Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses
Wer ein geerbtes Haus verkauft, zahlt je nach Kanton, Verwandtschaftsgrad mit dem Erblasser und der genauen Situation eine Reihe von Steuern. Dazu gehören die Erbschaftssteuer, die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer.
- Erbschaftssteuer: Sie wird von den Kantonen erhoben, wenn Vermögen (inklusive Immobilien) vererbt wird. Der Steuersatz hängt vom Kanton sowie vom Verwandtschaftsgrad zwischen den Erben und dem Erblasser ab. Direkte Nachkommen zahlen heute in fast keinem Kanton mehr Erbschaftssteuer; auch Ehegatten sind von der Erbschaftssteuer befreit. Für weiter entfernt verwandte Personen oder Nichtverwandte beträgt der Steuersatz in manchen Kantonen bis zu 40 %.
- Grundstückgewinnsteuer: Bei der Erbschaft selbst wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Wenn man allerdings das geerbte Haus verkauft, zahlt man die Grundstückgewinnsteuer, und zwar auf die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem ursprünglichen Kaufpreis, den die verstorbene Person gezahlt hat.
- Handänderungssteuer: Die Handänderungssteuer fällt in den meisten Kantonen der Schweiz an, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. In einigen Kantonen wird die Handänderungssteuer bei einer Erbschaft erlassen und fällt nur beim Verkauf des geerbten Hauses an; in anderen Kantonen zahlt man gleich doppelt, nämlich beim Erbgang und beim Verkauf des geerbten Hauses.
Haus erben: Wie läuft das ab?
Erbe annehmen oder ablehnen?
Verstirbt der Erblasser, müssen Sie als Erbe entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen möchten. Dazu haben Sie 3 Monate Zeit; wenn Sie innerhalb dieser Frist keine Entscheidung treffen, gilt das Erbe stillschweigend als angenommen. Damit übernehmen Sie das gesamte Vermögen, aber eben auch alle Schulden des Erblassers, und zwar nicht nur mit dem geerbten Vermögen, sondern mit Ihrem gesamten Vermögen.
Falls Sie befürchten, dass der Erblasser nicht bekannte Schulden gehabt hat, gibt es mehrere Möglichkeiten, wie sich das Risiko beziehungsweise die Haftung eingrenzen lässt:
- Annahme der Erbschaft: Die oben beschriebene Option. Sie haften für alle Schulden, auch solche, die zum Zeitpunkt des Erbgangs nicht bekannt waren.
- Öffentliches Inventar: Sie haften nur für die Schulden, die im Inventar vermerkt sind.
- Amtliche Liquidation: Das Erbe wird versteigert bzw. verkauft. Die Schulden werden aus dem Erlös beglichen und ein allfälliger Überschuss wird den Erben ausgezahlt. Sie haften nicht für Schulden.
- Ausschlagung des Erbes: Sie verlieren das Erbrecht. Schenkungen und Erbvorbezüge innerhalb der letzten 5 Jahre können von den Gläubigern zurückgefordert werden.
Testament und Erbschein
Wenn ein Testament vorliegt, muss es der zuständigen kantonalen Behörde übergeben werden. Nach der Testamentseröffnung können Sie den Erbschein beantragen. Er dient als Beweis, dass Sie über das Erbe verfügen können. Ohne Erbschein bleibt das Vermögen des Erblassers blockiert.
Besonderheiten bei einer Erbengemeinschaft
Wenn Sie nicht der einzige Erbe sind, entsteht von Gesetz wegen automatisch eine Erbengemeinschaft. In der Erbengemeinschaft befindet sich das geerbte Vermögen im Gesamteigentum. Das bedeutet für die Erben:
- Bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft gibt es keine definierten Anteile am Vermögen.
- Alle Erben müssen über das Vermögen einstimmig verfügen.
- Kein Erbe darf einen Anteil am Vermögen ohne die Zustimmung der anderen Erben verkaufen, verschenken, verändern usw.
Geerbtes Haus verkaufen oder behalten?
Häufig befindet sich eine Immobilie in der Erbmasse. In diesen Fällen stellt sich die Frage, was mit dem geerbten Haus geschehen soll:
- Geerbtes Haus verkaufen: Mit dem Verkauf wird die Immobilie in flüssige Mittel umgewandelt, die alternativ investiert werden können. Ein Verkauf ist auch immer dann notwendig, wenn in einer Erbengemeinschaft keiner der Erben die anderen auszahlen kann oder möchte.
- Geerbtes Haus vermieten: Statt eine Immobilie zu verkaufen, kann man sie natürlich auch vermieten. Wie rentabel eine Vermietung ist, hängt von der Art der Immobilie ab. Bei Stockwerkeigentum ist in der Regel eine gute Rendite möglich; bei Einfamilienhäusern ist dies schwieriger.
- Geerbtes Haus selbst bewohnen: Falls es mehrere Erben gibt, muss der zukünftige Eigentümer die anderen Erben auszahlen können, was oft nicht möglich ist.
