Was ist eine Altbausanierung?
Als Altbau gelten in der Schweiz üblicherweise Gebäude, deren Hauptbausubstanz vor 1980 entstanden ist. Eine Altbausanierung umfasst die umfassende Instandsetzung und Modernisierung eines solchen Gebäudes – von der Gebäudehülle über die Haustechnik bis zum Innenausbau. Das Ziel: die Bausubstanz erhalten, die Energieeffizienz auf ein zeitgemässes Niveau bringen und den Wohnkomfort deutlich verbessern.
In der Schweiz stehen hunderttausende Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser aus den 1950er- bis 1980er-Jahren vor einer Altbausanierung. Diese Gebäudegeneration wurde ohne Wärmedämmung gebaut, verfügt über einfachverglaste oder schlecht isolierte Fenster, alte Öl- oder Gasheizungen und oft überalterte Elektro- und Sanitärinstallationen. Der Energieverbrauch ist doppelt bis dreimal so hoch wie bei einem modernen Gebäude.
Was kostet eine Altbausanierung?
Die Kosten einer Altbausanierung hängen stark vom Ausgangszustand und dem angestrebten Standard ab. Als Richtwert gelten CHF 1'500 bis 3'000 pro m² Wohnfläche für eine umfassende Sanierung. Für ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche entspricht das CHF 225'000 bis 450'000. Die einzelnen Positionen im Überblick: Dachsanierung mit Dämmung CHF 25'000 bis 60'000, Fassadendämmung CHF 30'000 bis 60'000, Fensterersatz CHF 15'000 bis 40'000, Heizungsersatz (Wärmepumpe) CHF 28'000 bis 45'000, Sanitärsanierung CHF 15'000 bis 35'000, Elektrosanierung CHF 10'000 bis 25'000, Küche und Bad CHF 30'000 bis 80'000.
Nicht jede Altbausanierung erfordert alle Massnahmen gleichzeitig. Ein GEAK-Plus-Bericht (CHF 1'500 bis 3'000, in vielen Kantonen mit CHF 500 bis 1'500 gefördert) analysiert den Ist-Zustand und empfiehlt die sinnvollsten Schritte mit Kosten-Nutzen-Analyse.
Die richtige Reihenfolge
Beim Altbau renovieren gilt die Grundregel: von aussen nach innen. Zuerst wird die Gebäudehülle saniert (Dach, Fassade, Fenster), weil sie den Energiebedarf bestimmt. Danach folgt die Haustechnik (Heizung, Warmwasser, Lüftung) – eine neue Heizung kann kleiner dimensioniert werden, wenn die Hülle gedämmt ist. Zum Schluss kommt der Innenausbau (Bad, Küche, Böden, Elektrik). Diese Reihenfolge ist technisch optimal und steuerlich sinnvoll, weil die Verteilung auf mehrere Jahre höhere Steuerabzüge ermöglicht.
Besonderheiten bei der Altbausanierung
Altbauten bringen spezifische Herausforderungen mit sich, die bei Neubauten nicht auftreten. Asbest ist in Gebäuden mit Baujahr 1950 bis 1990 weit verbreitet – vor jeder Renovation muss eine Asbestanalyse durchgeführt werden (Pflicht nach EKAS-Richtlinie 6503). Denkmalschutz kann die Sanierungsmöglichkeiten einschränken – bei geschützten Gebäuden muss die Denkmalpflege in die Planung einbezogen werden, was die Kosten erhöhen und die Gestaltungsfreiheit einschränken kann. Der Zustand der Tragstruktur muss geprüft werden – marode Balkendecken, Setzungsrisse oder feuchtes Mauerwerk erfordern Massnahmen, die über eine rein energetische Sanierung hinausgehen.
Förderung und Steuerabzüge
Energetische Altbausanierungen werden von Bund und Kantonen grosszügig gefördert. Die Beiträge variieren je nach Kanton und Massnahme – typischerweise CHF 30 bis 100 pro m² gedämmte Fläche und CHF 4'000 bis 15'000 für den Heizungsersatz. Die gesamten Sanierungskosten sind als Liegenschaftsunterhalt steuerlich abzugsfähig und können auf bis zu drei Steuerperioden verteilt werden. Die Kombination aus Förderung und Steuerabzug reduziert die Nettokosten um 20 bis 35 Prozent.
Ab 2029 entfällt der Abzug für Unterhaltskosten auf dem Hauptwohnsitz bei der direkten Bundessteuer – kantonal können Abzüge für energetische Sanierungen bestehen bleiben. Wer eine Altbausanierung plant, sollte sie vor 2029 umsetzen, um den vollen Steuerabzug zu nutzen.
Altbausanierung und Immobilienwert
Eine professionell durchgeführte Altbausanierung steigert den Wert einer Immobilie erheblich. Ein sanierter Altbau mit GEAK-Klasse A oder B erzielt auf dem Markt Preise, die den Neubaupreisen in derselben Lage nahekommen – bei gleichzeitig tieferen Kosten als ein Neubau. Wer einen Verkauf in Betracht zieht, sollte die Sanierung vorher durchführen: Die Investition wird über den höheren Verkaufspreis und die Steuerersparnis in der Regel mehr als kompensiert.
Fazit
Eine Altbausanierung ist eine der lohnendsten Investitionen in eine Immobilie – sie steigert den Wert, senkt die Energiekosten und verbessert den Wohnkomfort grundlegend. Die Kosten von CHF 1'500 bis 3'000 pro m² Wohnfläche werden durch Förderung und Steuerabzüge um 20 bis 35 Prozent reduziert. Starten Sie mit einem GEAK-Plus-Bericht, beachten Sie die richtige Reihenfolge und nutzen Sie das Zeitfenster vor der Eigenmietwert-Abschaffung 2029 für die steuerliche Optimierung.
