Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Die Grundstückgewinnsteuer fällt bei jedem privaten Liegenschaftsverkauf an, wenn mit dem Verkauf ein Gewinn realisiert wird und es sich nicht um eine steueraufschiebende Handänderung wie einen Erbgang oder Ersatzkauf handelt.
Je nach Kanton werden nur private Liegenschaftsverkäufe von der Grundstückgewinnsteuer erfasst, oder es werden sowohl private als auch geschäftliche Verkäufe besteuert. In Kantonen, in denen die Grundstückgewinnsteuer nur auf private Verkäufe anfällt, werden geschäftliche Verkäufe stattdessen von der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst.
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?
Steuerbarer Grundstückgewinn
Die Grundstückgewinnsteuer wird auf dem steuerbaren Grundstückgewinn erhoben. Der steuerbare Grundstückgewinn entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten. Die Anlagekosten setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis und den wertvermehrenden Investitionen, die man während der Besitzdauer in die Liegenschaft getätigt hat. Ausserdem können weitere Kosten, insbesondere Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Kauf und der Veräusserung der Liegenschaft, in Anrechnung gebracht werden.
Steuerbarer Grundstückgewinn = Verkaufspreis – (Kaufpreis + Wertvermehrende Investitionen + abzugsfähige Kosten)
Steuersatz
Der Steuersatz hängt vom Kanton und teils von der Gemeinde ab. Er kann je nach Kanton progressiv oder proportional sein. Die Grundstückgewinnsteuer erhöht sich, wenn man eine Immobilie vor dem Verkauf nur kurz besessen hat. Bei langer Besitzdauer ermässigt sich die Grundstückgewinnsteuer in fast allen Kantonen.
Formel
Die Formel zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer lautet:
Grundstückgewinnsteuer = steuerbarer Grundstückgewinn x Steuersatz
Welche Kosten sind bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig?
Wertvermehrende Investitionen
Wertvermehrende Investitionen gehören zu den Anlagekosten eines Grundstücks und können bei der Grundstückgewinnsteuer vom Verkaufserlös abgezogen werden. Diese Investitionen beinhalten alle Aufwendungen, die eine dauerhafte Wertsteigerung der Immobilie bewirken. Dazu zählen unter anderem Neubauten, An- und Umbauten, Erschliessungskosten, Bodenverbesserungen und Uferschutzbauten.
Wertvermehrende Aufwendungen sind von den werterhaltenden Aufwendungen abzugrenzen. Werterhaltende Massnahmen dienen dazu, den bestehenden Wert und Nutzen des Grundstücks zu erhalten. Hierunter fallen Ausgaben für Reparaturen, Instandhaltung und der Ersatz von abgenutzten Anlagen. Solche werterhaltenden Ausgaben sind bereits von der Einkommenssteuer abziehbar und sind daher bei der Grundstückgewinnsteuer mit wenigen Ausnahmen nicht abzugsfähig.
Abzugsfähig sind ebenfalls öffentliche oder freiwillige Beiträge an öffentlich-rechtliche oder privatrechtliche Körperschaften, zum Beispiel für die Erstellung oder Verbesserung von Strassen, Trottoirs, Kanalisationen und Gewässerbauten. Ebenfalls von der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig sind wertvermehrende Arbeiten, die der Steuerpflichtige selbst am Grundstück vorgenommen hat. Allerdings erkennen einige Kantone diese Eigenleistungen nur dann an, wenn sie als Einkommen versteuert wurden.
Zusätzlich sind in verschiedenen Kantonen eine ganze Reihe spezifischer wertvermehrender Aufwendungen anrechenbar. So werden in zahlreichen Kantonen die Kosten für die bauliche Erschliessung eines Grundstücks als wertvermehrende Investitionen angesehen. Ebenso können die Planungskosten (z. B. für Bebauungspläne und Bauvorhaben), die einer Behörde zur Vorprüfung eingereicht werden, in einigen Kantonen angerechnet werden, sofern das Projekt realisiert oder dessen Ausführung gesichert ist. In bestimmten Fällen werden sogar werterhaltende Aufwendungen anerkannt, wenn sie in den ersten Besitzjahren angefallen sind und damals nicht von der Einkommenssteuer abgezogen werden konnten.
Handänderungskosten
Die Handänderungskosten sind Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Übergang des Eigentums auf die andere Partei. Dazu gehören insbesondere die Notariatsgebühren beim Kauf und Verkauf der Immobilie.
Maklerprovisionen
Von der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig sind die üblichen Gebühren für die Vermittlung und Vermarktung der Immobilie. Dazu gehören beispielsweise die Maklerprovision und die Insertionskosten.
Grundeigentümerbeiträge
- Beiträge an Gemeinden laut Gesetz oder Gemeindereglement: Abzugsfähig in BE, UR, NW, ZG, BL, AI, SG, GR, TI, JU.
- Anschluss an Strassen und öffentliche Werke: Abzugsfähig in ZH, UR, SZ, OW, NW, GL, ZG, FR, SO, BL, SH, AI, SG, GR, AG, TG, TI, VD, VS, JU.
Kosten im Zusammenhang mit rechtlichen Dokumenten und Verträgen
- Kosten für Schuldbriefe, Grundpfandverschreibungen und Liegenschaftsschätzungen: Abzugsfähig in ZG, AG, VD.
- Kosten für Vertragsausarbeitung (z. B. Stockwerkeigentum, Hauptverträge): Abzugsfähig in GL, ZG, BL, GR, AG, TI, NE; sowie als Praxis: SZ, VD (nur für Stockwerkeigentum).
Verpflichtungen des Veräusserers gegenüber dem Erwerber
- Unentgeltliche Aufwendungen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind: Abzugsfähig in LU, AG; als Praxis: UR, BL.
- Wenn im Verkaufsvertrag vereinbart: Abzugsfähig in JU; als Praxis: BE, OW, AR.
- Wertvermehrende Aufwendungen, wenn im Verkaufspreis inbegriffen und in der Urkunde erwähnt: Abzugsfähig in VD.
Steuern, Gebühren und Entschädigungen
- Handänderungssteuern und Gebühren für Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten oder Grundlasten: Abzugsfähig in LU, FR, SO, AG, VD, VS, NE, JU; in GE nur, wenn der Gewinn der Einkommenssteuer unterliegt.
- Beurkundungskosten und behördliche Bewilligungen: Abzugsfähig in BS, BL, SG, GR, TG; für Beurkundungs- und Grundbuchgebühren: SO.
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