Beim Baurecht gehört das Land nicht dem Eigentümer des Gebäudes, sondern wird für eine feste Laufzeit gepachtet. Das hat erhebliche Auswirkungen auf den Preis.
Was ist Baurecht?
Im Baurecht (auch selbstständiges und dauerndes Baurecht) errichtet jemand ein Gebäude auf fremdem Boden. Das Baurecht wird im Grundbuch eingetragen und hat eine typische Laufzeit von 30 bis 100 Jahren. Der Baurechtsnehmer zahlt einen jährlichen Baurechtszins an den Grundeigentümer. Am Ende der Laufzeit fällt das Gebäude in der Regel an den Grundeigentümer zurück – mit oder ohne Entschädigung, je nach Vertrag.
Wie gross ist der Preisabschlag?
Immobilien im Baurecht sind typischerweise 20 bis 40 Prozent günstiger als vergleichbare Objekte im vollen Eigentum. Der Abschlag hängt von mehreren Faktoren ab:
- Restlaufzeit: Je kürzer die verbleibende Laufzeit, desto grösser der Abschlag
- Baurechtszins: Ein hoher Zins reduziert die Attraktivität zusätzlich
- Heimfallregelung: Ob und wie viel Entschädigung am Ende gezahlt wird
- Verlängerungsoption: Ein Vertrag mit Verlängerungsrecht ist wertvoller
Baurecht bei der Bankfinanzierung
Banken finanzieren Baurechtsobjekte in der Regel mit einem Abschlag auf den Belehnungswert. Das bedeutet: Der Käufer braucht mehr Eigenkapital als bei einem vergleichbaren Objekt im vollen Eigentum. Zudem verlangen manche Banken eine Mindestrestlaufzeit von 30 bis 40 Jahren.
Für wen ist Baurecht attraktiv?
Baurecht ermöglicht Wohneigentum zu einem tieferen Einstiegspreis. Für Käufer, die weniger Eigenkapital zur Verfügung haben oder die laufende Kosten statt einer hohen Einmalzahlung bevorzugen, kann Baurecht attraktiv sein. Der laufende Baurechtszins muss aber in die Tragbarkeitsberechnung einbezogen werden.
Fazit: Günstiger Einstieg, aber mit Einschränkungen
Baurecht bietet einen Preisvorteil von 20 bis 40 Prozent, bringt aber Einschränkungen bei Laufzeit, Finanzierung und Wiederverkauf mit sich. Verkäufer von Baurechtsobjekten sollten den Vertrag offenlegen und die Restlaufzeit hervorheben.
