Was bedeutet Amortisation?
Amortisation bedeutet die Rückzahlung eines Kredits, d.h. die Tilgung einer Schuld. Diese Rückzahlung kann in regelmässigen Raten oder mittels einer Einmalzahlung erfolgen.
Amortisation einer Hypothek
Bei einer Hypothek bedeutet Amortisation, dass Sie neben den Zinsen auch regelmässig Zahlungen zur Tilgung der Hypothek tätigen müssen. Das Ziel ist, die Hypothek innerhalb einer vertraglich vereinbarten Frist zu einem bestimmten Betrag zurückzuzahlen.
Es gibt in der Schweiz zwei Arten der Amortisation: die direkte und die indirekte Amortisation.
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Direkte Amortisation: Hier zahlen Sie regelmässig einen Teil der Hypothek direkt an die Bank zurück. Dadurch sinkt die Hypothekarschuld und damit auch die Zinsbelastung.
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Indirekte Amortisation: Hier zahlen Sie die Tilgungsbeträge nicht direkt an die Bank, sondern in ein gebundenes Vorsorgekonto (z. B. Säule 3a). Die Hypothek bleibt während der gesamten Amortisationszeit gleich hoch und wird erst am Ende zur einmaligen Rückzahlung verwendet.
Regelungen: Wann muss amortisiert werden?
In der Schweiz ist die Amortisation einer Hypothek immer dann obligatorisch, wenn der Belehnungsgrad der Immobilie über 66 % liegt. Das bedeutet, dass der Anteil der Hypothek, der 66 % des Immobilienwerts übersteigt, zwingend amortisiert werden muss.
Die Amortisationsdauer beträgt in der Regel 15 Jahre, spätestens aber bis zum Erreichen des Rentenalters. Ein Beispiel: Wenn Sie eine Immobilie im Wert von 1 Million CHF erwerben und eine Hypothek von 800'000 CHF aufnehmen, müssen Sie von dieser Hypothek in der Regel etwa 140'000 CHF innerhalb von 15 Jahren oder beim Erreichen des Pensionsalters amortisieren.
Direkte oder indirekte Amortisation: Was ist besser?
Die Wahl zwischen direkter und indirekter Amortisation hängt von Ihrer finanziellen Situation und Ihren Vorlieben ab. Die wesentlichen Unterschiede sind:
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Direkte Amortisation: Der Hauptvorteil der direkten Amortisation sind eine kontinuierliche Reduktion der Hypothek. Damit reduziert sich die Zinsbelastung im Laufe der Zeit. Ein Nachteil ist, dass Sie weniger steuerliche Abzugsmöglichkeiten haben, da die Hypothekarzinsen und die Hypothekarschuld durch die Amortisation geringer werden.
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Indirekte Amortisation: Hier profitieren Sie von zahlreichen steuerlichen Vorteilen, da sowohl Ihre Hypothekarzinsen als auch die Einzahlungen in die Säule 3a steuerlich absetzbar sind.
Bedeutung der Amortisation für die Steuern
Einkommenssteuer
In der Schweiz sind Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen absetzbar. Dies reduziert Ihre Steuerbelastung, vor allem bei hohen Zinszahlungen. Bei der direkten Amortisation sinken jedoch die Zinszahlungen im Laufe der Zeit, wodurch sich auch Ihre Steuerabzüge verringern.
Die indirekte Amortisation hingegen ermöglicht es Ihnen, sowohl die Zinsen als auch die Beiträge in die Säule 3a von der Einkommenssteuer abzusetzen. Dadurch lassen sich erhebliche Steuereinsparungen erzielen, die die höheren Zinszahlungen in vielen Fällen mehr als ausgleichen können.
Vermögenssteuer
Als Hauseigentümer zahlt man Vermögenssteuern auf den selbstfinanzierten Teil seiner Liegenschaft. Das bedeutet umgekehrt: Je mehr man seine Hypothek amortisiert, desto mehr Vermögenssteuern zahlt man.
