Beim Erwerb oder der Bewertung einer Immobilie begegnen uns verschiedene Begriffe, die oft für Verwirrung sorgen. Besonders Versicherungswert, Kaufpreis und Marktwert werden häufig durcheinandergebracht, obwohl sie unterschiedliche Aspekte der Immobilienbewertung darstellen. In diesem Artikel erläutern wir die Unterschiede und klären, wann welcher Wert relevant ist. Zusätzlich betrachten wir den Steuerwert und den Belehnungswert, die ebenfalls von Bedeutung sein können.
Unterschiede im Überblick
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Wert |
Bestimmt durch |
Erklärung |
|---|---|---|
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Versicherungswert |
Gebäudeversicherung |
Versicherter Wert des Gebäudes bei Elementarschäden, Feuer, usw. |
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Kaufpreis |
Verkäufer |
Preis, den ein Käufer für eine Immobilie zahlt |
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Marktwert |
Immobilienbewerter |
Wahrscheinlicher Preis für die Immobilie am freien Markt basierend auf ihren Eigenschaften |
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Steuerwert |
Amtliche Schätzung |
Grundlage für Vermögenssteuer und Liegenschaftssteuer |
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Belehnungswert |
Kreditgeber |
Grundlage für Berechnung der Hypothek |
Was ist der Versicherungswert?
Definition des Versicherungswerts
Der Versicherungswert bezeichnet den Wert einer Immobilie, der für die Gebäudeversicherung maßgeblich ist. Es handelt sich um den Wert, zu dem ein Gebäude gegen Elementarschäden, Feuer und weitere Schäden versichert ist.
Wiederbeschaffungs- oder Neuwert
Bei den meisten Gebäudeversicherungen ist eine Immobilie zum Neuwert versichert. Der Neuwert entspricht den Kosten, die nötig sind, um dasselbe Gebäude an derselben Lage noch einmal zu errichten. Massgeblich sind die Preise am Tag der Schätzung. Der Versicherungswert kann erheblich vom tatsächlichen Marktwert abweichen.
Anwendung in der Gebäudeversicherung
Der Versicherungswert ist vor allem für die Prämienhöhe der Gebäudeversicherung entscheidend. Im Schadensfall, z.B. bei einem Brand oder Hochwasser, wird der Versicherungswert herangezogen, um die Wiederherstellungskosten zu ermitteln.
Der Kaufpreis einer Immobilie
Definition des Kaufpreises
Der Kaufpreis ist der tatsächliche Preis, den ein Käufer beim Erwerb einer Immobilie zahlt. Er wird durch eine Einigung zwischen Käufer und Verkäufer festgelegt.
Einflussfaktoren auf den Kaufpreis
Lage, Grösse, Baujahr und Zustand der Immobilie spielen beim Kaufpreis eine entscheidende Rolle. Zudem kann die Nachfrage am Markt den Kaufpreis stark beeinflussen. In gefragten Lagen treiben mehrere Kaufinteressenten den Preis in die Höhe.
Unterschiedliche Kaufsituationen
Der Kaufpreis kann auch durch die Art des Kaufs variieren. Bei Zwangsversteigerungen etwa liegt der Kaufpreis häufig unter dem Marktwert, während bei Bieterverfahren der Kaufpreis durch Konkurrenz in die Höhe getrieben wird.
Der Marktwert einer Immobilie
Definition des Marktwerts
Der Marktwert, auch Verkehrswert genannt, gibt den mutmasslichen Preis an, der im Moment für eine Immobilie am Markt erzielt werden kann. Er basiert auf einer fachlichen Bewertung, die verschiedene Faktoren berücksichtigt. Der Marktwert ist im Gegensatz zum Preis keine reale Grösse, sondern eine mathematische Abstraktion. Je nach Marktlage können die tatsächlich gezahlten Kaufpreise daher vom tatsächlichen Wert der Immobilie abweichen.
Angebot und Nachfrage
Der Marktwert wird stark von der aktuellen Nachfrage und dem Angebot bestimmt. In Regionen mit hoher Nachfrage steigt der Marktwert, während er in Gebieten mit geringer Nachfrage sinken kann.
Gutachten und Bewertung
Gutachten von Sachverständigen – wie Immobilienmaklern oder Immobilienbewertern– ermitteln den Marktwert anhand anerkannter Bewertungsmethoden. Die meisten Immobilien werden heute aber durch die hedonische Methode bewertet; das ist ein statistisches Verfahren, um den Preis für eine Immobilie aus ihren Eigenschaften und der aktuellen Marktlage herzuleiten. Weitere Methoden sind das Sachwertverfahren (materieller Wert des Gebäudes) oder das Ertragswertverfahren (Wert der Immobilie basierend auf ihren Einnahmen).
Beispiel
Ein Mehrfamilienhaus in einer Metropolregion kann einen Marktwert von 1,5 Millionen Franken haben, weil die Nachfrage in der Region hoch ist. Der Versicherungswert könnte jedoch bei nur 1'200'000 Franken liegen.
Der Steuerwert einer Immobilie
Definition des Steuerwerts
Der Steuerwert bildet die Grundlage für die Vermögenssteuer sowie für die Liegenschaftssteuer, falls der Kanton eine solche kennt.
Bewertung durch das Finanzamt
Der Steuerwert basiert auf Schätzungen und Bewertungsmodellen der Steuerbehörde. Je nach Kanton und Objekt können unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz kommen. Das Steuerharmonisierungsgesetz sieht allerdings vor, dass Wohnimmobilien in der Regel zum Verkehrswert zu bewerten sind, unter angemessener Berücksichtigung des Ertragswerts. Dennoch kann der Steuerwert erheblich vom aktuellen Marktwert abweichen, unter anderem auch, da die amtliche Schätzung in den meisten Kantonen nur alle 10–15 Jahre neu durchgeführt wird.
Steuerliche Auswirkungen
Der Steuerwert beeinflusst, wie viel Vermögenssteuern und Liegenschaftssteuern Eigentümer für ihre Immobilie zahlen müssen.
Beispiel
Eine Immobilie mit einem Marktwert von 800'000 Franken kann einen Steuerwert von 500'000 Franken haben, wenn die letzte amtliche Schätzung 10 oder 15 Jahre zurückliegt.
Der Belehnungswert einer Immobilie
Definition des Belehnungswerts
Der Belehnungswert ist der Wert, den Banken als Grundlage für die Kreditvergabe verwenden. Er bildet die Berechnungsgrundlage für die Hypothek.
Sicherheitsmarge der Banken
Der Belehnungswert ist nach Schweizer Recht maximal so hoch wie der Marktwert oder Kaufpreis, je nachdem, welcher Wert tiefer ist. Mit dieser konservativen Belehnung schützt sich die Bank vor dem Risiko des Wertverlustes, falls es zu einer Zwangsversteigerung kommt.
Anwendung bei der Hypothekenvergabe
Der Belehnungswert bestimmt, wie viel Hypothek eine Bank gewährt. Üblicherweise finanziert die Bank in der Schweiz nicht mehr als 80 % des Kaufpreises einer Wohnliegenschaft, der Rest muss vom Käufer als Eigenkapital eingebracht werden.
Beispiel
Nehmen wir an, ein Käufer erwirbt eine Immobilie für 1,1 Mio. Franken, aber die Bank schätzt die Immobilie nur auf 1 Mio. Franken. In diesem Fall wird die Bank bei der Berechnung der Hypothek vom tieferen Wert von 1 Million ausgehen und demnach bei einem normalen Belehnungsgrad eine Hypothek von maximal 800'000 Franken gewähren. Der Käufer muss den Differenzbetrag durch Eigenkapital decken.
Vergleich und Zusammenfassung
Wesentliche Unterschiede im Überblick
Der Versicherungswert orientiert sich an den Wiederherstellungskosten, während der Kaufpreis durch den Verkäufer festgelegt wird. Der Marktwert reflektiert den Wert der Immobilie basierend auf ihren Eigenschaften, und der Steuerwert beeinflusst die steuerliche Belastung. Der Belehnungswert dient als Grundlage für die Kreditvergabe und liegt maximal so hoch wie der Marktwert.
Kaufpreis, Marktwert, Steuerwert und Belehnungswert
Während der Kaufpreis verhandelbar ist, sind der Versicherungswert und der Steuerwert formellere Berechnungen. Der Belehnungswert ist für die Finanzierung relevant und spiegelt das Sicherheitsbedürfnis der Bank wider.
