Bei der Immobilienbewertung ist nicht nur die reine Wohnfläche entscheidend, sondern die gewichtete Wohnfläche. Aussenflächen wie Balkone, Terrassen und Gärten werden dabei anteilig berücksichtigt. Doch wie genau funktioniert das?
Was ist die gewichtete Wohnfläche?
Die gewichtete Wohnfläche ist die Summe aus der reinen Innenfläche und den anteilig angerechneten Aussenflächen. Sie dient als Grundlage für die Berechnung des Quadratmeterpreises und ist damit ein zentraler Wert in jeder Immobilienbewertung.
Typische Gewichtungsfaktoren
| Aussenraum | Typische Gewichtung | Erklärung |
|---|---|---|
| Balkon (offen) | 25–35 % | Wetterexponiert, saisonal nutzbar |
| Loggia (gedeckt) | 40–50 % | Geschützt, ganzjährig nutzbar |
| Terrasse (EG oder Dach) | 30–50 % | Abhängig von Grösse, Lage und Privatsphäre |
| Garten (privat) | 10–25 % | Grosse Fläche, aber als Wohnraum nur bedingt nutzbar |
| Wintergarten (unbeheizt) | 50–70 % | Fast Innenraum, aber nicht ganzjährig bewohnbar |
Diese Gewichtungsfaktoren sind keine gesetzliche Norm, sondern Marktpraxis. Sie können je nach Bewertungsmodell und Gutachter variieren.
Rechenbeispiel
Eine Wohnung mit 90 m² Innenfläche, 12 m² Balkon und 40 m² Garten:
- Balkon: 12 × 0,30 = 3,6 m²
- Garten: 40 × 0,15 = 6,0 m²
- Gewichtete Wohnfläche: 90 + 3,6 + 6,0 = 99,6 m²
Bei einem Quadratmeterpreis von 7'500 Franken ergibt sich ein Gesamtwert von rund 747'000 Franken. Ohne die Aussenflächen wären es 675'000 Franken – der Aussenraum macht also rund 72'000 Franken aus.
Warum ist die Gewichtung wichtig?
Die gewichtete Fläche bestimmt, wie der Quadratmeterpreis einer Wohnung im Vergleich zu anderen Objekten einzuordnen ist. Wer die Aussenfläche voll anrechnet, kommt auf einen niedrigeren Quadratmeterpreis, der das Objekt günstiger erscheinen lässt. Wer sie ignoriert, überschätzt den Preis pro Quadratmeter. Für einen fairen Vergleich ist deshalb die korrekte Gewichtung entscheidend.
Fazit: Aussenfläche zählt, aber anteilig
Balkone, Terrassen und Gärten steigern den Wert einer Wohnung, werden bei der Bewertung aber nur anteilig angerechnet. Die gewichtete Wohnfläche ist der richtige Massstab für Preisvergleiche und Bewertungen.
