1. Grundbuchauszug
Was ist das?
Der Grundbuchauszug ist ein offizielles Dokument, das beim zuständigen Grundbuchamt erhältlich ist. Es enthält alle wesentlichen Informationen über das Grundstück und die Immobilie. Darin festgehalten sind insbesondere der aktuelle Eigentümer, bestehende Hypotheken oder Grundpfandrechte sowie Dienstbarkeiten (z.B. Wegrechte oder Nutzungsrechte Dritter).
Warum ist das wichtig?
Der Grundbuchauszug ist ein zentrales Dokument für den Hausverkauf, weil er den rechtmässigen Eigentümer nachweist und gleichzeitig über mögliche Belastungen oder Einschränkungen der Immobilie informiert. Potenzielle Käufer wollen sichergehen, dass der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist und ob es Verpflichtungen gibt, die auf die neue Eigentümerschaft übergehen werden.
2. Katasterplan und Grundstücksgrenzen
Was ist das?
Der Katasterplan ist eine genaue kartografische Darstellung des Grundstücks. Darin sind die exakten Grundstücksgrenzen verzeichnet, ebenso wie angrenzende Grundstücke und bauliche Gegebenheiten wie Strassen, Zufahrtswege oder Gebäude.
Warum ist das wichtig?
Der Katasterplan gibt dem Käufer eine klare Vorstellung von der Grösse und Lage des Grundstücks. Insbesondere in dicht besiedelten Gebieten oder bei Grundstücken mit unklaren Grenzen ist dieses Dokument unerlässlich, um Missverständnisse zu vermeiden. Es hilft, Grenzstreitigkeiten zu verhindern und zeigt, welche Flächen zum Verkauf stehen.
3. Baubewilligungen und Baupläne
Was ist das?
Baubewilligungen sind Genehmigungen der zuständigen Bauämter, die erforderlich sind, bevor eine Immobilie gebaut, umgebaut oder erweitert wird. Baupläne sind technische Zeichnungen, die das Gebäude in seinen verschiedenen Ansichten und Grundrissen darstellen. Diese Unterlagen dokumentieren den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Baugenehmigung und etwaige bauliche Veränderungen.
Warum ist das wichtig?
Ein Käufer möchte sicherstellen, dass alle baulichen Massnahmen an der Immobilie legal durchgeführt wurden. Besonders bei grösseren Umbauten oder Erweiterungen sind gültige Baubewilligungen entscheidend. Ohne diese Genehmigungen könnten dem neuen Eigentümer nachträglich Bussgelder oder sogar Rückbauverpflichtungen drohen. Auch für die Planung zukünftiger Bauprojekte ist es hilfreich, den baulichen Bestand und mögliche Einschränkungen zu kennen.
4. Energieausweis
Was ist das?
Der Energieausweis ist ein offizielles Dokument, das den energetischen Zustand einer Immobilie bewertet. Er enthält Informationen über den Energieverbrauch des Gebäudes und gibt eine Einschätzung darüber, wie effizient Heizung, Dämmung und andere energetisch relevante Teile der Immobilie arbeiten. In der Schweiz wird der Energieausweis (auch Gebäudeenergieausweis der Kantone, kurz GEAK) zunehmend nachgefragt, obwohl er in den meisten Kantonen noch freiwillig ist.
Warum ist das wichtig?
Der Energieausweis ermöglicht es dem Käufer, die künftigen Energiekosten der Immobilie einzuschätzen. Eine Immobilie mit schlechter Energieeffizienz verursacht hohe Heizkosten und erfordert möglicherweise teure Sanierungsmassnahmen. Ein positiver Energieausweis hingegen zeigt, dass die Immobilie zukunftssicher ist und erhöht damit den Wert der Immobilie und die Verkaufschancen. .
5. Versicherungspolice
Was ist das?
Die Versicherungspolice der Gebäudeversicherung belegt, dass die Immobilie gegen Schäden wie Feuer, Wasser oder Naturkatastrophen versichert ist. In den meisten Kantonen der Schweiz ist eine Gebäudeversicherung gesetzlich vorgeschrieben, die mindestens die gesetzlich vorgeschriebenen Grundrisiken abdeckt.
Warum ist das wichtig?
Der Käufer muss sicherstellen, dass das Gebäude ausreichend versichert ist und dass keine Versicherungslücken bestehen. Eine bestehende Gebäudeversicherung wird in der Schweiz grundsätzlich auf den neuen Eigentümer übertragen. Für den Käufer ist es daher wichtig zu wissen, welche Versicherungspolice er beim Kauf übernehmen wird.
6. Nachweis über Hypotheken und Schulden
Was ist das?
Hypotheken und andere Grundpfandrechte sind im Grundbuch eingetragen. Der Grundbuchauszug zeigt, ob und in welcher Höhe Schulden auf der Immobilie lasten.
Warum ist das wichtig?
Käufer müssen wissen, ob die Immobilie noch mit einer Hypothek belastet ist, da diese Verbindlichkeiten im Rahmen des Verkaufs entweder abgelöst oder vom Käufer übernommen werden könnten. Ein klarer Nachweis über bestehende Schulden hilft, den Verkaufsprozess transparent zu gestalten.
7. Steuernachweise
Was ist das?
In der Schweiz unterliegt der Verkauf von Immobilien der Grundstücksgewinnsteuer, die auf den erzielten Gewinn beim Verkauf erhoben wird. Steuernachweise umfassen Informationen über bereits gezahlte oder noch zu zahlende Steuern im Zusammenhang mit der Immobilie, zum Beispiel die Grundstückgewinnsteuer oder die Liegenschaftssteuer, falls der Kanton eine solche kennt.
Warum ist das wichtig?
Steuern im Zusammenhang mit einer Immobilie werden zwar grundsätzlich vom Eigentümer gezahlt. In der Regel haftet aber das Grundstück. Das bedeutet, dass die Steuerbehörde die Steuern beim neuen Eigentümer einfordern kann. Daher ist es zentral, dass die Entrichtung allfälliger Steuern gegenüber dem Käufer transparent geregelt und kommuniziert wird.
8. Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Stockwerkeigentum)
Was ist das?
Bei Stockwerkeigentum – also Eigentumswohnungen in einem Mehrparteienhaus – finden regelmässig Eigentümerversammlungen statt, in denen wichtige Entscheidungen für die Gemeinschaft getroffen werden. Die Protokolle dieser Versammlungen dokumentieren solche Entscheidungen, z.B. geplante Renovationen oder Änderungen der Hausordnung.
Warum ist das wichtig?
Ein Käufer einer Eigentumswohnung möchte genau wissen, welche laufenden und zukünftigen Verpflichtungen auf ihn zukommen, z.B. geplante Renovierungen oder grössere Instandhaltungsmassnahmen am Gemeinschaftseigentum. Zudem geben die Protokolle Auskunft über die finanziellen Rücklagen und die Gemeinschaftskosten, die den Käufer betreffen.
9. Auszug aus dem Baurechtsvertrag (falls zutreffend)
Was ist das?
Ein Baurechtsvertrag ist ein spezieller Vertrag, der regelt, dass ein Gebäude auf einem Grundstück errichtet wurde, das dem Verkäufer nicht gehört. Das Baurecht erlaubt es dem Immobilienbesitzer, das Grundstück über einen festgelegten Zeitraum (meist mehrere Jahrzehnte) gegen eine jährliche Zahlung – den Baurechtszins – zu nutzen.
Warum ist das wichtig?
Ein Käufer muss sich darüber im Klaren sein, dass er im Falle eines Baurechtsvertrags keine Eigentumsrechte am Grundstück erwirbt. Der Vertrag regelt die Zahlungspflichten und die Rechte und Pflichten des Baurechtsnehmers. Besonders wichtig ist es, die Laufzeit des Vertrags und mögliche Verlängerungsoptionen zu kennen.
10. Mietverträge (bei vermieteten Immobilien)
Was ist das?
Falls die Immobilie oder ein Teil davon vermietet ist, dokumentieren Mietverträge die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Sie legen unter anderem fest, wie hoch die Miete ist, wie lange das Mietverhältnis andauert und welche Kündigungsfristen gelten.
Warum ist das wichtig?
Käufer einer vermieteten Immobilie übernehmen in der Schweiz automatisch die bestehenden Mietverhältnisse. Es ist wichtig zu wissen, welche Verpflichtungen und Rechte der Käufer in Bezug auf die bestehenden Mieter hat. Die Mietverträge sind für den Käufer zudem wichtig, um die Risiken und die zukünftigen Einnahmen richtig abzuschätzen-
11. Aktuelle Abrechnungen und Nebenkosten
Was ist das?
Abrechnungen über Nebenkosten beinhalten laufende Kosten, die für den Betrieb und die Instandhaltung der Immobilie anfallen, z.B. Heizung, Wasser, Strom oder Hauswartdienste. Diese Kosten werden in der Regel jährlich oder monatlich abgerechnet.
Warum ist das wichtig?
Für Käufer ist es zentral, die laufenden Kosten der Immobilie zu kennen, um ein realistisches Bild von den tatsächlichen Kosten zu erhalten.
Fazit: Welche Unterlagen für einen Hausverkauf?
Für einen Hausverkauf müssen in der Schweiz zahlreiche Unterlagen bereitgestellt werden, um Transparenz zu schaffen und potenzielle Käufer von der zu verkaufenden Immobilie zu überzeugen. Einige dieser Unterlagen sind optional; es empfiehlt sich aber, so viele Unterlagen wie möglich zusammenzustellen. Gerne helfen unsere lokalen Makler Ihnen bei der Auswahl der nötigen Dokumente im Zusammenhang mit Ihrem Hausverkauf.
