Was bedeutet Amortisation?
Amortisation ist die Tilgung einer Schuld. Mit der Amortisation wird also der Hypothekarkredit in Raten oder als Ganzes zurückgezahlt.
Muss man die Hypothek amortisieren?
In der Schweiz muss eine Hypothek nicht vollständig amortisiert werden. In Bezug auf die obligatorische Amortisation wird der Hypothekarkredit in zwei Teile unterteilt:
- 1. Hypothek: Die erste Hypothek entspricht zwei Dritteln des Immobilienwerts. Die Amortisation der ersten Hypothek ist freiwillig.
- 2. Hypothek: Die 2. Hypothek ist der Anteil des Kredits, der zwei Drittel des Immobilienwerts übersteigt. Die zweite Hypothek muss zwingend innerhalb von 15 Jahren vollständig amortisiert werden. Liegt die Pensionierung bei der Aufnahme der Hypothek weniger als 15 Jahre in der Zukunft, muss die 2. Hypothek in der Regel beim Erreichen des Rentenalters amortisiert sein.
Man kann eine Hypothek entweder direkt oder indirekt amortisieren. Im Folgenden erklären wir die Unterschiede sowie die Vor- und Nachteile beider Optionen.
Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation zahlt man die Hypothekarschuld in regelmässigen Raten – den Amortisationszahlungen – zurück. Die Tilgungsraten sind meist vertraglich festgelegt. Mit jeder Amortisationszahlung verringert sich die Hypothekarschuld und damit auch die Zinsbelastung. Allerdings reduzieren sich durch die geringe Schuld und die tieferen Schuldzinsen auch die Steuerabzüge bei der Vermögens- und Einkommenssteuer.
Indirekte Amortisation
Bei der indirekten Amortisation werden die Amortisationszahlungen nicht direkt zur Tilgung der Hypothekarschuld verwendet. Stattdessen zahlt man die Summe in eine Vorsorgelösung der 3. Säule (Konto oder Versicherung). Am Ende der Laufzeit oder bei der Pensionierung wird der angesparte Betrag zur Rückzahlung der Hypothek verwendet.
Der Vorteil der indirekten Amortisation ist, dass die Hypothekarschuld während der gesamten Laufzeit unverändert bleibt. Dadurch zahlt man zwar mehr Zinsen, profitiert aber von höheren Steuerabzügen, da man neben den Schuldzinsen auch die Einzahlungen in die 3. Säule vom steuerbaren Einkommen abziehen kann. Ausserdem sind das Kapital und die Erträge auf dem Vorsorgekonto steuerfrei und werden erst beim einmaligen Bezug (zu einem tieferen Steuersatz) besteuert. Unter dem Strich ist die indirekte Amortisation daher in vielen Fällen die günstigere Option.
Hypothek direkt oder indirekt amortisieren – Vor- und Nachteile
Direkte Amortisation
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Vorteile |
Nachteile |
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Zinszahlungen reduzieren sich über Laufzeit |
Höhere Steuerbelastung |
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Geringere Verschuldung |
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Indirekte Amortisation:
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Vorteile |
Nachteile |
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Höhere Schuldzinsabzüge |
Konstante Verschuldung |
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Steuervorteile der 3. Säule |
