Qu’est-ce qu’une hypothèque ?
Au moment de la souscription d’un emprunt en vue de l’acquisition d’un bien immobilier, l’établissement prêteur a besoin de garanties. Il en existe plusieurs variantes, dont l’hypothèque. Elle consiste à laisser le bien acquis en garantie à la banque, qui pourra donc en avoir la jouissance en cas de défaillance de remboursement sur une longue période.
La constitution d’une hypothèque est obligatoirement réalisée par un notaire, qui rédige un acte en conséquence. Cette opération a un coût, fixé réglementairement, mais permet de rassurer l’établissement bancaire et donc d’augmenter ses chances d’accéder à l’emprunt. En effet, étant officialisée, l’hypothèque empêche la vente du bien à son insu.
La levée de l’hypothèque intervient automatiquement à l’expiration d’un délai d’un an suivant le remboursement complet du crédit lorsque celui-ci arrive à son terme contractuel. Dès lors, que se passe-t-il lorsque l’on décide de vendre sa maison alors qu’une hypothèque est toujours en cours dessus ?
La vente d’un bien immobilier sous hypothèque
Il existe de multiples raisons qui poussent à vendre son bien immobilier. Si le prêt qui a permis son acquisition n’est pas complètement soldé, alors il est possible qu’il soit encore hypothéqué, si c’est cette garantie qui avait été choisie au départ. Pour que la transaction soit possible, trois solutions coexistent :
- lever l’hypothèque lors du remboursement anticipé du prêt au moment de la vente ;
- transférer l’hypothèque au nouveau bien dans le cas d’un nouvel achat immobilier ;
- transmettre l’hypothèque en cours aux nouveaux propriétaires.
Levée d’hypothèque : vérifier sa capacité financière
La mainlevée d’une hypothèque ne se fait pas sans frais. En effet, il faut prévoir des émoluments versés au notaire ainsi que la publicité foncière, qui gère les hypothèques. Dès lors, le notaire voudra vérifier au préalable votre capacité de financement de l’opération, incluant ces frais ainsi que le remboursement du crédit à votre banque.
Or, en cas de vente d’un bien immobilier, vous êtes non seulement tenu de rembourser à la banque l’intégralité des sommes dues au titre de l’emprunt souscrit, mais également le plus souvent des pénalités de remboursement anticipé.
Tout additionné, il faut donc que le montant de la vente couvre l’ensemble de ces frais ainsi qu’éventuellement des frais d’agence. Si le notaire estime que cela ne sera pas le cas, il est en droit de refuser la mainlevée de l’hypothèque de votre bien, ce qui en interdira la vente. C’est là notamment que peut intervenir le transfert d’hypothèque.
Transfert d’hypothèque à un nouveau bien
Si vous souhaitez acquérir un nouveau bien tout en en vendant un premier, il est possible d’emprunter auprès du même organisme. Le transfert d’hypothèque entre les deux biens devient alors envisageable et constitue une économie non négligeable. En effet, il permet de faire l’impasse sur les droits d’enregistrement et d’hypothèque, qui s’élèvent à 1,3 % du montant du bien. Rien que cette opération peut vous permettre de sauver votre solvabilité et donc votre projet.
Quant au crédit, c’est l’initial qui est conservé. Les conditions du remboursement du prêt restent alors les mêmes, à condition que ledit organisme accepte la transaction. L’argent de la vente du premier bien permet d’acheter le second, modulo un éventuel apport complémentaire. Ce dernier peut être constitué par un nouvel emprunt, qui sera alors soumis à une nouvelle hypothèque, mais dans des proportions moindres. Son coût sera donc limité.
Transmission d’hypothèque aux nouveaux propriétaires
Si par exemple vous ne souhaitez pas acheter un nouveau bien immobilier et n’êtes pas en mesure de supporter le coût de la mainlevée de l’hypothèque en cours, il reste une dernière solution : transmettre ladite hypothèque aux nouveaux propriétaires du bien immobilier.
L’acheteur devra en effet souscrire un emprunt pour son opération. Or, il se peut que sa capacité de financement soit tout juste suffisante. Aussi l’économie de frais d’hypothèque pourrait être décisive et le motiver à conclure l’acte d’achat. Si son établissement prêteur l’accepte, récupérer votre hypothèque sur cette maison peut donc se révéler intéressant pour les deux parties.
Dans ce cas, le vendeur s’affranchit des pénalités dues au titre d’un remboursement anticipé et l’acquéreur économise sur les coûts d’enregistrement d’une nouvelle hypothèque. En fonction des taux d’intérêts, l’économie pourra être plus ou moins importante.
Cet article vous a démontré que la vente d’un bien immobilier était tout à fait réalisable, quand bien même une hypothèque serait toujours en cours. De quoi concrétiser votre projet sereinement.
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