Was ist das ZWG?
Das ZWG – das Bundesgesetz über Zweitwohnungen, umgangssprachlich als Lex Weber bekannt – regelt den Bau und die Nutzung von Zweitwohnungen in der Schweiz. Es trat am 1. Januar 2016 in Kraft und setzt den Verfassungsartikel um, der 2012 von der Schweizer Stimmbevölkerung angenommen wurde. Der Grundsatz: In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut werden.
Das ZWG betrifft vor allem Gemeinden in touristischen Regionen – im Berner Oberland, im Wallis, in Graubünden, in der Zentralschweiz und im Tessin. Aktuell unterliegen rund 350 Gemeinden den einschränkenden Bestimmungen des ZWG. Für Immobilienbesitzer und Kaufinteressenten in diesen Regionen hat das Gesetz weitreichende Konsequenzen.
Was regelt das ZWG konkret?
Das ZWG verbietet in den betroffenen Gemeinden den Bau neuer Zweitwohnungen. Eine Zweitwohnung ist jede Wohnung, die nicht als Erstwohnung genutzt wird – also Ferienwohnungen, Zweitdomizile und saisonal genutzte Wohnungen. Das Gesetz kennt jedoch mehrere Ausnahmen.
Touristisch bewirtschaftete Wohnungen (TBW) dürfen weiterhin erstellt werden, wenn sie über einen strukturierten Beherbergungsbetrieb dauerhaft vermietet werden. Systemgebundene Wohnungen – etwa Personalwohnungen für Hotelbetriebe – sind ebenfalls zulässig. Zudem können Gemeinden in begrenztem Umfang Wohnungen bewilligen, die nicht als Erstwohnungen genutzt werden, sofern dies einem ortsbaulichen Bedürfnis entspricht.
Altrechtliche Wohnungen
Wohnungen, die vor dem 11. März 2012 (dem Datum der Volksabstimmung) bewilligt oder erstellt wurden, gelten als «altrechtlich». Sie können uneingeschränkt als Erst- oder Zweitwohnung genutzt, verkauft und übertragen werden. Das macht sie auf dem Markt besonders begehrt – und teuer. Der Preisaufschlag zwischen einer Erst- und einer Zweitwohnung in derselben Gemeinde beträgt laut Analysen 19 bis 26 Prozent.
Auswirkungen des ZWG auf den Immobilienmarkt
Das ZWG hat den Bau neuer Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden weitgehend gestoppt – das war das erklärte Ziel. Gleichzeitig hat die Verknappung des Angebots bei gleichbleibend hoher Nachfrage die Preise für bestehende Zweitwohnungen deutlich steigen lassen. In touristischen Hotspots wie Verbier, Crans-Montana, St. Moritz oder Gstaad sind die Immobilienpreise seit Inkrafttreten des ZWG teilweise um 20 bis 30 Prozent gestiegen.
Für die einheimische Bevölkerung und Arbeitskräfte in den Bergregionen hat diese Entwicklung negative Folgen: Der bezahlbare Wohnraum wird knapper, weil die hohen Preise für Zweitwohnungen die Umnutzung von Erst- in Zweitwohnungen attraktiv machen. Das ZWG löst damit ein Problem, schafft aber gleichzeitig ein neues.
Revision 2024: Was hat sich geändert?
Am 1. Oktober 2024 trat eine Revision des ZWG in Kraft, die bestimmte Lockerungen vorsieht. Altrechtliche Wohnungen dürfen neu um bis zu 30 Prozent der Hauptnutzfläche erweitert werden – statt wie bisher nur innerhalb der bestehenden Gebäudehülle. Auch die Umnutzung von altrechtlichen Wohnungen wurde erleichtert. Diese Lockerungen werden von Umweltschutzorganisationen kritisiert, weil sie den Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt weiter erhöhen können.
Was bedeutet das ZWG für Immobilienbesitzer?
Wenn Sie eine Immobilie in einer Gemeinde mit über 20 Prozent Zweitwohnungsanteil besitzen oder kaufen möchten, sollten Sie den Status der Wohnung genau prüfen. Handelt es sich um eine altrechtliche Wohnung, die als Zweitwohnung nutzbar ist? Oder um eine Erstwohnung mit Nutzungsauflage, die nur als Hauptwohnsitz verwendet werden darf? Diese Unterscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten – und damit auf den Preis.
Beim Verkauf einer Immobilie in einer ZWG-Gemeinde ist der Status als Erst- oder Zweitwohnung ein zentrales Vermarktungsargument. Altrechtliche Zweitwohnungen erzielen deutliche Aufpreise gegenüber Erstwohnungen – der richtige Status steigert den Verkaufswert erheblich.
Fazit
Das ZWG (Zweitwohnungsgesetz) hat den Schweizer Immobilienmarkt in touristischen Regionen grundlegend verändert. Der Neubau von Ferienwohnungen ist in Gemeinden mit über 20 Prozent Zweitwohnungsanteil praktisch gestoppt, die Preise für bestehende Zweitwohnungen sind deutlich gestiegen. Für Eigentümer und Käufer ist der Nutzungsstatus der Wohnung (altrechtlich oder nicht) von entscheidender Bedeutung für Wert und Nutzungsmöglichkeiten.
