Erdgeschosswohnungen im Stockwerkeigentum verfügen oft über einen Gartenanteil. Doch wie wird dieser bewertet, und spielt es eine Rolle, ob der Garten als Sondernutzungsrecht oder als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen ist?
Bewertung des Gartenanteils
Ein Gartenanteil wird bei der Immobilienbewertung ähnlich wie eine Terrasse behandelt: Er wird gewichtet zur Wohnfläche addiert, aber nicht zum vollen Quadratmeterpreis. Typische Gewichtungsfaktoren für Gärten liegen bei 10 bis 25 Prozent der Innenfläche. Die grosse Spanne erklärt sich durch:
- Lage und Privatsphäre: Ein eingezäunter, privater Garten wird höher bewertet als ein offen einsehbarer Bereich.
- Grösse: Kleine Gärten (unter 30 m²) werden proportional höher bewertet, sehr grosse Gärten degressiv.
- Nutzbarkeit: Besonnung, Bodenqualität und Zugang spielen eine Rolle.
- Ausrichtung: Ein Südgarten ist deutlich mehr wert als ein Nordgarten.
Sondernutzungsrecht vs. Eigentum
Im Schweizer Stockwerkeigentum gibt es zwei Modelle für den Gartenanteil:
- Sondernutzungsrecht: Der Garten bleibt im Gesamteigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der Eigentümer der Erdgeschosswohnung hat das exklusive Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen ist. Er darf den Garten nutzen und pflegen, aber nicht baulich verändern ohne Zustimmung der Gemeinschaft.
- Im Sonderrecht (Eigentum): Der Garten ist Teil des Stockwerkeigentumsanteils und gehört direkt zum Sonderrecht der Wohnung. Der Eigentümer hat mehr Freiheiten bei der Gestaltung.
In der Praxis wird ein Garten im Sonderrecht etwas höher bewertet als ein reines Sondernutzungsrecht, weil die Verfügungsgewalt grösser ist. Der Unterschied liegt typischerweise bei 1 bis 3 Prozent des Wohnungswerts. Für die meisten Käufer ist der Unterschied aber zweitrangig – entscheidend ist, dass der Garten exklusiv nutzbar und im Grundbuch gesichert ist.
Mehrwert für Familien
Für Familien mit Kindern ist ein Gartenanteil oft ein entscheidendes Kaufkriterium. Das kann den Preis über den rein flächenbasierten Mehrwert hinaus steigern, weil die Nachfrage in bestimmten Segmenten das Angebot übersteigt.
Fazit: Garten ist wertvoll, aber differenziert bewertet
Ein Gartenanteil im Stockwerkeigentum steigert den Wohnungswert messbar. Die Bewertung hängt von Grösse, Lage und rechtlicher Zuordnung ab. Ob Sondernutzungsrecht oder Sonderrecht – in beiden Fällen ist der Garten ein Verkaufsargument, solange er exklusiv und im Grundbuch gesichert ist.
