Warum eine präzise Bewertung der Liegenschaft so wichtig ist
Der Marktwert – auch Verkehrswert genannt – beschreibt den Preis, der bei einem Verkauf am freien Markt typischerweise erzielt werden könnte. Er hängt von zahlreichen Faktoren ab: Lage, Baujahr, Zustand, Grösse, Ausstattung und Nachfrage.
Ein korrekt ermittelter Marktwert ist entscheidend, um eine Liegenschaft erfolgreich zu verkaufen. Liegt der Angebotspreis zu hoch, bleiben Interessenten aus; liegt er zu tief, droht ein Verkauf unter Wert. Auch für Finanzierungen ist der Marktwert zentral, da Banken in der Schweiz nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz des Marktwerts belehnen dürfen (80 % bei Wohneigentum als Hauptwohnsitz, 75 % bei Renditeobjekten, rund 60 % bei Ferienwohnungen).
Die Bewertung einer Liegenschaft liefert also nicht nur eine Orientierung über den Preis, der realistischerweise erzielt werden kann, sondern stellt auch sicher, dass der Käufer die Liegenschaft tatsächlich finanzieren kann.
Bewertungsmethoden im Überblick
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Bewertungsmethode |
Vorteile |
Nachteile |
Typische Anwendung |
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Hedonische Bewertung |
marktnah, schnell, datenbasiert |
setzt Vergleichsdaten voraus |
Wohnliegenschaften |
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Realwertmethode |
praxisnah, auch für Spezialimmobilien |
berücksichtigt den Markt kaum |
Spezial- oder Luxusobjekte |
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Ertragswertmethode |
verständlich, praxisbewährt |
konstante Erträge vorausgesetzt |
vermietete Liegenschaften |
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DCF-Methode |
bildet dynamische Erträge ab, institutionell anerkannt |
komplex, datenintensiv |
Renditeobjekte, Projekte |
Bewertung von Liegenschaften mit der hedonischen Methode
Die hedonische Methode ist das am weitesten verbreitete Verfahren zur Bewertung von Liegenschaften. Sie basiert auf einem Vergleichswertmodell, bei dem der Wert einer Liegenschaft aus statistischen Analysen vergangener Transaktionen abgeleitet wird.
Zu den wichtigsten Anbietern hedonischer Modelle zählen IAZI und Wüest Partner. Ihre Datenbanken werden von fast allen Banken und Maklern genutzt – auch Online-Bewertungstools wie dasjenige von Neho basieren auf dieser Methode. Das Modell berechnet, welcher Preis für eine Liegenschaft mit vergleichbaren Eigenschaften auf dem Markt realistisch ist.
Bewertung von Liegenschaften mit der Realwertmethode (Sachwertmethode, Substanzwertmethode)
Bei der Realwertmethode steht nicht der Markt, sondern die Substanz der Liegenschaft im Vordergrund. Der Wert ergibt sich aus den Wiederbeschaffungskosten – also den Kosten, die entstehen würden, um dieselbe Liegenschaft an derselben Lage neu zu errichten.
Der Realwert setzt sich aus dem Landwert und dem Bauwert zusammen. Der Bauwert entspricht dem Neuwert des Gebäudes abzüglich Altersentwertung, während der Landwert den Wert des Bodens abbildet.
Diese Methode ist besonders nützlich bei einzigartigen oder schwer vergleichbaren Liegenschaften, etwa historischen Gebäuden, Luxusimmobilien oder Industrieobjekten. Da sie Marktfaktoren wie Angebot und Nachfrage nur begrenzt berücksichtigt, eignet sie sich eher zur internen Wertermittlung oder als Ergänzung zu anderen Verfahren.
Bewertung von Liegenschaften mit der Ertragswertmethode
Die Ertragswertmethode wird verwendet, wenn eine Liegenschaft zur Erzielung von Einkommen dient – also bei Mietobjekten oder Gewerbeliegenschaften. Der Wert ergibt sich aus dem Verhältnis der nachhaltigen Nettomieteinnahmen zu einem Kapitalisierungssatz, der das Risiko und die Lage widerspiegelt.
Formel:
Ertragswert = Nettomietertrag / Kapitalisierungssatz
Ein tieferer Kapitalisierungssatz (z. B. aufgrund geringer Risiken oder stabiler Lage) führt zu einem höheren Wert.
Diese Methode liefert ein gutes Bild über den wirtschaftlichen Nutzen einer Liegenschaft und wird häufig von Investoren und Banken verwendet, um Renditeliegenschaften zu bewerten.
Bewertung von Liegenschaften mit der Discounted-Cashflow-Methode (DCF)
Die Discounted-Cashflow-Methode ist ein weiterentwickeltes Verfahren zur Bewertung von Liegenschaften, das vor allem bei institutionellen Investoren beliebt ist. Im Unterschied zur Ertragswertmethode berücksichtigt sie veränderliche Erträge und Kosten über mehrere Jahre hinweg.
Der Wert ergibt sich aus der Summe der erwarteten zukünftigen Zahlungsströme (Cashflows), abgezinst mit einem Diskontsatz, der die Risiken und Marktbedingungen reflektiert.
Vorteilhaft ist, dass mit dieser Methode komplexe Entwicklungen und langfristige Investitionsstrategien abgebildet werden können. Sie ist daher ideal für komplexe Renditeobjekte oder Immobilienprojekte.
Fazit: Welche Methode eignet sich für die Bewertung Ihrer Liegenschaft?
Welche Bewertungsmethode angewendet wird, hängt von der Art der Liegenschaft und dem Ziel der Bewertung ab:
- Für Wohnliegenschaften: hedonische Bewertung.
- Für vermietete Objekte: Ertragswert- oder DCF-Methode.
- Für besondere oder individuelle Liegenschaften: Realwertmethode.
Eine professionelle Bewertung Ihrer Liegenschaft liefert Ihnen nicht nur Sicherheit über den aktuellen Marktwert, sondern auch eine fundierte Entscheidungsgrundlage für Verkauf, Finanzierung oder Investition.
Mit dem kostenlosen Online-Bewertungstool von Neho können Sie Ihre Liegenschaft in wenigen Minuten einschätzen lassen – schnell, datenbasiert und nach anerkannten Methoden der Schweizer Liegenschaftsbewertung.
