Was ist das BewG?
Das BewG – das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – wird im Alltag als Lex Koller bezeichnet, benannt nach dem ehemaligen Bundesrat Arnold Koller. Es reguliert den Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch Personen, die nicht Schweizer Bürger sind und keinen festen Wohnsitz in der Schweiz haben. Das Gesetz soll verhindern, dass der Schweizer Immobilienmarkt – insbesondere in touristischen Regionen – durch ausländische Käufer überhitzt wird.
Das BewG ist seit 1983 in Kraft und wurde seither mehrfach angepasst. Es ergänzt das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) und bildet zusammen mit ihm den regulatorischen Rahmen für den Immobilienerwerb in der Schweiz. Für Immobilienverkäufer ist das BewG relevant, weil es den Kreis potenzieller Käufer einschränkt – und damit den erzielbaren Preis beeinflussen kann.
Wer unterliegt dem BewG?
Das BewG betrifft Personen, die als «Personen im Ausland» gelten. Dazu gehören ausländische Staatsangehörige ohne Wohnsitz in der Schweiz, ausländische Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz, die keine Niederlassungsbewilligung (C-Bewilligung) besitzen, sowie juristische Personen mit Sitz im Ausland oder solche, die von Personen im Ausland beherrscht werden.
Schweizer Bürger und Ausländer mit C-Bewilligung können Immobilien in der Schweiz frei erwerben – sie unterliegen nicht dem BewG. Ebenso ausgenommen sind EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz (Aufenthaltsbewilligung B), die ein Grundstück als Hauptwohnsitz erwerben.
Was regelt das BewG konkret?
Das BewG unterscheidet zwischen verschiedenen Arten des Immobilienerwerbs und wendet unterschiedlich strenge Massstäbe an.
Erstwohnsitz
Ausländische Staatsangehörige mit B-Bewilligung dürfen einen Erstwohnsitz in der Schweiz bewilligungsfrei erwerben, sofern sie dort tatsächlich wohnen. Diese Regelung gilt für EU/EFTA-Bürger ohne Einschränkung; für Drittstaatsangehörige können zusätzliche kantonale Auflagen gelten.
Ferienwohnungen und Zweitwohnungen
Der Erwerb von Ferienwohnungen und Zweitwohnungen durch Personen im Ausland ist bewilligungspflichtig und unterliegt strengen Kontingenten. Jeder Kanton hat ein jährliches Kontingent an Bewilligungen – ist dieses ausgeschöpft, können keine weiteren Bewilligungen erteilt werden. Die maximale Nettowohnfläche für eine Ferienwohnung ist auf 200 m² begrenzt, die Grundstücksfläche auf 1'000 m². Der Erwerb von Einfamilienhäusern als Ferienwohnung durch Personen im Ausland ist grundsätzlich nicht möglich.
Geschäftsliegenschaften und Betriebsstätten
Der Erwerb von Grundstücken, die dauernd als Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder Dienstleistungsunternehmens dienen, ist ohne Bewilligung möglich – das BewG will Wirtschaftsinvestitionen nicht behindern.
Auswirkungen des BewG auf den Immobilienmarkt
Das BewG begrenzt die Nachfrage ausländischer Käufer auf dem Schweizer Immobilienmarkt – insbesondere im Segment der Ferienwohnungen in touristischen Regionen. Ohne das BewG wäre die Nachfrage aus dem Ausland deutlich höher, was die Preise weiter nach oben treiben würde. In Kombination mit dem ZWG, das den Neubau von Zweitwohnungen einschränkt, ergibt sich ein doppelter Regulierungsrahmen, der den Markt in touristischen Gemeinden besonders stark beeinflusst.
Für Verkäufer bedeutet das BewG eine Einschränkung des Käuferkreises. Wenn Sie eine Ferienwohnung in einer Tourismusregion verkaufen, können ausländische Interessenten ohne C-Bewilligung nur kaufen, wenn sie eine kantonale Bewilligung erhalten. Das kann die Vermarktung verlängern oder den erzielbaren Preis begrenzen – insbesondere im Luxussegment, wo internationale Käufer einen grossen Teil der Nachfrage ausmachen.
Diskussion um die Abschaffung der Lex Koller
Die Lex Koller ist politisch umstritten. Wirtschaftsliberale Kreise fordern eine Lockerung oder Abschaffung, um den Schweizer Immobilienmarkt für internationale Investoren attraktiver zu machen. Befürworter des Gesetzes argumentieren, dass eine Liberalisierung die Preise weiter in die Höhe treiben und den Zugang zu Wohneigentum für Einheimische noch schwieriger machen würde. In den letzten Jahren gab es mehrere parlamentarische Vorstösse zur Lockerung, die jedoch jeweils abgelehnt oder sistiert wurden.
Fazit
Das BewG (Lex Koller) ist ein zentrales Regulierungsinstrument auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Es schränkt den Erwerb von Immobilien durch Personen im Ausland ein und beeinflusst damit Nachfrage und Preise – besonders in touristischen Regionen. Für Verkäufer von Ferienwohnungen ist das BewG ein Faktor, der bei der Vermarktungsstrategie berücksichtigt werden muss. Für ausländische Käufer gilt: Prüfen Sie frühzeitig, ob Sie bewilligungspflichtig sind, und beantragen Sie die kantonale Bewilligung rechtzeitig.
