Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Hypothek?
In der Schweiz verlangen Banken mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital für eine Hypothek. Diese 20-Prozent-Regel ist keine gesetzliche Vorschrift, sondern eine Richtlinie der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg), die von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt wird. Seit der Umsetzung der Basel-III-Regulierung am 1. Januar 2025 sind die Anforderungen nochmals verschärft worden.
Die 20 Prozent setzen sich aus zwei Töpfen zusammen: Mindestens 10 Prozent müssen aus sogenannten harten Eigenmitteln stammen – das sind Mittel, die nicht aus der Pensionskasse kommen. Die zweiten 10 Prozent können aus der 2. Säule finanziert werden, entweder durch Vorbezug oder Verpfändung.
Was zählt als hartes Eigenkapital?
Harte Eigenmittel – auch als echte oder bankfähige Eigenmittel bezeichnet – sind der kritische Engpass bei der Eigenheimfinanzierung. Akzeptierte Quellen sind Guthaben auf Spar-, Lohn- und Privatkonten, Wertschriften und Anlagefonds (zum aktuellen Marktwert), Guthaben aus der Säule 3a (trotz Vorsorgecharakter gelten sie als hart), unwiderrufliche Erbvorbezüge (mit Nachweis und Bestätigung), Schenkungen (sofern bedingungslos und ohne Rückzahlungspflicht), Rückkaufswerte von Versicherungspolicen sowie unbelastetes Bauland oder andere Immobilien (als Zusatzsicherheit).
Nicht als harte Eigenmittel gelten Pensionskassenguthaben (2. Säule), Darlehen von Verwandten (nur wenn zins- und rückzahlungsfrei und von der Bank akzeptiert) sowie Eigenleistungen am Bau (von den meisten Banken nicht oder nur begrenzt anerkannt).
Weiche Eigenmittel: Die Pensionskasse
Die zweiten 10 Prozent des Eigenkapitals für die Hypothek können aus der Pensionskasse stammen. Der Vorbezug aus der 2. Säule hat den Vorteil, dass er die Hypothek direkt senkt, aber den Nachteil, dass er die Altersrente reduziert und eine Kapitalleistungssteuer auslöst. Die Verpfändung belässt das Geld in der Pensionskasse und dient der Bank als Zusatzsicherheit – die Altersleistungen bleiben erhalten, aber die Hypothek kann höher ausfallen.
Wie viel Eigenkapital ist optimal?
Mehr Eigenkapital als das Minimum von 20 Prozent hat Vorteile und Nachteile. Die Vorteile: Die Hypothek und damit die Zinskosten sinken. Die monatliche Belastung wird tiefer. Und Banken gewähren bei tiefer Belehnung oft einen Zinsrabatt. Die Nachteile: Das gebundene Kapital fehlt für andere Anlagen. Und der steuerliche Schuldzinsabzug wird geringer – bei den aktuell tiefen Zinsen ist dieser Effekt allerdings begrenzt.
Eine Faustregel: 20 bis 30 Prozent Eigenkapital ist für die meisten Käufer ein guter Kompromiss zwischen Zinsvorteil und Liquiditätsreserve. Wer deutlich mehr als 30 Prozent aufbringen kann, sollte prüfen, ob die alternative Anlage des Kapitals nicht renditeträchtiger wäre als die Reduktion der Hypothek.
Eigenkapital aufbauen: Strategien
Der steuerlich effizienteste Weg zum Eigenkapital für die Hypothek ist die konsequente Einzahlung in die Säule 3a: CHF 7'258 pro Jahr (Maximum 2026) sind vollständig vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig und zählen als harte Eigenmittel. Über 10 Jahre ergibt das über CHF 72'000 – ohne Rendite. Mit einer Wertschriften-3a-Lösung kann bei einem Anlagehorizont von 10 Jahren deutlich mehr herausspringen.
Weitere Strategien: Führen Sie mehrere 3a-Konten (3 bis 5 Stück), um beim Bezug die Steuerprogression zu brechen. Legen Sie Ersparnisse mit einem Horizont von 5 bis 10 Jahren in einen breit diversifizierten Indexfonds an statt auf dem Sparkonto. Und sprechen Sie frühzeitig mit Ihren Eltern über einen möglichen Erbvorbezug oder eine Schenkung.
Fazit
Das Eigenkapital ist der Schlüssel zur Hypothek – und gleichzeitig die grösste Hürde auf dem Weg zum Eigenheim. 20 Prozent des Kaufpreises müssen aufgebracht werden, davon mindestens 10 Prozent als harte Eigenmittel. Beginnen Sie frühzeitig mit dem systematischen Aufbau, nutzen Sie die Säule 3a als steuerlich optimales Sparinstrument und prüfen Sie alle verfügbaren Quellen. Mit einem klaren Plan und etwas Geduld ist die Hürde überwindbar.
