Die Bewertung von Grundstücken ist ein zentrales Thema für Eigentümerinnen und Eigentümer, Kaufinteressierte sowie Investoren. Während bei unbebauten Grundstücken vor allem Lage, Grösse und baurechtliche Möglichkeiten entscheidend sind, spielen bei bebauten Grundstücken deutlich mehr Faktoren eine Rolle.
Im Folgenden erfahren Sie, wie sich die Bewertung bebauter Grundstücke von unbebauten unterscheidet, welche Methoden zur Anwendung kommen und worauf Sie als Eigentümerin oder Eigentümer besonders achten sollten.
1. Grundsätzliches zur Grundstücksbewertung
Ein Grundstückswert setzt sich immer aus mehreren Komponenten zusammen. Entscheidend sind insbesondere:
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Lage (Makro- und Mikrolage)
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Grundstücksfläche
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Zonenzugehörigkeit und Ausnützungsziffer
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Marktsituation
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Angebot und Nachfrage
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Erschliessung (Strasse, Wasser, Strom etc.)
Bei einem unbebauten Grundstück konzentriert sich die Bewertung primär auf diese Faktoren. Bei einem bebauten Grundstück kommt jedoch eine wesentliche zusätzliche Komponente hinzu: die bestehende Immobilie.
2. Bewertung unbebauter Grundstücke
Bei unbebauten Grundstücken wird häufig der sogenannte Vergleichswertansatz angewendet. Dabei werden tatsächlich erzielte Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke in vergleichbarer Lage herangezogen.
Bewertungsrelevante Faktoren
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Bodenpreis pro Quadratmeter
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Bebaubarkeit (Zonenordnung, Ausnützungsziffer)
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Topografie (Hanglage, Ebenheit)
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Erschliessungsgrad
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Altlasten oder Bauauflagen
Der Wert ergibt sich im Wesentlichen aus:
Grundstücksfläche × Quadratmeterpreis
Das Verfahren ist relativ transparent – vorausgesetzt, es existieren genügend Vergleichstransaktionen.
3. Bewertung bebauter Grundstücke
Bei bebauten Grundstücken wird zwischen Bodenwert und Gebäudewert unterschieden. Das Grundstück selbst hat weiterhin einen eigenständigen Wert, zusätzlich wird jedoch die bestehende Bebauung bewertet.
Hier kommen drei klassische Bewertungsmethoden zum Einsatz:
3.1 Vergleichswertverfahren
Auch bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen wird häufig mit Vergleichswerten gearbeitet. Vergleichbar sind jedoch nur Objekte mit ähnlicher:
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Lage
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Baujahr
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Wohnfläche
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Zustand
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Ausbaustandard
Je einzigartiger ein Objekt ist, desto schwieriger wird dieses Verfahren.
3.2 Sachwertverfahren
Dieses Verfahren wird oft bei selbstgenutzten Immobilien angewendet.
Der Wert setzt sich zusammen aus:
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Bodenwert
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Wiederherstellungswert des Gebäudes
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Abzüglich Altersentwertung
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Zuzüglich allfälliger Marktanpassung
Hier wird also berechnet, was ein Neubau heute kosten würde – unter Berücksichtigung der Abnutzung.
3.3 Ertragswertverfahren
Bei Renditeobjekten (Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien) ist das Ertragswertverfahren entscheidend.
Berechnung:
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Nachhaltiger Mietertrag
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Abzüglich Kosten
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Kapitalisierung mit marktüblichem Zinssatz
Hier steht nicht die Bausubstanz im Vordergrund, sondern die Ertragskraft der Immobilie.
4. Zentrale Unterschiede: Bebaut vs. unbebaut
| Kriterium | Unbebautes Grundstück | Bebautes Grundstück |
|---|---|---|
| Bewertungsbasis | Bodenwert | Bodenwert + Gebäudewert |
| Komplexität | Relativ einfach | Deutlich komplexer |
| Bewertungsmethoden | Vergleichswert | Vergleichs-, Sach- oder Ertragswert |
| Einflussfaktoren | Lage, Baurecht | Zusätzlich Zustand, Baujahr, Ertrag |
Wesentliche Unterschiede im Detail
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Zustand und Alter der Immobilie
Der bauliche Zustand kann den Wert erheblich beeinflussen – positiv oder negativ. -
Renovationsbedarf
Sanierungsstau reduziert den Marktwert deutlich. -
Nutzungsmöglichkeiten
Ein älteres Gebäude kann unter Umständen wirtschaftlich weniger attraktiv sein als ein unbebautes Grundstück mit Neubaupotenzial. -
Abbruchobjekte
In gewissen Lagen ist das Gebäude faktisch wertlos – der Markt bewertet primär das Land.
5. Wann ist ein bebautes Grundstück weniger wert als ein unbebautes?
Das klingt zunächst überraschend, ist jedoch realistisch.
In begehrten Lagen kann ein altes, schlecht erhaltenes Gebäude:
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die Ausnützung des Grundstücks blockieren
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energetisch veraltet sein
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hohe Sanierungskosten verursachen
In solchen Fällen wird der Marktwert oft als Landwert minus Abbruchkosten berechnet.
6. Markt- und Lageeinfluss in der Schweiz
Gerade in der Schweiz spielen folgende Faktoren eine zentrale Rolle:
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Baulandknappheit
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Verdichtungsstrategien
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Regionale Preisunterschiede
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Zinssituation
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Lokale Bauvorschriften
In urbanen Zentren übersteigt der Landwert oft deutlich den Gebäudewert. In ländlichen Regionen kann hingegen die Immobilie selbst den grösseren Wertanteil darstellen.
7. Warum eine professionelle Bewertung entscheidend ist
Eine fehlerhafte Bewertung kann:
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zu überhöhten Preisvorstellungen führen
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Verkaufsprozesse verzögern
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Finanzierung erschweren
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steuerliche Nachteile mit sich bringen
Gerade bei bebauten Grundstücken ist Fachwissen entscheidend, da mehrere Bewertungsmethoden kombiniert und marktkonform gewichtet werden müssen.
Fazit
Die Bewertung bebauter Grundstücke ist deutlich komplexer als jene unbebauter Parzellen. Während bei unbebauten Grundstücken primär Lage und Baurecht den Wert bestimmen, müssen bei bebauten Objekten zusätzlich Zustand, Alter, Nutzung und Ertragspotenzial berücksichtigt werden.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet dies: Eine fundierte, professionelle Bewertung ist unerlässlich, um den realistischen Marktwert korrekt zu bestimmen und fundierte Entscheidungen zu treffen.
