Definition: Was bedeutet Belehnung?
Die Belehnung beschreibt das Verhältnis zwischen dem Wert einer Immobilie und der von der Bank gewährten Hypothek (dem Fremdkapital).
- Hypothek: Kredit, den die Bank für den Kauf einer Immobilie gewährt.
- Belehnung: Anteil des Immobilienwerts, den die Bank finanziert.
- Eigenkapitalanforderung: Teil des Kaufpreises, den der Käufer selbst aufbringen muss.
Der sogenannte Belehnungsgrad gibt dieses Verhältnis in Prozent an.
Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 1’000’000 CHF und einer Hypothek von 800’000 CHF liegt die Belehnung bei 80 %.
Belehnung bei Wohneigentum (Eigenheim)
Bei selbstgenutztem Wohneigentum gelten in der Schweiz klare Richtlinien:
- Maximale Belehnung: 80 % des Kaufpreises.
- Eigenkapitalanforderung: Mindestens 20 %, davon mindestens 10 % hartes Eigenkapital (keine Pensionskassengelder).
- Amortisation: Der Teil der Hypothek, der 65 % des Verkehrswerts übersteigt, muss innert 15 Jahren oder bei der Pension zurückgezahlt werden, je nachdem, was früher eintritt.
Beispielrechnung:
- Kaufpreis: 1’000’000 CHF
Hypothek: 800’000 CHF - Eigenkapital: 200’000 CHF (davon 100’000 CHF liquide Mittel, 100’000 CHF Pensionskassengelder zulässig)
- 1. Hypothek: 650'000 CHF
- 2. Hypothek: 150'000 CHF
Belehnung und Eigenmittel
Unterschied 1. und 2. Hypothek
Die erste Hypothek deckt in der Regel bis zu 65 Prozent des Immobilienwerts ab. Sie muss nicht zwingend amortisiert werden. Die zweite Hypothek umfasst den Bereich zwischen 65 und 80 Prozent des Immobilienwerts. Da sie für die Bank ein höheres Risiko darstellt, muss dieser Teil der Finanzierung innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden.
Bedeutung der Pensionskasse und Säule 3a
Ein Teil des Eigenkapitals darf aus Vorsorgegeldern stammen, entweder aus der Pensionskasse oder aus der Säule 3a. Es gilt die Einschränkung, dass mindestens zehn Prozent des Kaufpreises als sogenanntes hartes Eigenkapital eingebracht werden müssen, das nicht aus Vorsorgegeldern stammt.
Weitere Faktoren bei der Belehnung
Rolle der Bankbewertungen
Banken orientieren sich bei der Beurteilung einer Finanzierung nicht ausschliesslich am vereinbarten Kaufpreis. Stattdessen berechnen sie den Verkehrswert einer Immobilie, der als Grundlage für die Belehnung dient. Liegt der Kaufpreis über dem von der Bank ermittelten Wert, finanziert die Bank nur bis zum ermittelten Wert und der Käufer muss die Differenz vollständig mit Eigenkapital finanzieren.
Auswirkungen von Wertschwankungen
Auch Wertschwankungen am Immobilienmarkt können den Belehnungsgrad erheblich beeinflussen. Sinkt der Marktwert einer Immobilie, steigt der Belehnungsgrad automatisch, da die Hypothek im Verhältnis zum neuen Wert höher ausfällt. In solchen Fällen verlangen Banken unter Umständen zusätzliche Sicherheiten, um das gestiegene Risiko abzufedern.
Wenn umgekehrt der Marktwert einer Immobilie steigt, ist es möglich, die Hypothek aufzustocken und zusätzliche liquide Mittel verfügbar zu machen – ein häufiger Weg, um Renovationen zu finanzieren.
Faktoren, die die maximale Belehnung beeinflussen
Die Höhe der Belehnung ist nicht für alle Objekte gleich. Wichtige Einflussgrössen sind:
- Objektart: Eigenheim, Zweitliegenschaft oder Mehrfamilienhaus.
- Lage und Qualität: Immobilien in attraktiven Lagen werden tendenziell höher belehnt.
- Einkommen und Vermögen: Kreditnehmer mit stabilen Finanzen erhalten oft bessere Konditionen.
- Tragbarkeit: Die jährlichen Wohnkosten (Zinsen, Amortisation, Nebenkosten) dürfen höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
- Regulatorische Vorgaben: FINMA und Bankenrichtlinien setzen verbindliche Obergrenzen.
Zusammenhang zwischen Belehung und Hypothekarzins
Die Belehnung hat einen direkten Einfluss auf die Konditionen einer Hypothek. Je höher der Belehnungsgrad ist, desto grösser ist das Risiko für die Bank. Ein höheres Risiko führt in der Regel zu einem höheren Zinssatz.
Belehnung bei Zweitliegenschaften
Für Zweitobjekte wie Ferienhäuser gelten deutlich strengere Anforderungen. Die Belehnungsgrenze ist in diesem Fall wesentlich niedriger: in der Regel höchstens 50 bis 60 Prozent des Immobilienwerts.
Der Grund dafür liegt im höheren Risiko für die Bank. Zweitliegenschaften gelten als weniger liquide, da sie sich im Falle von finanziellen Schwierigkeiten des Eigentümers meist schlechter und langsamer verkaufen lassen als das selbstbewohnte Eigenheim.
Die Konsequenz dieser strengeren Regeln ist, dass Käufer von Zweitobjekten erheblich mehr Eigenkapital einbringen müssen.
Belehnung bei Mehrfamilienhäusern (MFH)
Bei Mehrfamilienhäusern beurteilen Banken die Tragbarkeit nicht nach dem Einkommen des Kreditnehmers, sondern nach den erwarteten Mietzinseinnahmen. Entscheidend ist also, ob die Mieten die Zinskosten sowie die Unterhalts- und Nebenkosten decken können. Dabei kalkulieren Banken wie bei anderen Liegenschaften mit einem kalkulatorischen Zinssatz um 5 % und berücksichtigen zusätzlich einen pauschalen Ansatz für Unterhalt und Nebenkosten. Nur wenn die Einnahmen die Ausgaben langfristig tragen, gilt die Finanzierung als tragbar.
Chancen und Risiken hoher Belehnung
Vorteile
- Geringerer Eigenkapitaleinsatz
- Möglichkeit, Kapital für andere Investitionen freizuhalten
- Höhere Hebelwirkung
Risiken
- Höherer Zinssatz wegen höherem Risiko
- Gefahr von Neubewertung und Pflicht zum Einbringen zusätzlicher Eigenmittel bei fallenden Immobilienpreisen, wenn man bereits an der Belehnungsgrenze ist
Fazit
Die Belehnung ist ein zentrales Element der Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Sie bestimmt, wie viel Eigenkapital eingebracht werden muss, welche Hypothek möglich ist und welche Risiken Käufer oder Investoren tragen. Wer sich mit den Regeln und Einflussfaktoren auseinandersetzt, kann bessere Entscheidungen treffen – und langfristig von einer soliden Finanzierungsstrategie profitieren.
