Wer erhebt die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau
Im Kanton Aargau wird die Grundstückgewinnsteuer ausschliesslich vom Kanton erhoben und nicht von den Gemeinden. Die Grundstückgewinnsteuer ist damit im Kanton Aargau unabhängig von der Gemeinde, in der die Immobilie liegt.
Berechnen Sie die Grundstückgewinnsteuer für eine Immobilie im Kanton Aargau in wenigen Minuten online mit unserem Rechner.
Steuersatz für die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau
Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau beträgt 40 Prozent bis zum 1. vollendeten Besitzjahr. Der Steuersatz für die Grundstückgewinnsteuer reduziert sich im Kanton Aargau während der ersten 11 Besitzjahre jedes Jahr um 2 Prozent, ab dem 12. Besitzjahr um 1 Prozent. Der Minimalsatz für die Grundstückgewinnsteuer beträgt im Kanton Aargau 5 Prozent bei einer Besitzdauer von über 25 Jahren.
|
Besitzdauer |
Steuersatz |
|
bis zum vollendeten 1. Besitzjahr |
40 % |
|
bis zum vollendeten 2. Besitzjahr |
38 % |
|
bis zum vollendeten 3. Besitzjahr |
36 % |
|
bis zum vollendeten 4. Besitzjahr |
34 % |
|
bis zum vollendeten 5. Besitzjahr |
32 % |
|
bis zum vollendeten 6. Besitzjahr |
30 % |
|
bis zum vollendeten 7. Besitzjahr |
28 % |
|
bis zum vollendeten 8. Besitzjahr |
26 % |
|
bis zum vollendeten 9. Besitzjahr |
24 % |
|
bis zum vollendeten 10. Besitzjahr |
22 % |
|
bis zum vollendeten 11. Besitzjahr |
20 % |
|
bis zum vollendeten 12. Besitzjahr |
19 % |
|
bis zum vollendeten 13. Besitzjahr |
18 % |
|
bis zum vollendeten 14. Besitzjahr |
17 % |
|
bis zum vollendeten 15. Besitzjahr |
16 % |
|
bis zum vollendeten 16. Besitzjahr |
15 % |
|
bis zum vollendeten 17. Besitzjahr |
14 % |
|
bis zum vollendeten 18. Besitzjahr |
13 % |
|
bis zum vollendeten 19. Besitzjahr |
12 % |
|
bis zum vollendeten 20. Besitzjahr |
11 % |
|
bis zum vollendeten 21. Besitzjahr |
10 % |
|
bis zum vollendeten 22. Besitzjahr |
9 % |
|
bis zum vollendeten 23. Besitzjahr |
8 % |
|
bis zum vollendeten 24. Besitzjahr |
7 % |
|
bis zum vollendeten 25. Besitzjahr |
6 % |
|
ab dem vollendeten 25. Besitzjahr |
5 % |
Steuerbemessung
Die Grundstückgewinnsteuer wird im Kanton Aargau auf dem steuerbaren Grundstückgewinn erhoben. Der steuerbare Grundstückgewinn entspricht dem Erlös aus dem Verkauf minus den Anlagekosten und den anrechenbaren Aufwendungen. Liegt kein Kaufpreis vor (z.B. bei einer Schenkung), gilt statt des Preises der Verkehrswert als Verkaufserlös.
Die Anlagekosten bestehen aus dem Kaufpreis zuzüglich der wertvermehrenden Investitionen. Investitionen, die als Liegenschaftsunterhalt angerechnet werden können, können nicht vom steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen werden.
Als Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar sind gemäss Steuergesetz des Kantons Aargau (§ 104):
- Investitionen, darunter fallen insbesondere Kosten für Planung, Überbauung, Neu- und Erweiterungsbauten sowie Kosten für Einrichtungen, welche einen Mehrwert bewirken
- Grundeigentümerbeiträge
- Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräusserung, wie z. B. Grundbuch- und Notariatsgebühren, Maklerprovisionen oder Insertionskosten
- Mehrwertabgaben
- Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Ablösung der Festhypothek infolge Verkauf der Liegenschaft
Pauschalisierung der Anlagekosten im Kanton Aargau
Bei Grundstücken, die zum Zeitpunkt des Verkaufs überbaut sind und die der Eigentümer seit mehr als 10 Jahren besitzt, kann man bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau wählen, ob man die Anlagekosten pauschal oder basierend auf tatsächlichen Kosten angeben möchte. Die pauschalisierten Anlagekosten entsprechen einem Prozentsatz vom Verkaufserlös, der von der Besitzdauer abhängt:
|
Besitzdauer (begonnene Jahre) |
Pauschale in Prozent des Verkaufserlöses |
|
11 |
80 |
|
12 |
79 |
|
13 |
78 |
|
14 |
77 |
|
15 |
76 |
|
16 |
75 |
|
17 |
74 |
|
18 |
73 |
|
19 |
72 |
|
20 |
71 |
|
21 |
70 |
|
22 |
69 |
|
23 |
68 |
|
24 |
67 |
|
25 |
66 |
|
ab 25 vollendeten Jahren |
65 |
Die pauschalisierten Anlagekosten beinhalten alle anrechenbaren Aufwendungen einschliesslich des Kaufpreises, der Maklerprovision, der Notarkosten, der wertvermehrenden Investitionen und so weiter. Werden die Anlagekosten pauschalisiert, können keine Abzüge in Anrechnung gebracht werden.
Subjektive und objektive Steuerpflicht
Die Grundstückgewinnsteuer fällt im Kanton Aargau bei jeder Veräusserung einer Liegenschaft an, wenn damit ein Gewinn erzielt wird. Im Kanton Aargau zahlen nur natürliche Personen eine Grundstückgewinnsteuer, die eine Immobilie privat verkaufen. Geschäftliche Verkäufe werden im Kanton Aargau von der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer erfasst. Eine Ausnahme gilt für Grundstücke von juristischen Personen, die nach § 14 StG von der Steuerpflicht befreit sind. Sie unterliegen stattdessen der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer.
Neben dem Verkauf gibt es eine Reihe von weiteren Veräusserungsfällen, die im Kanton Aargau der Grundstückgewinnsteuer unterstellt sind (siehe § 96 StG). Als Veräusserung gelten im Kanton Aargau neben dem Verkauf insbesondere der Tausch und die Schenkung. Des Weiteren gelten auch der Eigentumsübergang bei Erbgang sowie bei Zwangsvollstreckungen als Veräusserung. Die Änderung der Mit- oder Gesamteigentumsquoten gilt ebenfalls als Veräusserung und löst im Kanton Aargau somit die Grundstückgewinnsteuer aus. Eine Ausnahme ist die Umwandlung von Mit- in Stockwerkeigentum, wenn die Eigentumsquoten unverändert bleiben.
Ebenso lösen eine Reihe von der Veräusserung gleichgestellten Rechtsgeschäfte im Kanton Aargau die Grundstückgewinnsteuer aus, darunter:
- Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht, z.B. bei Übertragung von Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesellschaft
- Belastung des Grundstücks mit einer Dienstbarkeit oder Eigentumsbeschränkungen gegen ein Entgelt
- Überführung einer Immobilie vom Privat- ins Geschäftsvermögen, mit Ausnahme land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke.
Die Grundstückgewinnsteuer kann im Kanton Aargau aufgeschoben werden bei Eigentumsübertragungen infolge Erbschaft, Erbvorbezug, Schenkung oder gemischter Schenkung sowie bei Handänderungen zwischen Verwandten in gerader Linie und deren Ehegatten, bei Rechtsgeschäften zwischen Verheirateten, bei Güterzusammenlegung sowie bei Umstrukturierungen.
Des Weiteren wird die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau für Privatpersonen aufgeschoben, wenn eine dauerhaft zu Wohnzwecken genutzte Immobilie verkauft wird und der Erlös innerhalb von 3 Jahren zum Kauf einer gleich genutzten Immobilie verwendet wird. Die Grundstückgewinnsteuer kann im Kanton Aargau auch bei vorgängiger Ersatzbeschaffung aufgeschoben werden, das heisst, wenn der Kauf der neuen Liegenschaft vor dem Verkauf der alten erfolgt. Die Frist bei vorgängiger Ersatzbeschaffung beträgt 2 Jahre.
Besteuerung – monistisches oder dualistisches System
Im Kanton Aargau gilt bei der Grundstückgewinnsteuer das sogenannte dualistische System. Das bedeutet, dass die Grundstückgewinne aus einem Privatverkauf und einem geschäftlichen Verkauf unterschiedlich besteuert werden.
Im Kanton Aargau unterliegt nur der Gewinn aus dem Verkauf von Liegenschaften im Privatvermögen natürlicher Personen (Privateigentümer) der Grundstückgewinnsteuer. Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie im Geschäftsvermögen unterliegt im Kanton Aargau nicht der Grundstückgewinnsteuer, sondern der normalen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer.
Steuerfreier Grundstückgewinn im Kanton Aargau
Im Kanton Aargau gibt es keine steuerfreien Beträge bei der Grundstückgewinnsteuer.
Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau berechnen
Berechnen Sie in wenigen Minuten den steuerbaren Grundstückgewinn, den Steuersatz und den mutmasslichen Steuerbetrag bei Ihrem Immobilienverkauf mit unserem Rechner für die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau.
