Retraite : bon à savoir avant de se lancer dans un projet immobilier

vendredi 21 février 2020 Nicolas Pivin

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Retraite : bon à savoir avant de se lancer dans un projet immobilier

À l'approche des 50 ans, nous conseillons vivement de faire un bilan de votre situation financière actuelle et future. Dans certains cas, il est possible de devoir amortir de grosses sommes lors du passage à la retraite. Il est aussi très important de tenir compte de votre condition future, vous devrez donc anticiper ces éléments si vous souhaitez changer de logement durant cette période.

Par Nicolas Pivin, le 21 février 2020

À l'approche de la retraite, vendre pour acheter un bien est une opération risquée & complexe. Cet article évoque notamment le cas des "5 %".

Avec une espérance de vie toujours plus élevé d’année en année, un nombre croissant de personnes âgées de plus de 50 ans envisagent de se reloger pour des questions de condition physique. Ces gens désirent vieillir chez eux et rester indépendants. Vivre sans avoir à verser de loyer peut être un luxe mais n’est pas toujours la meilleure option.

Beaucoup de parents ont besoin de moins de place et souhaiteraient déménager lorsque leurs enfants grandissent et quittent le nid familial. Pourtant, les jeunes retraités, hommes et femmes, hésitent à acheter un logement en propriété. D'une part, parce qu'ils ne veulent pas prendre de risque financier, d'autre part, parce que les modèles de financement habituels sont plutôt adaptés aux familles ou aux personnes de moins de 50 ans.

La stratégie immobilière que vous devrez mettre en place à votre retraite dépend de plusieurs points :

  • Votre fortune ;
  • Vos rentes ;
  • Votre âge ;

Mais surtout, vous devrez faire preuve d’anticipation. Il est important dès l’âge de 50 ans de faire un bilan de votre situation actuelle, de vos souhaits pour le futur et de commencer (en fonction de vos besoins) à amortir l’hypothèque en deuxième rang. Ce procédé permet d’aligner les charges immobilières futures avec les revenus attendus à la retraite et d’éviter toutes mauvaises surprises. De plus, la réduction de cette dette facilite la gestion de transmission d’un bien.
 

Retraite : Le piège des 5 % !


Sachez qu’à l’âge de 50 ans (ou plus tôt si possible), il est vivement conseillé de contrôler votre future capacité financière. Cette contrainte des “5 %” représente un risque car elle peut forcer le propriétaire à devoir amortir le jour de sa retraite plusieurs dizaines de millier de francs. S’il est impossible de payer une telle somme, vous pourriez être obligé de vendre votre précieux bien.

Explication : Le propriétaire doit s’assurer que le total des charges immobilières suivantes :

  • Intérêts
  • Frais d’entretien
  • Amortissements

ne dépassent pas le tiers du revenu régulier. Les banques ne vérifient pas cette capacité sur la base du taux hypothécaire du marché (1,8 % à 10 ans) mais bien sur ces fameux 5 %. Chiffre qui est en réalité basé sur le taux hypothécaire historique auquel une marge est ajoutée.

Exemple :

  1. Un ménage dont l’hypothèque est égale à 500’000 CHF pour un bien immobilier d’une valeur d’1 million de francs.
  2. Les revenus du couple, avant la retraite, s’élèvent à 150’000 CHF
  3. A la retraite, les rentes AVS et de la caisse de pension procurent un revenu de l’ordre de 85’000 CHF.
  4. Les coûts s’élèvent à 32’500 CHF (5 % de 500’000 = 25’000 & 7’500 de frais d’entretien)

Dans ce cas, les exigences de la banque ne sont plus respectées. En effet, les coûts immobiliers dépassent le tiers (32'500 = 38,24 % quand le maximum atteignable est de 28'333,33 = 33,33 %).

Dans le passé, les banques étaient plus souples et ne s’opposaient pas tant que les intérêts étaient couverts. Aujourd’hui, elles sont devenues plus strictes et souhaitent s’assurer que tout sera payé en bonne et due forme.

Conclusion : ils vont devoir amortir X CHF de dette pour revenir dans le ratio de 33 %, soit dans ce cas 150'000 CHF (pour boucler la boucle).
 

Anticiper les années à venir


Outre ces considérations financières, les aspects architecturaux de votre futur logement sont tout aussi importants. Comme évoqué dans l’article “Retraite ce que vous devriez savoir…”, votre mobilité devient un critère majeur dans le choix du bien. Puisque la condition physique évolue, vous devrez éviter certaines installations telles que :

  • Des marches à l’entrée, à l’accès d’une terrasse ou dans une salle de bain ;
  • Une salle de bain trop petite ;
  • Des cadres de porte étroits (en cas de fauteuil roulant) ;
  • Une chambre à coucher et une salle de bain à différents étages ;
  • Des meubles de cuisine difficilement accessibles.

Privilégier donc les logements adaptés, conçus spécifiquement pour les retraités qui sont de plus en plus nombreux à voir le jour.
 

Les logements protégés


Au nombre de 2'100 dans le canton de Vaud, ces logements répondent au besoin de fournir un domicile spécialement adapté aux personnes âgées. Ils évitent d’entrer directement en EMS (établissements médico-sociaux) tout en assurant des conditions de vie appropriées :

  • Un encadrement sécurisant, un accompagnement social ;
  • Facultativement, des activités d’animation et un panier de prestations socio-hôtelières (repas, ménage, etc.) ;
  • Un système d'alarme, ainsi qu'un encadrement approprié pour répondre aux appels ;
  • La mise à disposition, dans l'immeuble ou à proximité de celui-ci, d'espaces communautaires, permettant des échanges, des animations et des manifestations.

Source : État de Vaud

Ces logements « conventionnés » ne sont pas soumis à une planification socio-sanitaire et de fait, ne sont pas des structures de soins. L’assistance proposée par un concierge social / référent social repose sur des modalités de collaboration avec le réseau de soin.

Il existe des logements protégés non-conventionnés qui ne respectent qu’une partie des points évoqués précédemment, bien souvent au niveau architectural. Étant non-contrôlés par le canton, il est impératif de prendre connaissance des lieux avant la signature du bail à loyer.


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