Dachgeschosswohnungen haben Charme, aber auch Einschränkungen: Schrägen reduzieren die nutzbare Fläche. Bei der Immobilienbewertung wird das systematisch berücksichtigt.
Flächenberechnung bei Dachschrägen
In der Schweiz gilt als Faustregel für die Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen:
- Flächen mit einer lichten Höhe über 1,50 Meter zählen voll zur Wohnfläche.
- Flächen mit einer lichten Höhe zwischen 1,00 und 1,50 Meter werden zu 50 Prozent angerechnet.
- Flächen unter 1,00 Meter lichte Höhe zählen nicht zur Wohnfläche.
Diese Schwellenwerte sind nicht bundesweit normiert, sondern entsprechen der gängigen Praxis der meisten Bewertungsfirmen und Banken.
Auswirkung auf den Quadratmeterpreis
Weil Dachschrägen die anrechenbare Fläche reduzieren, steigt der Quadratmeterpreis pro nutzbarer Fläche. Eine Dachgeschosswohnung mit nominell 80 Quadratmetern, von denen nur 65 als volle Wohnfläche gelten, hat einen höheren effektiven Quadratmeterpreis. Für Käufer ist es wichtig, die tatsächlich anrechenbare Fläche zu kennen.
Wert von Dachgeschosswohnungen
Dachgeschosswohnungen werden nicht pauschal abgewertet. Viele Käufer schätzen die besonderen Raumverhältnisse, das Tageslicht durch Dachfenster und die oft ruhige Lage im obersten Stock. Eine gut ausgebaute Dachgeschosswohnung mit genügend Stehhöhe und modernen Dachfenstern kann durchaus Aufschläge erzielen – besonders, wenn sie als Attika oder mit Dachterrasse gestaltet ist.
Wann wird das Dachgeschoss zum Nachteil?
Problematisch wird es bei niedriger Kniestockhöhe, fehlender Dämmung oder wenn ein Grossteil der Fläche unter 1,50 Meter liegt. In solchen Fällen ist die effektiv nutzbare Wohnfläche deutlich kleiner als die Grundfläche, was den Preis drückt.
Fazit: Stehhöhe ist der Schlüssel
Dachgeschosswohnungen können attraktiv und wertvoll sein – vorausgesetzt, die Stehhöhe stimmt und die Fläche ist korrekt berechnet. Käufer und Verkäufer sollten die anrechenbare Fläche nach den gängigen Schwellenwerten berechnen, um den Preis realistisch einzuschätzen.
