Warum ist Wohneigentum im Erbrecht so problematisch?
Wohneigentum ist in vielen Schweizer Nachlässen der mit Abstand grösste Vermögenswert – und gleichzeitig der am schwierigsten teilbare. Bankguthaben können auf den Franken genau aufgeteilt werden; eine Immobilie nicht. Wenn mehrere Erben Anspruch auf das gleiche Haus haben und sich nicht einigen können, droht ein Konflikt, der sich über Jahre hinziehen und die Familie entzweien kann.
Das Schweizer Erbrecht (Art. 457–640 ZGB) bietet einen klaren Rahmen, wie Wohneigentum im Erbfall behandelt wird. Die Erbrechtsrevision vom 1. Januar 2023 hat diesen Rahmen modernisiert und den Erblassern mehr Gestaltungsspielraum gegeben – ein Fortschritt, der gerade bei Wohneigentum relevant ist.
Gesetzliche Erbfolge und Pflichtteile
Ohne Testament oder Erbvertrag gilt die gesetzliche Erbfolge: Nachkommen erben alles (zu gleichen Teilen), wenn kein Ehegatte vorhanden ist. Der Ehegatte erbt zusammen mit den Nachkommen die Hälfte des Nachlasses, die andere Hälfte geht an die Nachkommen. Ohne Nachkommen erbt der Ehegatte drei Viertel, ein Viertel geht an die Eltern oder deren Nachkommen.
Die Pflichtteile schränken die Verfügungsfreiheit ein: Nachkommen haben seit 2023 einen Pflichtteil von der Hälfte ihres gesetzlichen Erbanspruchs (vorher drei Viertel). Der Ehegatte hat einen Pflichtteil von der Hälfte seines gesetzlichen Erbanspruchs. Die frei verfügbare Quote – der Teil, über den der Erblasser frei bestimmen kann – ist seit der Revision deutlich grösser. Bei einem Ehepaar mit zwei Kindern beträgt die frei verfügbare Quote nun 50 Prozent des Nachlasses (vorher 37,5 Prozent). Das gibt mehr Spielraum, um dem überlebenden Ehegatten das Haus zuzuweisen.
Die drei Optionen bei Wohneigentum im Erbfall
Option 1: Übernahme durch einen Erben
Häufig möchte ein Erbe – etwa der überlebende Ehegatte oder ein Kind – das Haus übernehmen und die anderen Erben auszahlen. Der Übernahmepreis richtet sich nach dem Verkehrswert zum Zeitpunkt der Erbteilung. Das Gesetz gibt dem überlebenden Ehegatten bei der Zuteilung von Wohneigentum ein Vorrecht (Art. 612a ZGB), sofern er die Immobilie als Familienwohnung genutzt hat. Die Auszahlung der anderen Erben kann aus dem übrigen Nachlass oder über eine neue Hypothek finanziert werden.
Option 2: Verkauf und Aufteilung des Erlöses
Wenn keiner der Erben übernehmen kann oder will, wird das Haus verkauft. Der Nettoerlös nach Abzug von Verkaufskosten und allenfalls Grundstückgewinnsteuer wird nach den Erbquoten aufgeteilt. Diese Lösung ist oft die fairste, aber emotional belastend – insbesondere wenn das Elternhaus verkauft werden muss.
Option 3: Erbengemeinschaft beibehalten
Die Erben können das Haus als Erbengemeinschaft behalten – alle sind gemeinsam Eigentümer. In der Praxis ist diese Lösung selten dauerhaft tragfähig, weil jeder Erbe jederzeit die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen kann (Art. 604 ZGB). Zudem muss über Unterhalt, Vermietung und Kosten gemeinsam entschieden werden – ein Dauerkonfliktpotenzial.
Vorsorge: So regeln Sie Wohneigentum für den Erbfall
Die beste Vorsorge ist eine klare testamentarische oder erbvertragliche Regelung. Bestimmen Sie, wer das Haus erben soll, und regeln Sie die Auszahlung der anderen Erben. Nutzen Sie die seit 2023 grössere frei verfügbare Quote. Erwägen Sie eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht zugunsten des überlebenden Ehegatten, wenn das Eigentum an die Kinder gehen soll. Und sprechen Sie offen mit allen Beteiligten – Transparenz vermeidet Überraschungen und Konflikte nach dem Erbfall.
Fazit
Wohneigentum im Erbrecht erfordert besondere Aufmerksamkeit, weil die Immobilie nicht einfach geteilt werden kann. Seit der Erbrechtsrevision 2023 haben Erblasser mehr Spielraum bei der Zuteilung. Nutzen Sie diesen Spielraum durch ein Testament oder einen Erbvertrag, der klar regelt, was mit dem Haus geschieht. Die drei Optionen – Übernahme, Verkauf, Erbengemeinschaft – haben unterschiedliche Konsequenzen; eine frühzeitige Regelung vermeidet den teuersten Ausweg: den gerichtlichen Erbteilungsprozess.
