Definitionen und Grundlagen
Dienstbarkeit (auch Servitut) ist ein beschränktes dingliches Recht. Sie erlaubt einer Person oder einem Grundstück (dem Berechtigten), gegenüber einem anderen Grundstück (dem belasteten Grundstück) eine bestimmte Nutzung oder Beschränkung der Nutzung. Damit kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks verpflichtet werden, etwas zu dulden oder zu unterlassen, dass er eigentlich als Grundeigentümer dürfte.
Eine Dienstbarkeit wirkt gegen alle, das heißt auch gegen spätere Eigentümer des belasteten Grundstücks. Sie muss ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie wirksam gegenüber Dritten ist.
Arten von Dienstbarkeiten
Es gibt verschiedene Arten von Dienstbarkeiten:
- Grunddienstbarkeiten: wenn das Recht zu Gunsten eines Grundstücks besteht.
- Personaldienstbarkeiten: wenn das Recht einer bestimmten Person zusteht.
Dienstbarkeiten betreffen in der Regel. ein Dulden (positive Dienstbarkeit) oder Unterlassen (negative Dienstbarkeit), also kein aktives Tun des Eigentümers.
Das Baurecht als spezielle Dienstbarkeit
Das Baurecht ist eine besondere Form der Dienstbarkeit. Hier sind die wichtigsten Eigenschaften:
- Ein Baurecht gibt dem Baurechtsnehmer das Recht, auf oder unter dem Boden eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten.
- Ein Baurecht kann als eigenes Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden. Dazu muss es selbständig und dauernd sein.
- Selbständig heisst: es ist übertragbar und vererblich.
- Dauernd heisst: Die Baurechtsdienstbarkeit wurde für mindestens 30 Jahre vereinbart.
- Die gesetzliche Höchstdauer für ein Baurecht liegt bei 100 Jahren.
Baurechtsdienstbarkeit: Entstehung, Vertrag und Grundbucheintrag
Zur Begründung eines Baurechts braucht es einen Baurechtsvertrag, der öffentlich beurkundet werden muss. Der Vertrag regelt u. a. Ort, Ausmass, Zweck der Bauten, nicht überbaute Flächen, den Baurechtszins (die Entschädigung an den Grundeigentümer) und weitere Bedingungen des Baurechts. Erst mit Eintragung im Grundbuch entsteht die Dienstbarkeit und somit das Baurecht.
Rechtliche Wirkungen & Grenzen des Baurechts
Zwei unterschiedliche Eigentümer: Der Boden gehört dem Baurechtsgeber, das Gebäude bzw. die Bauwerke dem Baurechtsnehmer.
Belastbarkeit: Ein selbständiges und dauerndes Baurecht kann mit Hypotheken und weiteren Dienstbarkeiten belastet werden.
Heimfall: Am Ende der Baurechtsdauer fällt in der Regel das Bauwerk und die bauliche Anlage an den Grundeigentümer zurück, ohne dafür einen Kaufpreis zu verlangen; allerdings wird eine angemessene Entschädigung geschuldet, je nachdem wie viel an Substanz und Wert vorhanden ist.
Ausübung & Rücksichtnahme: Der Berechtigte muss seine Rechte schonend ausüben, und der belastete Eigentümer darf nichts tun, was die Ausübung des Baurechts verhindert oder wesentlich einschränkt.
Begrenzung: Ein Baurecht darf nicht so ausgestaltet sein, dass das Eigentum des Baurechtsgebers vollständig entleert würde. Das Eigentumsrecht muss also eine gewisse Substanz behalten.
Praktische Bedeutung und Anwendungsfälle der Baurechtsdienstbarkeit
Für Gemeinden und öffentliche Körperschaften ist das Baurecht ein Mittel, Boden zu behalten, aber dennoch Wohnraum oder Bauwerke ermöglichen zu lassen, ohne dass ein Grundstücksverkauf nötig ist.
Private können ein Baurecht nutzen, z. B. wenn der Boden teuer ist oder wenn jemand bauen möchte, aber nicht den Boden selbst erwerben will.
Wichtig sind dabei klare vertragliche Regelungen über Nutzung, Unterhalt, Zins, Dauer und Was nach Ablauf (Heimfall) passiert.
Rechtliche Grundlagen (Gesetze)
Einige besonders relevante Vorschriften:
- Zivilgesetzbuch (ZGB) Art. 779 ff. definiert das Baurecht sowie die Ausprägung der Dienstbarkeit als eigenes Grundstück.
- ZGB Art. 675 spricht über Bauwerke und Vorrichtungen, die auf fremdem Boden dauerhaft verbunden sind.
- Vorschriften über Dienstbarkeiten allgemein, Auslegung, Pflichten, etc. (Grunddienstbarkeiten, Personaldienstbarkeiten) sind in verschiedenen Artikeln des ZGB geregelt.
Typische Risiken & Stolperfallen
- Vertragliche Unklarheiten: Wenn Lage, Nutzungszweck, Ausmass, Unterhaltsverpflichtungen, Zinsanpassung etc. nicht klar geregelt sind, kann es zu Streit kommen.
- Öffentlich-rechtliche Vorschriften: Auch wenn privatrechtlich ein Baurecht erlaubt ist, müssen immer kantonale und kommunale Bau- und Nutzungsordnungen beachtet werden (Abstand, Baulinien, Zonenvorschriften etc.).
- Finanzierung: Banken prüfen streng, denn der Wert eines Gebäudes kann durch Aspekte des Baurechts eingeschränkt sein (z. B. bei kurzer Laufzeit, unsicheren Heimfallbedingungen).
- Übertragung & Belastung: Wenn das Baurecht nicht korrekt selbständig und dauernd eingerichtet ist, kann Übertragbarkeit und Belastbarkeit eingeschränkt sein.
- Heimfall: Mit Ablauf der Baurechtsdienstbarkeit geht das Eigentum an der Baute automatisch auf den Grundeigentümer über. Die Entschädigung kann
