Lors de l’achat d’un bien immobilier en Suisse, il est très fréquent d’avoir recours à une hypothèque afin de financer le bien tant les prix sont élevés et que les acheteurs ne disposent pas forcément des fonds nécessaires pour un achat comptant. La mise en place d’un prêt hypothécaire entraîne la création d’un document appelé cédule hypothécaire.
Découvrez son utilité, son fonctionnement ainsi que les frais afférents à sa constitution.
Qu’est-ce qu’une cédule hypothécaire ?
Une cédule hypothécaire est un document établi dès lors qu’une personne contracte une hypothèque pour un achat immobilier notamment. La cédule sert de garantie à l’établissement prêteur qui s’assure alors que le montant prêté pour l’achat lui sera remboursé en totalité. Si ce n’est pas le cas, l’établissement est alors assuré de pouvoir saisir le bien et le vendre afin de rembourser la dette hypothécaire.
Rappelons qu’une hypothèque est un prêt contracté auprès d’un établissement financier afin de pouvoir procéder à l’achat du bien immobilier ciblé.
D’une manière générale, l’hypothèque représente au maximum 80% de la valeur de la propriété. Les 20% restants doivent être apportés sous forme de fonds propres.
Il est important de noter que 10% du prix d’achat doit provenir d’une autre source que le 2ème pilier.
Une hypothèque est généralement scindée en deux parties :
- Le 1er rang qui représente 2/3 de la valeur de l'objet immobilier et qui n'a pas de date limite de remboursement
Le 2ème rang qui représente le solde du financement et qui doit être remboursé en 15 ans maximum, ou avant l'âge de la retraite
Comme il s’agit d’un prêt, l’établissement a besoin d’une garantie de remboursement, c’est donc la cédule hypothécaire qui détient ce rôle.
Comment fonctionne la cédule hypothécaire ?
Une cédule hypothécaire existe sous deux formes différentes :
- La cédule papier, aussi appelée papier valeur ou titre de gage. Elle se matérialise par une feuille regroupant l’entièreté des informations relatives au prêt et doit donc être conservée en lieu sûr afin de ne pas être perdue ni détruite. Sous sa forme papier, la cédule hypothécaire peut être non nominative (cédule au porteur) ou bien être établie au nom d’une personne et donc être nominative.
- La cédule virtuelle, apparue en 2012. Cette forme permet d’éviter la perte ou la destruction de la cédule. La cédule virtuelle est forcément nominative, contrairement à la version papier. Elle sera également automatiquement inscrite au registre foncier.
Dans tous les cas, qu’elle soit papier ou virtuelle, la cédule hypothécaire doit être inscrite au registre foncier et établie par un notaire.
En cas de changement de situation, votre cédule peut être amenée à évoluer si vous le souhaitez.
- En cas de vente du bien immobilier pour lequel la cédule a été mise en place, il est possible de la revendre ou de la céder gratuitement au futur propriétaire du bien. La vente ou le transfert gracieux dépend du canton de situation du bien ainsi que des coutumes locales.
- Si vous souhaitez acheter un autre bien, il est possible de conserver la cédule hypothécaire initiale pour l’achat de la nouvelle propriété si cette dernière est située dans le même canton. Si besoin, il est possible de la faire ajuster au prix du prêt du nouveau bien que vous souhaitez acheter. Cette solution permet d’économiser des frais de création de cédule.
- Si vous décidez d’augmenter votre hypothèque, lors de son renouvellement par exemple afin de financer des travaux, il est possible de la faire modifier. C’est également le cas si vous changez d’établissement prêteur.
- En cas de remboursement total de votre hypothèque, il est possible de faire radier la cédule hypothécaire afin que la dette soit effacée. Cependant, il est possible que cette solution ne soit pas la plus judicieuse dans le cas où vous souhaitez conclure un nouveau prêt à l’avenir puisque la conserver vous permettra d’économiser des frais de création de cédule hypothécaire.
Quel est le prix d’une cédule hypothécaire ?
La création d’une cédule hypothécaire entraîne des frais. Ces derniers varient en fonction du canton et de la commune de situation du bien. Ils peuvent varier entre 0,1% et 0,3% du montant de la cédule hypothécaire. Ainsi par exemple :
- Un bien immobilier vaut CHF 1’000’000
- Le prêt hypothécaire est de CHF 800’000, soit 80% du prix du bien
- Le montant de la cédule est donc également de CHF 800’000
Dans ce cas, les frais de création de la cédule seront compris environ entre CHF 800 et CHF 2’400 selon le montant des frais. Un total qui peut donc nettement varier en fonction du mode de calcul appliqué.
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