Was ist eine Zwangsversteigerung im Kanton Bern?
Eine Zwangsversteigerung stellt das letzte rechtliche Mittel dar, das einem Gläubiger zur Verfügung steht, um eine Hypothekarforderung durchzusetzen. Dieser Schritt wird unternommen, wenn der Eigentümer nicht mehr in der Lage ist, die Hypothekarzinsen zu bezahlen, und alle vorherigen Bemühungen um eine Einigung erfolglos geblieben sind.
Es ist wichtig zu betonen, dass Zwangsversteigerungen vergleichsweise selten sind. Banken oder Versicherungen setzen sich in der Regel intensiv dafür ein, alternative Lösungen mit dem Eigentümer zu finden, bevor sie eine Zwangsversteigerung in die Wege leiten.
Die Zwangsversteigerung ist in der Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) verankert.
Wann kommt es im Kanton Bern zu einer Zwangsversteigerung?
Eine Zwangsversteigerung kann dann erfolgen, wenn eine ausstehende Forderung eines Gläubigers – bei einer Immobilie ist das meist eine Bank oder Versicherung – nicht beglichen wird. Diverse Gründe können zu einer finanziellen Notlage des Eigentümers führen, so unzureichende Finanzplanung, Krankheit, Invalidität, Arbeitsplatzverlust oder Scheidung.
Sollte der Hypothekarnehmer die Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen können, hat der Kreditgeber das Recht, beim örtlichen Betreibungsamt einen Antrag auf Grundpfandverwertung zu stellen. In diesem Fall wird die Immobilie öffentlich versteigert, und der erzielte Erlös fliesst dem Kreditgeber zu.
Bevor es zu einer Zwangsversteigerung kommt, werden zuerst verschiedene Massnahmen ergriffen, um die Schulden einzufordern. Die Bank oder Versicherung kann dem Eigentümer beispielsweise eine Finanzberatung anbieten, einen zeitlich begrenzten Zahlungsaufschub gewähren oder ihn beim Verkauf der Immobilie unterstützen. Ein privater Verkauf, vorzugsweise mit einem Makler, wird von Finanzinstituten bevorzugt, da bei einer Zwangsversteigerung das Risiko gross ist, dass die Immobilie unter Wert versteigert wird.
Eine Zwangsversteigerung kommt in der Regel erst zur Anwendung, wenn alle anderen Massnahmen erschöpft sind oder der Schuldner die Zusammenarbeit verweigert.
Warum darf die Bank eine Immobilie im Kanton Bern zwangsversteigern lassen?
Im alltäglichen Sprachgebrauch wird der Begriff "Hypothek" oft für den Kredit verwendet, den ein Immobilieneigentümer von einer Bank erhält, um den Kauf zu finanzieren. In rechtlicher Hinsicht handelt es sich bei einer Hypothek jedoch nicht um den Kredit selbst, sondern um ein Pfandrecht: Die Bank gewährt einen Kredit und erhält dafür ein Pfandrecht an der Immobilie. Dieses Pfandrecht wird öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Im Falle eines Zahlungsausfalls hat die Bank das Recht, das mit dem Pfandrecht belastete Grundstück versteigern zu lassen und den Erlös an sich zu nehmen.
Wichtig zu wissen: Ein Pfandrecht gibt dem Gläubiger kein Nutzungsrecht an der Immobilie. Die Bank oder Versicherung hat lediglich Anspruch auf den Erlös aus einer Zwangsversteigerung, nicht aber auf die Immobilie selbst.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung im Kanton Bern ab?
Wenn ein Hypothekarnehmer im Kanton Bern die Hypothekarzinsen nicht mehr begleichen kann oder Konkurs anmeldet, besteht die Möglichkeit, dass die betreffende Immobilie zwangsversteigert wird. Der Prozess einer Grundpfandverwertung mit Zwangsversteigerung gliedert sich im Kanton Bern in folgende Schritte:
- Die Bank stellt einen Antrag auf Zwangsversteigerung beim örtlichen Konkurs- bzw. Betreibungsamt.
- Ein Gutachter des Betreibungsamts schätzt die Liegenschaft.
- Das Konkurs- bzw. Betreibungsamt gibt den Termin für die Zwangsversteigerung öffentlich bekannt. Zwangsversteigerungen werden im Kanton Bern auf der Website des Verbands der Betreibungs- und Konkursbeamten publiziert.
- Interessenten haben die Möglichkeit, an der Versteigerung teilzunehmen.
- Der Meistbietende erhält den Zuschlag und wird somit Eigentümer der Immobilie.
- Der Erlös aus der Zwangsversteigerung geht gemäss dem Pfandrecht an das Finanzinstitut.
Lässt sich eine Zwangsversteigerung im Kanton Bern abwenden?
Die Zwangsversteigerung einer Liegenschaft im Kanton Bern kann bis zum Versteigerungstermin vermieden werden, wenn der Schuldner die gesamte Forderung des Gläubigers begleicht. Es besteht ein entscheidender Unterschied zwischen einer Zwangsversteigerung aufgrund eines Konkurses, auch als Konkursverfahren bezeichnet, und einer Zwangsversteigerung infolge einer Betreibung eines Hypothekarnehmers, der sogenannten Grundpfandverwertung:
- Im Fall eines Konkurses werden sämtliche Vermögenswerte des Schuldners versteigert und die Zwangsversteigerung kann nur abgewendet werden, wenn sämtliche Schulden beglichen sind.
- Im Gegensatz wird bei Nichtbezahlung der Hypothekarzinsen und einer Betreibung ausschliesslich das mit der Hypothek belastete Objekt versteigert. Der Schuldner muss lediglich die Forderungen des Kreditgebers begleichen, um die Zwangsversteigerung zu verhindern, ohne dass andere Schulden berücksichtigt werden.
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