Warum brauchen Sie einen Finanzierungsplan für den Hauskauf?
Einen Finanzierungsplan für den Hauskauf zu erstellen ist der wichtigste Schritt auf dem Weg zum Eigenheim – noch vor der Immobiliensuche. Denn bevor Sie wissen, was Sie sich leisten können, macht die Suche wenig Sinn. Der Finanzierungsplan bringt Eigenkapital, Hypothek, laufende Kosten und Tragbarkeit in eine Gesamtrechnung und zeigt, in welcher Preisklasse Sie sich bewegen können.
Ein vollständiger Finanzierungsplan ist ausserdem das Dokument, das die Bank für die Hypothekenvergabe verlangt. Je professioneller und vollständiger Sie ihn vorbereiten, desto schneller und reibungsloser verläuft der Kreditentscheid. Banken schätzen gut vorbereitete Kunden – und belohnen sie nicht selten mit besseren Konditionen.
Schritt 1: Eigenkapital aufstellen
Der erste Schritt ist die ehrliche Bestandsaufnahme Ihrer Eigenmittel. Listen Sie alle verfügbaren Quellen auf und unterscheiden Sie zwischen harten und weichen Eigenmitteln.
Harte Eigenmittel sind Sparguthaben und Kontoguthaben, Wertschriften und Anlagefonds, Guthaben aus der Säule 3a, unwiderrufliche Erbvorbezüge oder Schenkungen sowie Rückkaufswerte von Versicherungspolicen. Weiche Eigenmittel sind Pensionskassenguthaben (2. Säule), die per Vorbezug oder Verpfändung eingesetzt werden können. Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen aus harten Eigenmitteln stammen, insgesamt brauchen Sie 20 Prozent.
Erstellen Sie eine tabellarische Übersicht mit Beträgen und Verfügbarkeit – manche Mittel (etwa die Auflösung eines Wertschriftendepots oder ein Erbvorbezug) benötigen Vorlaufzeit.
Schritt 2: Maximalen Kaufpreis berechnen
Aus dem verfügbaren Eigenkapital lässt sich der maximale Kaufpreis ableiten. Die Formel: Gesamtes Eigenkapital ÷ 0,20 = maximaler Kaufpreis. Wenn Sie über CHF 200'000 Eigenkapital verfügen, beträgt der maximale Kaufpreis CHF 1'000'000 – vorausgesetzt, die Tragbarkeit stimmt.
Vergessen Sie nicht, die Kaufnebenkosten (1 bis 3 Prozent des Kaufpreises) vom Eigenkapital abzuziehen, bevor Sie rechnen. Planen Sie ausserdem eine Reserve von CHF 10'000 bis 30'000 für unvorhergesehene Kosten ein – insbesondere wenn Sie ein älteres Haus kaufen, das Renovationsbedarf haben könnte.
Schritt 3: Tragbarkeit prüfen
Die Tragbarkeitsrechnung ist der Stresstest Ihres Finanzierungsplans. Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent auf die gesamte Hypothek, 1 Prozent des Liegenschaftswerts für Nebenkosten und der Amortisation der 2. Hypothek (der Teil der Hypothek zwischen 65 und 80 Prozent des Verkehrswerts, aufgeteilt auf 15 Jahre). Die Summe dieser kalkulatorischen Wohnkosten darf ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens nicht übersteigen.
Ein Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von CHF 900'000 und einer Hypothek von CHF 720'000 (80 Prozent) ergibt sich ein kalkulatorischer Zins von CHF 36'000, Nebenkosten von CHF 9'000 und eine Amortisation von rund CHF 9'000 – total CHF 54'000 pro Jahr. Das benötigte Bruttoeinkommen beträgt mindestens CHF 162'000. Liegt Ihr Einkommen darunter, müssen Sie entweder mehr Eigenkapital einbringen (um die Hypothek zu senken) oder ein günstigeres Objekt suchen.
Schritt 4: Hypothekenmodell wählen
Der Finanzierungsplan für den Hauskauf sollte auch die Wahl des Hypothekenmodells abbilden. Die wichtigsten Optionen sind die Festhypothek (fixer Zinssatz für 2 bis 10 Jahre, Planungssicherheit), die SARON-Hypothek (variabler Zinssatz, aktuell am günstigsten, aber mit Zinsrisiko) und die variable Hypothek (flexibel kündbar, aber teurer). In der Praxis empfiehlt sich oft ein Mix: etwa eine SARON-Tranche für den kurzfristigen Zinsvorteil und eine Festhypothek für die Planungssicherheit. Halten Sie die geplante Aufteilung im Finanzierungsplan fest.
Schritt 5: Amortisationsstrategie festlegen
Die 2. Hypothek (65 bis 80 Prozent des Verkehrswerts) muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden. Im Finanzierungsplan legen Sie fest, ob Sie direkt (regelmässige Rückzahlung an die Bank) oder indirekt (Einzahlung in die Säule 3a, die der Bank verpfändet wird) amortisieren. Die indirekte Amortisation ist steuerlich in den meisten Fällen vorteilhafter, weil Sie vom doppelten Steuerabzug profitieren – Schuldzinsen und Säule-3a-Einzahlung.
Schritt 6: Laufende Kosten budgetieren
Der letzte Schritt ist die Budgetierung der laufenden Wohnkosten. Dazu gehören die effektiven Hypothekarzinsen (nicht die kalkulatorischen), die Amortisation, die Nebenkosten (Heizung, Wasser, Strom, Versicherung, Abfall), die Unterhaltsrücklage (mindestens 1 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr), der Eigenmietwert (erhöht das steuerbare Einkommen) und die Steuerabzüge (Schuldzinsen, Unterhaltskosten, Säule 3a). Erstellen Sie ein monatliches Budget, das alle diese Posten abbildet. So sehen Sie auf einen Blick, ob die laufenden Kosten mit Ihrem Haushaltseinkommen vereinbar sind.
Fazit
Einen Finanzierungsplan für den Hauskauf zu erstellen ist keine Formsache, sondern der Schlüssel zu einer soliden Immobilienfinanzierung. Er zwingt Sie, alle relevanten Faktoren – Eigenkapital, Tragbarkeit, Hypothekenmodell, Amortisation und laufende Kosten – in einer Gesamtrechnung zusammenzuführen. Nehmen Sie sich die Zeit, den Plan sorgfältig zu erstellen, bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen. Eine fundierte Vorbereitung beschleunigt den Bankentscheid und gibt Ihnen die Sicherheit, die richtige Entscheidung zu treffen.
