Wann kommt der Eigenmietwert im Kanton Luzern zur Anwendung?
Der Eigenmietwert muss immer dann als Einkommen versteuert werden, wenn ein Besitzer in seiner eigenen Immobilie wohnt. Eigennutzung wird dabei relativ breit aufgefasst. Es ist z.B. nicht nötig, dass die Immobilie dauerhaft bewohnt wird; es reicht aus, wenn sie dauerhaft zur Verfügung stehen würde. Das bedeutet, dass der Eigenmietwert auch bei Ferienhäusern und Zweitwohnsitzen versteuert werden muss. Beschliesst man hingegen, seine Immobilie zu vermieten oder zu verpachten, muss kein Eigenmietwert versteuert werden.
Bei sogenannter Unternutzung (d.h. bei Nichtbenutzung bestimmter Zimmer, z.B. aufgrund einer Trennung oder Auszug eines Kindes) kann ein Abzug des Eigenmietwerts geltend gemacht werden. Ein Unternutzungsabzug ist im Kanton Luzern nur bei der direkten Bundessteuer möglich.
Wie wird der Eigenmietwert im Kanton Luzern festgelegt?
Für die Umsetzung ist die kantonale Steuerbehörde zuständig. Sie legt das Verfahren fest, das bei der Festlegung des Eigenmietwerts zum Einsatz kommt.
Im Kanton Luzern wurden die Eigenmietwerte zuletzt 2022 entsprechend dem neu geltenden Recht veranlagt. Liegt noch kein Eigenmietwert nach aktuellem Recht vor, gilt der Eigenmietwert der Steuerperiode 2021 weiter. Der Eigenmietwert kann im Kanton Luzern im ordentlichen Veranlagungsverfahren angefochten und von der Veranlagungsbehörde abgeändert werden. Eine Anpassung kann gewährt werden, wenn der ermittelte Eigenmietwert offensichtlich von den tatsächlichen Marktmieten abweicht.
Eigenmietwert im Kanton Luzern berechnen
Die Berechnung für den Eigenmietwert im Kanton Luzern lautet:
Marktmiete x 0.7 = Eigenmietwert
Der Eigenmietwert im Kanton Luzern beträgt also 70 Prozent der marktüblichen Miete. Die Marktmiete wird im Rahmen einer amtlichen Veranlagung bestimmt und entspricht dem durchschnittlichen Mietzins, der für vergleichbare Objekte an ähnlicher Lage auf dem Markt erzielt werden kann.
Was bedeutet der Eigenmietwert im Kanton Luzern für mich als Eigentümer?
Für Sie als Eigentümer stellt der Eigenmietwert ein zusätzliches steuerbares Einkommen dar, das zu Ihrem eigentlichen Einkommen (durch Erwerbstätigkeit, Vermögenserträge, etc.) addiert wird. Selbst nach Abzug der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten entsteht daraus in vielen Fällen eine höhere Steuerbelastung, als wenn es den Eigenmietwert nicht gäbe.
Kann ich den Eigenmietwert umgehen?
Da es sich um eine Steuer handelt, können Sie den Eigenmietwert nicht komplett umgehen. Sie können ihn jedoch potenziell reduzieren, z.B. wenn Sie nicht alle Räume in Ihrer Immobilie nutzen (sogenannte Unternutzung). Ein Unternutzungsabzug ist im Kanton Luzern nur bei der direkten Bundessteuer möglich und nicht bei der Staatssteuer.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert (auch: Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften) ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer in der Schweiz versteuern müssen, wenn sie in ihrer eigenen Immobilie wohnen. Er basiert auf den marktüblichen Mieteinnahmen, die ein Eigentümer erzielen könnte, wenn er seine Immobilie vermieten würde.
Es ist ein ‘fiktives’ Einkommen, weil der Eigentümer nicht wirklich Geld mit seiner Immobilie generiert, sondern dadurch einen Nutzen erhält, dass er in seinem Eigentum lebt. Die Besteuerung des Eigenmietwerts gleicht dabei die Vorteile aus, die Eigentümer gegenüber Mietern haben: Sie zahlen keine Miete und können einen Teil ihrer Wohnkosten (Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten) vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Abschaffung des Eigenmietwerts
Nach mehrjährigem Hin und Her haben sich der National- und der Ständerat 2023 auf die Abschaffung des Eigenmietwerts einigen können. Offen sind aktuell noch die genaue Umsetzung und das Ausmass des Systemwechsels.
Aktuelle Informationen zum Politikum Eigenmietwert finden Sie in unserem Artikel.
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