Si vous possédez un large montant de fonds propre, ce problème n’en est pas un. Dans le cas inverse, vos revenus futurs (à la retraite) ne seront peut-être plus suffisants pour couvrir les dépenses obligatoires. Prendre rendez-vous avec un fiscaliste vous permet d’obtenir de précieux conseils au niveau des placements qui seront les plus intéressant.
Dans votre situation, le principal problème réside dans le fait que vous souhaitez sortir d’un marché où la demande est faible pour entrer dans un où la demande est forte (exemple : passer d’une maison 6 pièces à un appartement 3,5 pièces). Vous aurez donc plus de difficultés à vendre votre bien et à trouver le suivant. En effet, la vente peut être longue, alors que le marché que vous ciblez demande une grande réactivité.
En dépit de cette difficulté, vendre son bien pour en racheter un autre peut sembler être une solution viable. Néanmoins, les conditions bancaires lors de la retraite ne sont plus les mêmes. Un achat immobilier à l’approche de cette période demandera probablement de s’acquitter d’environ 50 % des fonds propres nécessaires à l’achat.
Alors pourquoi ne pas devenir locataire ? C’est une décision à analyser très sérieusement. Cette option offre une plus grande flexibilité (possibilité de changer de bien rapidement) et beaucoup moins d’inquiétude en ce qui concerne vos ressources financières.
Voici un comparatif :
Achat d’un bien d’une valeur de 1 million CHF, 50 % d’hypothèque & 50 % de fonds propres.
Coûts Location Achat
Frais de location (par an) 30'000 CHF 0 CHF
Intérêts hypothécaires 0 CHF 10'000 CHF
Entretient et frais accessoires 0 CHF 10'000 CHF
Revenus de la fortune (selon moyenne) - 7'500 CHF 0 CHF
Charge fiscale 1'312 CHF 3'500 CHF
Total dépenses de logement 23'812 CHF 23'500 CHF
*Ce tableau n'existe qu'à titre d'exemple.
Est-ce vraiment utile de monopoliser la totalité des fonds propres dans un bien immobilier qui ne génère quasiment rien ?
Les locataires n’engagent pas de capitaux et sont plus en sécurité. Même si les bénéfices de la vente du bien sont imposable, il est possible de les investir à nouveau pour générer des rendements et diminuer le total des coûts liées au logement (voir tableau ci-dessus) ou à compenser des dépenses courantes.
Il est vrai que lorsque l’on vend son bien pour en acheter un autre dans la foulée, il est possible de reporter l’impôt. Dans ce cas, seul les gains non réinvestis seront imposables. Cependant, une telle opération demande d’être certain de son budget et de ses recettes futures afin de déterminer si les ressources seront suffisantes.
Dans l'éventualité où les fonds seraient insuffisants, les locataires sont libres de résilier leur location et d'emménager dans un logement plus abordable. Les propriétaires doivent eux, faire face à un processus de vente beaucoup plus complexe où la perte d’argent est quasiment certaine.
Vous trouverez à la suite un comparatif afin de peser "les pour et les contre" (source : Raiffeisen) :
Achat d'un bien à la retraite
Avantages :
- Garantie d'inflation avec des taux d'intérêt hypothécaires fixes, pendant de nombreuses années ;
- Prévoyance : l'immobilier est une forme de placement sécurisé et sûr ;
- Plus de liberté entre ses quatre murs ;
- Coûts de logement moins élevés ;
- Pas de risque de résiliation ;
- Avantages fiscaux, en particulier pour les rénovations ;
- Le bien immobilier comme garantie, pour d'autres prêts financiers.
Inconvénients :
- Hausse des taux d'intérêt en cas de prolongation d'une hypothèque, ou de financement complémentaire ;
- Risques tels que le chômage, un divorce ou l'invalidité ;
- Risque d'évolution négative de la valeur du bien immobilier ;
- Le processus de succession peut être compliqué, si plusieurs héritiers sont impliqués ;
- Mobilité limitée, en cas de changement d'employeur.
Location d'un bien à la retraite
Avantages :
- Flexibilité, en matière de changements de lieu de vie ;
- Moins de responsabilités et d'engagements ;
- Pas de frais de rénovation ou de création nécessaire d'un fonds de rénovation ;
- Capital disponible plus librement ;
- Coûts d'entretien réduits ;
- Pas de valeur locative.
Inconvénients :
- Des coûts de logement généralement plus élevés ;
- Moins de libertés dans son logement ;
- Respect obligatoire des règlements intérieurs et des directives du bailleur ;
- Risque de résiliation du contrat de location.
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