Was ist der amtliche Wert einer Immobilie?
Der amtliche Wert einer Immobilie – je nach Kanton auch Steuerwert, Katasterwert, amtliche Schätzung oder Eigenmietwertbasis genannt – ist der Wert, den die Steuerbehörde einer Liegenschaft für steuerliche Zwecke zuweist. Er dient als Bemessungsgrundlage für die Vermögenssteuer (die Immobilie wird zum amtlichen Wert im Vermögen deklariert), die Liegenschaftssteuer (in den Kantonen, die sie erheben), den Eigenmietwert (der oft als Prozentsatz des amtlichen Werts berechnet wird) und in einigen Kantonen für die Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Der amtliche Wert ist nicht identisch mit dem Marktwert (Verkehrswert). Er liegt in den meisten Kantonen deutlich darunter – typischerweise bei 60 bis 80 Prozent des Marktwerts, in einigen Kantonen sogar tiefer.
Wie wird der amtliche Wert ermittelt?
Die Ermittlung des amtlichen Werts erfolgt durch die kantonale Schätzungsbehörde und basiert je nach Kanton auf unterschiedlichen Methoden. In den meisten Kantonen werden allgemeine Neubewertungen (Revisionen) in regelmässigen Abständen durchgeführt – typischerweise alle 10 bis 20 Jahre. Zwischen den Revisionen können individuelle Neuschätzungen veranlasst werden, wenn wesentliche Veränderungen an der Liegenschaft vorgenommen wurden (Renovation, Anbau, Umnutzung).
Die Schätzung berücksichtigt den Landwert (basierend auf Lageklassen und Zonierung), den Gebäudewert (basierend auf Kubatur, Baujahr, Ausbaustandard und Zustand) und allenfalls den Ertragswert bei Renditeliegenschaften. In einigen Kantonen (Zürich) wird der amtliche Wert als Prozentsatz des geschätzten Marktwerts festgelegt.
Warum weicht der amtliche Wert vom Marktwert ab?
Die Abweichung zwischen amtlichem Wert und Marktwert ist politisch gewollt: Ein amtlicher Wert auf Marktniveau würde zu einer höheren Vermögenssteuerbelastung und einem höheren Eigenmietwert führen – beides politisch unpopulär. Gleichzeitig hat das Bundesgericht mehrfach festgehalten, dass der amtliche Wert nicht unter 70 Prozent des Marktwerts liegen sollte, um die Gleichbehandlung zwischen Immobilien- und anderen Vermögenswerten sicherzustellen.
In der Praxis schwankt das Verhältnis von amtlichem Wert zu Marktwert je nach Kanton und Zeitpunkt der letzten Revision erheblich. In Kantonen, die seit vielen Jahren keine allgemeine Neubewertung durchgeführt haben, kann der amtliche Wert bei nur 40 bis 50 Prozent des Marktwerts liegen – ein steuerlicher Vorteil für Eigentümer.
Amtlicher Wert und Immobilienverkauf
Der amtliche Wert ist für den Verkaufspreis nicht massgebend – er ist eine steuerliche Grösse, keine Marktgrösse. Beim Verkauf einer Immobilie orientiert sich der Preis am Marktwert, der durch eine hedonische Bewertung, ein Gutachten oder den Marktvergleich ermittelt wird. Allerdings kann der amtliche Wert als Untergrenze für die Bewertung dienen: Liegt das Verkaufsangebot deutlich unter dem amtlichen Wert, weckt das bei der Steuerbehörde den Verdacht einer verdeckten Schenkung.
Neuschätzung beantragen: Wann es sich lohnt
Eine Neuschätzung des amtlichen Werts kann vom Eigentümer oder von der Steuerbehörde veranlasst werden. Als Eigentümer können Sie eine Neuschätzung beantragen, wenn der amtliche Wert deutlich vom Marktwert abweicht – nach oben oder nach unten. Eine Erhöhung des amtlichen Werts nach einer Renovation ist zwar steuerlich nachteilig (höhere Vermögenssteuer, höherer Eigenmietwert), kann aber die Versicherungssumme korrigieren und Unterversicherung vermeiden. Eine Senkung des amtlichen Werts kommt in Frage, wenn die Immobilie an Wert verloren hat – etwa durch Schäden, Immissionen oder eine Verschlechterung der Umgebung. Die Kosten einer Neuschätzung variieren je nach Kanton: In manchen Kantonen ist sie kostenlos, in anderen werden Gebühren von CHF 200 bis 500 erhoben.
Fazit
Der amtliche Wert einer Immobilie ist die steuerliche Bewertungsgrösse und liegt in den meisten Kantonen 20 bis 40 Prozent unter dem Marktwert. Er dient als Grundlage für die Vermögenssteuer, die Liegenschaftssteuer und den Eigenmietwert. Für den Kauf oder Verkauf ist er dagegen nicht massgebend – hier zählt der Marktwert. Prüfen Sie den amtlichen Wert Ihrer Liegenschaft nach grösseren Renovationen: Eine Neuschätzung kann zwar den Steuerwert erhöhen, aber auch die Grundlage für eine korrekte Versicherungssumme bilden.
