Dienstbarkeit – Erklärung und Ratgeber

Was ist eine Dienstbarkeit?

Definition und rechtlicher Charakter

Eine Dienstbarkeit, auch Servitut genannt, ist ein sogenanntes beschränktes dingliches Recht. Eine Dienstbarkeit gibt einer begünstigten Person oder einem begünstigten Grundstück das Recht, ein fremdes Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen oder den Eigentümer in seiner Nutzung einzuschränken. 

Sie begründen somit keine vollständige Herrschaft wie das Eigentum (dingliches Recht), sondern lediglich ein Recht in einer bestimmten, eingeschränkten Weise. 

Wirkung gegenüber jedermann

Dienstbarkeiten wirken dinglich, das bedeutet: Sie sind gegenüber jedermann verbindlich. Ein neuer Eigentümer des belasteten Grundstücks muss die eingetragene Dienstbarkeit ebenfalls respektieren – unabhängig davon, ob er davon wusste oder nicht.

Abgrenzung zu den Grundlasten

Eine Dienstbarkeit verpflichtet den Eigentümer des belasteten Grundstücks lediglich, eine Handlung zu erlauben oder auf eine bestimmte Nutzung zu verzichten. Eine Grundlast hingegen verpflichtet den Eigentümer, eine aktive Leistung zugunsten eines anderen zu erbringen, etwa Wasser zu liefern oder Erträge abzugeben.

Positive und negative Dienstbarkeit

Bei einer positiven Dienstbarkeit muss der Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Eingriffe des Berechtigten dulden. Das bedeutet, er ist verpflichtet, Handlungen des Berechtigten zuzulassen, die er ohne diese Dienstbarkeit eigentlich verbieten könnte. 

Bei einer negativen Dienstbarkeit wird der Eigentümer dagegen verpflichtet, sein eigenes Eigentumsrecht in bestimmten Richtungen nicht auszuüben. Er muss also gewisse Handlungen unterlassen, die ihm an sich erlaubt wären. 

Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch

Warum der Grundbucheintrag entscheidend ist

Eine Dienstbarkeit entsteht erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Ohne den Grundbucheintrag hat die Dienstbarkeit keine dingliche Wirkung und kann gegenüber Dritten nicht durchgesetzt werden. 

Dienstbarkeitsvertrag und öffentliche Beurkundung

Die Grundlage für die Errichtung einer Dienstbarkeit bildet ein Dienstbarkeitsvertrag. Im Dienstbarkeitsvertrag werden Rechte und Pflichten festgelegt. Der Dienstbarkeitsvertrag muss in der Schweiz seit 2012 zwingend öffentlich beurkundet werden. Nach der Beurkundung wird die Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen. Mit dem Eintrag ins Grundbuch wird die Dienstbarkeit rechtsgültig und gegenüber Dritten wirksam. 

Einsicht des Grundbuchauszugs

Ein Grundbuchauszug gibt Auskunft über alle Belastungen und Rechte, die auf einem Grundstück lasten. Käufer sollten vor Vertragsabschluss unbedingt Einsicht ins Grundbuch nehmen und sich über mögliche Einschränkungen oder Nutzungsrechte Dritter informieren. 

Auch bei Dienstbarkeiten gilt das Prinzip der Öffentlichkeit des Grundbuchs. Das bedeutet: Die Informationen im Grundbuch  Der Einwand, einen Grundbucheintrag nicht gekannt zu haben, ist in der Schweiz von Gesetz wegen ausgeschlossen. 

Wie lange gilt eine Dienstbarkeit?

Dienstbarkeiten auf Grundstücken verjähren grundsätzlich nicht. Solange sie im Grundbuch eingetragen sind, bleiben sie bestehen – auch dann, wenn das belastete Grundstück den Eigentümer wechselt oder sich die Gegebenheiten ändern. 

Es gibt allerdings Möglichkeiten, eine Dienstbarkeit löschen oder anpassen zu lassen. Am einfachsten ist dies, wenn die begünstigte Partei der Löschung zustimmt. In diesem Fall reicht eine schriftliche Erklärung, die vom Eigentümer des belasteten Grundstücks beim Grundbuchamt eingereicht wird. 

Auch ohne Einwilligung der begünstigten Partei kann eine Aufhebung der Dienstbarkeit beantragt werden. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn die Dienstbarkeit keinen Nutzen mehr erfüllt. Ein Beispiel: Ein Nachbar benötigt ein eingetragenes Wegrecht nicht mehr, weil er inzwischen eine eigene Zufahrt zu seinem Grundstück hat. In diesem Fall kann der belastete Eigentümer beim Gericht die Löschung verlangen.

Darüber hinaus können Dienstbarkeiten verlegt werden, wenn sie etwa ein Bauprojekt blockieren. Ein typisches Beispiel ist ein Wegrecht, das so verlegt wird, dass die Zufahrt weiterhin gesichert ist, aber der geplanten Bebauung nicht mehr im Weg steht. Die Kosten für eine solche Verlegung trägt allerdings in der Regel der Eigentümer des belasteten Grundstücks.

Arten von Dienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten sind Rechte, die einem anderen Grundstück – dem herrschenden Grundstück – zugutekommen. Das bedeutet: Der Eigentümer dieses Grundstücks erhält bestimmte Nutzungsrechte am Nachbargrundstück, dem beherrschten Grundstück. Diese Rechte sind im Grundbuch eingetragen und bleiben somit auch beim Eigentümerwechsel bestehen. 

Beispiele für Grunddienstbarkeiten

Wegrecht: Ein Wegrecht erlaubt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks, über das beherrschte Grundstück zu gehen. Das Wegrecht wird genutzt, wenn ein Grundstück keinen direkten Zugang zu einer öffentlichen Strasse hat. Das Weg- oder Fahrrecht sichert die notwendige Erschliessung. 

Leitungsrecht:  Diese Dienstbarkeit ermöglicht es, notwendige Leitungen (Strom, Abwasser, Telekommunikation) über das dienende Grundstück zu führen. 

Überbaurecht: Das Überbaurecht erlaubt es, Teile eines Bauwerks über die Grundstücksgrenze hinaus auf das Nachbargrundstück zu bauen (z. B. ein Dachvorsprung, ein Balkon oder eine Stützmauer). 

Baurecht: Das Baurecht räumt dem Berechtigten das Recht ein, auf dem dienenden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und es für eine bestimmte Zeit zu nutzen. Diese Dienstbarkeit kann sehr weitreichend sein, da sie praktisch einer Teilübertragung von Eigentümerbefugnissen entspricht. Unter bestimmten Voraussetzungen kann das Baurecht daher als eigenes Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden. 

Personaldienstbarkeiten

Personaldienstbarkeiten sind Rechte, die nicht einem bestimmten Grundstück, sondern einer bestimmten Person zukommen. Da sie auf eine konkrete Person zugeschnitten sind, enden sie in der Regel mit deren Tod. Ein Eigentümerwechsel am belasteten Grundstück hat jedoch keinen Einfluss auf die Gültigkeit: Das Recht bleibt bestehen, solange der Berechtigte lebt. 

Beispiele für Personaldienstbarkeiten

Wohnrecht: Das Wohnrecht ist die häufigste Form der Personaldienstbarkeit. Es erlaubt einer bestimmten Person, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Das Wohnrecht ist weder übertragbar noch vererbbar. Der Wohnberechtigte darf die Immobilie selbst oder mit Familienangehörigen bewohnen. Er darf die Immobilie aber nicht vermieten oder Dritten überlassen. Der Wohnberechtigte trägt die gewöhnlichen Unterhaltskosten (Reinigung, kleinere Reparaturen, Nebenkosten), während der Eigentümer weiterhin die Lasten wie Hypotheken, Steuern und grössere Reparaturen trägt.

Nutzniessungsrecht: Die Nutzniessung ist umfassender als das Wohnrecht und räumt dem Berechtigten ein weitgehendes Nutzungsrecht an einer Liegenschaft ein, die über das reine Wohnen hinausgeht. So darf der Nutzniesser die Immobilie nach Belieben nutzen oder vermieten. Er hat Anspruch auf alle Erträge aus der Liegenschaft (z. B. Mietzinse oder landwirtschaftliche Erträge). Der Nutzniesser muss die Liegenschaft in gutem Zustand erhalten und für laufende Kosten und gewöhnliche Unterhaltsarbeiten aufkommen.

Irreguläre Personaldienstbarkeit: Die irreguläre Personaldienstbarkeit nach Art. 781 ZGB ist eine besondere Form, die mehr Flexibilität ermöglicht. Im Unterschied zu Wohnrecht und klassischer Nutzniessung kann sie übertragbar oder vererbbar ausgestaltet werden.

Gesetzlicher Rahmen (ZGB)

Die rechtlichen Grundlagen für Dienstbarkeiten finden sich im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB).

• Art. 730 ff. ZGB: Diese Bestimmungen enthalten die allgemeinen Regeln zu Dienstbarkeiten. Sie definieren, wie Dienstbarkeiten entstehen, wie sie ausgeübt werden dürfen und welche Wirkung sie gegenüber Dritten entfalten.
• Art. 737 ZGB: Hier sind die Rechten und Pflichten der beteiligten Parteien geregelt. 
• Art. 745 ff. ZGB: Das Nutzniessungsrecht ist in diesen Artikeln geregelt. 

Risiken und Stolperfallen

Dienstbarkeiten sind ein wertvolles Instrument, können aber auch zu Problemen führen, wenn sie nicht klar geregelt sind. Typische Risiken sind:

• Ungenaue oder fehlende Regelungen: Unklare Formulierungen im Dienstbarkeitsvertrag führen oft zu Streit über Umfang und Ausübung des Rechts.
• Übersehene Belastungen beim Grundstückskauf: Wer vor dem Kauf den Grundbuchauszug nicht prüft, läuft Gefahr, eine Immobilie mit erheblichen Einschränkungen zu erwerben.
• Dauer und Löschung: Dienstbarkeiten gelten grundsätzlich unbefristet. Streitigkeiten können entstehen, wenn eine alte Dienstbarkeit nicht mehr den aktuellen Gegebenheiten entspricht.