebenssituation
Ein Hauskauf bindet Sie langfristig – sowohl finanziell als auch örtlich. Deshalb sollten folgende Voraussetzungen erfüllt sein, bevor Sie ein Haus kaufen:
- Stabiles Einkommen: Ein sicherer Arbeitsplatz oder eine konstante Einnahmequelle ist eine Voraussetzung, um ein Haus zu kaufen.
- Planbare Zukunft: Langfristige persönliche Planung (z. B. Familiengründung, berufliche Perspektiven) sollte berücksichtigt werden.
- Wohnortwahl: Sie sollten sich in der Wahl Ihres Standortes sicher sein. Der Standort sollte Ihren Lebensgewohnheiten entsprechen (Nähe zu Arbeit, Schulen, öffentlichem Verkehr).
Flexibilität und Verantwortung
Eigentum bringt mehr Verpflichtungen mit sich als eine Mietwohnung. Daher sollten Sie sich bereit fühlen, die folgenden Verantwortungen zu übernehmen:
- Eigenverantwortung für Unterhalt: Als Eigentümer sind Sie selbst für Reparaturen und Instandhaltung verantwortlich.
- Weniger Flexibilität: Ein Umzug dauert länger und ist kostspieliger als bei einer Mietwohnung.
Regionale Unterschiede beachten
Die Immobilienpreise und damit die finanziellen Voraussetzungen, um ein Haus zu kaufen, variieren je nach Region stark:
- Grossstädte (Zürich, Genf, Basel): Sehr hohe Preise; nur wenige freistehende Einfamilienhäuser. Grosser Markt für Eigentumswohnungen.
- Ländliche Gegenden: Häuser sind günstiger, dafür ist der Standort unter Umständen weniger attraktiv (längere Pendelzeiten, weniger Annehmlichkeiten in der Nähe, usw.).
- Steuergünstige Kantone (z. B. Zug, Schwyz): Hohe Nachfrage, viele sehr zahlungskräftige Käufer und entsprechend hohe Immobilienpreise.
Neubau oder Altbau?
Auch der Zustand der Immobilie beeinflusst die Voraussetzungen:
- Neubauten bieten einen modernen Standard und geringere Unterhaltskosten, kosten aber mehr.
- Altbauten sind günstiger, verursachen aber im Durchschnitt höhere Renovationskosten. Je älter das Haus, desto wahrscheinlicher wird es, dass grosse Sanierungen anfallen.
Voraussetzungen für den Hauskauf verbessern
Nicht jeder erfüllt auf Anhieb die strengen Voraussetzungen für den Kauf eines Hauses in der Schweiz. Doch es gibt mehrere Stellschrauben, an denen Sie drehen können, um Ihre Ausgangslage zu verbessern – sowohl beim Eigenkapital als auch bei der Tragbarkeit.
1. Mehr Eigenkapital aufbauen
Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto besser sind Ihre Voraussetzungen, um ein Haus zu kaufen. Denn mit einem höheren Eigenkapitalanteil sinkt die benötigte Hypothekarsumme, was wiederum die monatlichen Belastungen reduziert – ein zentraler Punkt bei der Tragbarkeit.
So können Sie Ihr Eigenkapital erhöhen:
- Sparen über längere Zeiträume: Ein gut strukturierter Sparplan mit festen monatlichen Beträgen ist der nachhaltigste Weg, die finanziellen Voraussetzungen für den Hauskauf zu verbessern.
- Zuzahlungen durch Familie: Erbschaften oder Schenkungen können gezielt für den Immobilienkauf eingesetzt werden.
- Pensionskassenguthaben nutzen: Unter bestimmten Bedingungen erlaubt der Gesetzgeber den Vorbezug von Geldern aus der 2. Säule (berufliche Vorsorge).
- Säule 3a (gebundene Vorsorge): Diese kann ebenfalls als Teil des Eigenkapitals angerechnet werden, wenn sie fürs Wohneigentum eingesetzt wird.
Wichtig: Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus „echten“ Eigenmitteln stammen – also aus Geldquellen ausserhalb der Pensionskasse.
2. Tragbarkeit optimieren
Auch wenn Sie das notwendige Eigenkapital beisammenhaben, kann die Finanzierung scheitern, wenn Ihr Einkommen zu niedrig ist. Um die Tragbarkeitsrechnung der Banken zu erfüllen, sollten die laufenden Kosten der Immobilie (Zinsen, Amortisation, Unterhalt) maximal ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen. Falls Sie knapp darunter liegen, helfen folgende Massnahmen:
- Zusatzeinkünfte geltend machen: Nebenerwerb, Boni oder Einnahmen aus Vermietung lassen sich bei manchen Banken berücksichtigen.
- Günstigere Immobilie wählen: Manchmal lohnt es sich, den Suchradius zu erweitern oder kleinere Objekte in Betracht zu ziehen.
3. Unterschiedliche Anbieter vergleichen
Nicht alle Banken wenden dieselben Kriterien an. Unterschiede gibt es bei:
- dem kalkulatorischen Zinssatz (nicht immer 5 %, teils auch tiefer)
- die Tragbarkeitsgrenze (bei manchen Finanzinstituten etwas höher als 33 Prozent)
- der Einkommensbasis (Brutto- vs. Nettoeinkommen)
- der Bewertung von Nebenkosten
Ein Vergleich lohnt sich also. Einige Banken sind flexibler als andere – und ein professionelles Finanzierungsdossier kann hier den Unterschied machen.
4. Beratung durch Experten in Anspruch nehmen
Ein Hypothekenmakler oder ein spezialisierter Finanzberater kennt den Markt, die Anforderungen verschiedener Banken und Versicherungen und kann Ihre finanzielle Situation realistisch einschätzen. Er hilft Ihnen:
- Ihre Unterlagen optimal vorzubereiten
- Verhandlungen mit Kreditgebern zu führen
- die besten Zinskonditionen zu erhalten
- Risiken richtig einzuschätzen und abzusichern
Gerade in komplexeren Fällen – etwa bei Selbstständigkeit, Vorsorgebezug oder nicht standardisierten Einkommenssituationen – ist professionelle Unterstützung oft entscheidend für den Erfolg.
Fazit: Gut vorbereitet zu Ihrem Hauskauf
Ein Haus zu kaufen ist ein grosser Schritt, der gut vorbereitet sein will. Die finanziellen Voraussetzungen – insbesondere Eigenkapital und Tragbarkeit – sind klar geregelt. Aber auch Ihre Lebenssituation, Ihre beruflichen Perspektiven und Ihre persönlichen Bedürfnisse sollten in die Entscheidung einfliessen.
Mit solider Finanzplanung, realistischen Erwartungen und einer klaren Zukunftsvision steht Ihrem Traum vom Eigenheim nichts mehr im Wege.
