Der Weg zum Eigenheim: So läuft der Immobilienkauf in der Schweiz ab

Der Kauf einer Immobilie ist ein grosser Schritt – sei es ein Einfamilienhaus im Grünen oder eine moderne Eigentumswohnung in der Stadt. Damit beim Immobilienkauf in der Schweiz nichts dem Zufall überlassen wird, lohnt sich ein strukturierter Blick auf den gesamten Prozess. In diesem Beitrag führen wir Sie Schritt für Schritt durch den Ablauf des Immobilienkaufs und geben Ihnen wertvolle Tipps, um typische Stolperfallen zu vermeiden.

1. Budget klären und Finanzierung sichern

Bevor Sie sich aktiv auf Immobiliensuche begeben, ist eine saubere Finanzierungsplanung unerlässlich. Ermitteln Sie, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können und lassen Sie sich Ihre Immobilienfinanzierung frühzeitig von einer Bank oder einem unabhängigen Hypothekarberater bestätigen.

Die Finanzierung eines Hauskaufs basiert in der Regel auf zwei Komponenten: Eigenkapital und Hypothek. Käufer müssen mindestens 20 % des Kaufpreises selbst einbringen, wovon maximal die Hälfte aus der Pensionskasse stammen darf. Die restlichen 80 % können über eine Hypothek finanziert werden. Banken prüfen dabei streng, ob die jährlichen Wohnkosten (Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen (Tragbarkeitsrechnung). 

2. Immobiliensuche und Auswahl

Sobald die Finanzierung steht, beginnt die eigentliche Suche. Plattformen wie neho.ch bieten eine Vielzahl attraktiver Objekte: von charmanten Stadtwohnungen bis zu freistehenden Häusern auf dem Land. Achten Sie bei der Auswahl auf:

• Preis
• Lage und Infrastruktur
• Zustand und Renovationsbedarf
• Grundriss und Raumaufteilung
• Energieeffizienz und Nebenkosten

Lassen Sie sich dabei nicht nur vom ersten Eindruck leiten – Besichtigungen und eine fundierte Prüfung der Unterlagen sind essenziell.

3. Angebot und Reservationsvereinbarung

Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden, geht es darum, Ihr ernsthaftes Interesse zu signalisieren. Dies erfolgt in der Regel über ein Kaufangebot. Sobald der Verkäufer Ihr Angebot angenommen hat, wird die Immobilie in der Regel für Sie reserviert. 

Anschliessend wird in der Regel eine Reservationsvereinbarung aufgesetzt. Die Reservationsvereinbarung dient dazu, Informationen zur Transaktion zu sammeln und die Absichten der Parteien schriftlich festzuhalten. Sie wird später vom Notar verwendet, um den eigentlichen Kaufvertrag aufzusetzen. 

Tipp: Ein Angebot und eine Reservationsvereinbarung, auch wenn sie schriftlich vorliegen, sind nicht rechtsverbindlich. Beide Parteien können jederzeit vom Kauf zurücktreten, sofern der öffentlich beurkundete Vertrag noch nicht unterzeichnet ist. Je nach Situation kann die eine oder andere Partei allerdings verpflichtet werden, die jeweils andere Partei für den im guten Glauben geleisteten Aufwand zu entschädigen. 

4. Der Kaufvertrag: Vorbereitung und Notartermin

Gegenseitig verbindlich wird ein Immobilienkauf in der Schweiz durch einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag beim Notar. Dieser enthält unter anderem:

• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Angaben zur Liegenschaft
• Übergabetermin
• Regelung von Hypotheken, Lasten oder Wegerechten

Die Vorbereitung des Vertrags erfolgt oft in Zusammenarbeit zwischen Verkäufer, Käufer, Makler und Notariat. Sobald der Vertragsentwurf steht, wird ein Termin für die Beurkundung vereinbart. 

Wichtig: Erst mit der Beurkundung anlässlich des Notartermins wird der Vertrag rechtskräftig und für beide Parteien bindend – der Käufer muss den Kaufpreis zahlen und der Verkäufer muss die Immobilie dem Käufer übergeben. 

5. Zahlung und Eigentumsübertrag

Nach der Beurkundung erfolgt die Zahlung des Kaufpreises, oft über ein Notar-Treuhandkonto. Im Gegenzug veranlasst das Notariat die Anmeldung beim Grundbuchamt. 

Wichtig: Mit der Grundbuchanmeldung und der Änderung des Grundbucheintrags wird der Käufer zum Eigentümer. 

Achtung Nebenkosten

Vergessen Sie nicht die Kaufnebenkosten, die je nach Kanton variieren können:

• Notariats- und Grundbuchgebühren 
• Handänderungssteuer (in gewissen Kantonen)
• Allenfalls Maklerprovisionen (bei klassischen Maklern)

6. Übergabe und Einzug

Sobald der Eintrag im Grundbuch erfolgt ist, findet die Übergabe der Immobilie statt. Wichtig zu wissen: Am Übergabetermin sollten keine Fragen mehr offen sein. Sämtliche Modalitäten wie: 

• Zustand des Objekts (inkl. Mängel)
• Vollständigkeit der Unterlagen (z. B. Pläne, Bedienungsanleitungen)
• Ablesung von Zählern (Strom, Wasser, Heizung)

sollten bereits im Kaufvertrag klar geregelt werden. 

Gratulation – Sie sind nun offiziell Eigentümer:in Ihrer neuen Immobilie!

Ablauf kurz zusammengefasst