Der Verkehrswert beim Hausverkauf

Was ist der Verkehrswert beim Hausverkauf?

Der Verkehrswert – oft auch Marktwert genannt – bezeichnet den Preis, der zum Zeitpunkt der Bewertung am Immobilienmarkt unter normalen Bedingungen erzielbar ist. Er spiegelt also wider, wie viel ein Käufer bereit wäre zu zahlen, ohne dass aussergewöhnliche Umstände (z. B. extremer Zeitdruck) den Preis beeinflussen. 

 

Warum ist der Verkehrswert beim Hausverkauf so wichtig?

Beim Hausverkauf ist ein realistisch ermittelter Verkehrswert essentiell, um die Immobilie schnell, sicher und zu einem guten Preis zu verkaufen. Ein zu hoher Angebotspreis kann potenzielle Käufer abschrecken – das Objekt bleibt lange am Markt, was wiederum Zweifel an seiner Qualität weckt. Ein zu niedriger Preis hingegen erhöht das Risiko, dass man Geld verschenkt. 

Beim Hausverkauf sorgt ein korrekt bestimmter Verkehrswert für:

• Interesse der richtigen Käuferzielgruppe (d.h. nicht von Personen, die sich das Objekt sowieso nicht leisten können)
• Schneller Verkauf
• Sicherheit bei den Preisverhandlungen
• Sicherheit bei der Finanzierung auf Käuferseite
   

Probleme bei einem falsch ermittelten Verkehrswert

	Bewertung
Auswirkung auf	Verkehrswert zu hoch angesetzt	Verkehrswert korrekt ermittelt	Verkehrswert zu tief angesetzt
Verkaufsdauer	Verkauf verzögert oder verunmöglicht sich	Verkauf in realistischem Zeitrahmen	Verkauf verzögert sich aufgrund unseriöser Angebote
Verkaufserlös	Risiko von Preisabschlägen	Maximal	Risiko eines Verkaufs unter Wert
Aufwand und Kosten	Erhöht aufgrund längerer Verkaufsdauer	Minimal	Erhöht aufgrund vieler unseriöser Angebote
Preisverhandlungen	Schwierig, überhöhten Preis zu verteidigen	Maximale Sicherheit und Souveränität	Schwierigkeit, zu tiefen Preis später hochzuhandeln
Finanzierung	Käufer muss mehr Eigenmittel einbringen	Maximale Belehnung möglich	Maximale Belehnung möglich

 

So wird der Verkehrswert ermittelt

Beim Hausverkauf erfolgt die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt in der Regel durch einen Makler mit entsprechender Marktkenntnis oder einen anderen Immobiliensachverständigen. Dabei kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz: 

1. Vergleichswertverfahren

 

Beim Vergleichswertverfahren wird Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen. Diese Methode eignet sich besonders gut für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser, weil für diese Objekte meist viele Vergleichsmöglichkeiten bestehen. 

Die heutzutage allgegenwärtige hedonische Methode gehört zu den Vergleichswertverfahren. Dabei wird die zu bewertende Immobilie mit einer grossen Datenbank aus vergangenen Transaktionen verglichen. Mit einem statistischen Verfahren wird der Einfluss einzelner Eigenschaften auf den Gesamtpreis ermittelt. Das macht es möglich, den Verkehrswert einer beliebigen Immobilie aus ihren Eigenschaften herzuleiten. 

2. Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird angewendet, wenn das Objekt Mieteinnahmen erzielt, beispielsweise bei Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Eigentumswohnungen. Der Wert ergibt sich aus den Erträgen, die das Objekt voraussichtlich generieren wird. 

3. Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren, auch Realwert- oder Substanzwertverfahren genannt, wird der Wiederherstellungswert des Gebäudes berechnet, also was es kosten würde, dasselbe Gebäude neu zu errichten, abzüglich der Altersentwertung. 

 

Faktoren, die den Verkehrswert bestimmen 

Der Verkehrswert beim Hausverkauf hängt von zahlreichen Faktoren ab. Dazu gehören unter anderem: 

• Lage: Makrolage (Region, Stadt, Infrastruktur) und Mikrolage (Nachbarschaft, Aussicht, Lärmbelastung)
• Grösse und Zuschnitt: Wohnfläche, Grundstücksgrösse und Grundriss
• Baujahr und Zustand: Alter, Energieeffizienz, Sanierungsbedarf
• Potenzial: Ungenutzte Baulandreserven, Ausbaumöglichkeiten, bei Mietobjekten Potenzial für Mietzinserhöhungen
• Lokale Marktentwicklung: Angebot und Nachfrage in der Region
• Allgemeine Marktentwicklung: Zinsen, Wirtschaftslage
• Rechtliche Aspekte: Denkmalschutz, Wegrecht

Ein realistischer Verkehrswert berücksichtigt alle diese Punkte und liefert somit eine Einschätzung, die sich an den Eigenschaften der Immobilie und am tatsächlichen Marktgeschehen orientiert.

 

Anleitung: So verkaufen Sie zum Verkehrswert

Den genauen Verkehrswert beim Hausverkauf zu kennen, ist der erste Schritt – ihn beim Verkauf auch tatsächlich zu erzielen, erfordert jedoch Strategie, Vorbereitung und Marktkenntnis. Mit den folgenden Schritten gelingt es Ihnen, beim Hausverkauf einen Erlös nahe beim Verkehrswert herauszuholen: 

1. Professionelle Wertermittlung durchführen

Lassen Sie beim Hausverkauf den Verkehrswert Ihrer Immobilie durch einen erfahrenen Makler oder Gutachter bestimmen. Nur eine fundierte Analyse aller wertrelevanten Faktoren – von der Lage über den Zustand bis hin zu regionalen Markttrends – schafft eine realistische Preisgrundlage.

2. Realistischen Angebotspreis festlegen

Setzen Sie den Angebotspreis leicht über dem ermittelten Verkehrswert an. So schaffen Sie Verhandlungsspielraum, ohne potenzielle Käufer abzuschrecken. Ein zu hoher Einstiegspreis kann den Verkaufsprozess unnötig verlängern, während ein zu niedriger Preis ein grosses Risiko von finanziellen Einbussen birgt. 

3. Immobilie optimal präsentieren

Bereiten Sie Ihr Haus für den Verkauf professionell vor:

• Führen Sie kleine Instandhaltungsarbeiten durch.
• Achten Sie auf Sauberkeit, Ordnung und Helligkeit.
• Lassen Sie hochwertige Fotos und Grundrisse erstellen.

Eine überzeugende Präsentation lässt die Immobilie hochwertiger wirken und steigert damit die Bereitschaft der Käufer, den Verkehrswert zu zahlen.
 

4. Zielgruppengerechte Vermarktung starten

Nutzen Sie alle relevanten Kanäle, um Ihre Immobilie sichtbar zu machen – von grossen Immobilienportalen über kleine, lokale Portale bis zum Netzwerk eines Maklers. Ein Makler einem grossen Netzwerk kann Ihre Immobilie gezielt an die richtige Käuferschicht heranführen und damit den Verkauf zum Verkehrswert beschleunigen.

5. Mit Verhandlungsgeschick verkaufen

Bleiben Sie in Preisverhandlungen sachlich und faktenbasiert. Der ermittelte Verkehrswert dient Ihnen als starke Argumentationsgrundlage. Käufer, die den Markt kennen, erkennen den Wert einer professionell bewerteten Immobilie und sind eher bereit, einen angemessenen Preis zu zahlen.

6. Rechtssicheren Verkaufsabschluss vorbereiten

Sobald sich ein Käufer gefunden hat, sorgen Sie für einen klaren Kaufvertrag und eine saubere Übergabe aller Unterlagen (Grundbuchauszug, Baupläne etc.). Eine strukturierte Abwicklung schafft Vertrauen – und ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf zum Verkehrswert.

Tipp: Ein erfahrener Immobilienmakler begleitet Sie durch den gesamten Prozess – von der Bewertung über die Preisstrategie bis hin zum Vertragsabschluss. So stellen Sie sicher, dass Sie den Verkehrswert nicht nur kennen, sondern auch tatsächlich erzielen.

 

Wann der Verkaufspreis beim Hausverkauf vom Verkehrswert abweicht

Auch wenn der Verkehrswert beim Hausverkauf als objektive Grundlage für die Preisfindung dient, liegt der tatsächlich erzielte Verkaufspreis in der Praxis nicht immer exakt auf diesem Niveau. Der Markt ist dynamisch – Emotionen, Timing und wirtschaftliche Rahmenbedingungen können den Preis beim Hausverkauf nach oben oder unten beeinflussen.

1. Abweichungen durch Angebot und Nachfrage

In einer Hochpreisphase mit starker Nachfrage – etwa in beliebten Stadtregionen oder bei knappem Wohnraum – kann der Verkaufspreis beim Hausverkauf über dem Verkehrswert liegen. Käufer sind bereit, mehr zu zahlen, um sich ein begehrtes Objekt zu sichern. Umgekehrt kann in einer Marktschwäche oder bei hoher Zinsbelastung der erzielbare Preis unter dem Verkehrswert liegen, weil weniger Interessenten aktiv sind. 

2. Emotionale Faktoren bei Käufern

Der Verkehrswert basiert auf objektiven Kriterien – Käuferentscheidungen oft nicht. Wenn jemand eine emotionale Bindung zu einer Immobilie aufbaut, beispielsweise durch Lage, Architektur oder persönliche Erinnerungen, kann dies zu höheren Geboten führen. Fehlen solche Emotionen, oder wirken Mängel stärker als sie tatsächlich sind, kann der Preis entsprechend sinken. 

3. Zeitpunkt des Verkaufs

Der Verkaufszeitpunkt spielt eine zentrale Rolle. In wirtschaftlich stabilen Phasen, bei niedrigen Zinsen oder steigender Nachfrage ist es einfacher, Preise auf oder über dem Verkehrswert zu erzielen. Wer jedoch in einer ungünstigen Marktphase verkaufen muss – etwa bei steigenden Zinsen oder saisonal schwächerer Nachfrage – muss oft Preisabschläge in Kauf nehmen.

4. Zustand und Präsentation der Immobilie

Selbst wenn der Verkehrswert korrekt berechnet wurde, kann eine unvorteilhafte Präsentation den Preis drücken. Mangelnde Pflege, veraltete Ausstattung oder schlechte Fotos mindern den ersten Eindruck. Umgekehrt kann ein gepflegter Zustand und professionelles Home Staging dazu beitragen, den Verkehrswert zu übertreffen.

5. Verhandlungsgeschick und Strategie

Schließlich hängt der Verkaufspreis auch vom Verhandlungsgeschick ab. Ein erfahrener Makler weiß, wie man den Verkehrswert überzeugend begründet, die Preisstrategie gezielt einsetzt und das Optimum aus den Kaufverhandlungen herausholt.

6. Zeitdruck

Wenn ein Verkäufer schnell verkaufen muss – etwa wegen eines Umzugs, einer Trennung, Erbschaft oder einem finanziellen Engpass – bleibt meist weniger Spielraum für Preisverhandlungen. In solchen Fällen liegt der erzielte Verkaufspreis häufig unter dem Verkehrswert, da man keine Zeit hat, lange über den Preis zu verhandeln und eher bereit ist, das erstbeste Angebot anzunehmen. 

Umgekehrt kann auch auf der Käuferseite Zeitdruck entstehen: Wenn Interessenten dringend ein neues Zuhause suchen oder sich auf ein bestimmtes Objekt fixiert haben, sind sie oft bereit, über dem Verkehrswert zu zahlen, um den Zuschlag zu erhalten.

Ein geplanter, gut vorbereiteter Verkauf ohne Zeitdruck erhöht die Chancen, den vollen Verkehrswert oder sogar mehr zu erzielen. Daher lohnt es sich, einen Hausverkauf frühzeitig zu planen.