Dienstbarkeiten sind Rechte Dritter, die im Grundbuch eingetragen sind und die Nutzung einer Immobilie einschränken. Nicht alle sind wertrelevant – aber einige können den Preis spürbar drücken.
Wertmindernde Dienstbarkeiten
| Dienstbarkeit | Typischer Einfluss |
|---|---|
| Nutzniessung / Wohnrecht | Sehr hoch (20–60 %) |
| Bauverbot / Baueinschränkung | Hoch (5–20 %), verhindert Ausnutzung |
| Näherbaurecht zugunsten Dritter | Mittel (3–10 %), Einblick und Licht |
| Fuss- und Fahrwegrecht | Gering bis mittel (2–5 %) |
| Leitungsrecht (Kanalisation, Strom) | Gering (1–3 %), schränkt Bebauung ein |
| Kaufrecht / Vorkaufsrecht Dritter | Variabel, schränkt Käuferkreis ein |
Warum Dienstbarkeiten prüfen?
Nicht jede Dienstbarkeit ist offensichtlich. Ein Grundbuchauszug zeigt alle eingetragenen Rechte und Lasten. Käufer und deren Banken prüfen den Auszug systematisch, bevor sie einen Kaufentscheid treffen. Überraschungen im Grundbuch – etwa ein Kaufrecht zugunsten eines Nachbarn – können Verhandlungen platzen lassen.
Kann man Dienstbarkeiten löschen?
Ja, wenn beide Parteien einverstanden sind. Eine Löschung erfordert die Zustimmung des Berechtigten und einen Grundbucheintrag. In manchen Fällen ist eine Ablösung gegen Entschädigung möglich. Vor dem Verkauf kann es sich lohnen, bestehende Dienstbarkeiten zu prüfen und allenfalls eine Löschung zu verhandeln.
Fazit: Grundbuch lesen, bevor man den Preis festlegt
Dienstbarkeiten können den Immobilienwert erheblich senken. Verkäufer sollten den Grundbuchauszug kennen, die relevanten Einträge verstehen und deren Auswirkungen auf den Preis realistisch einschätzen.
