Wer in der Schweiz ein Haus verkauft und einen Immobilienmakler beauftragt, sieht sich unweigerlich mit der Frage konfrontiert: Wie hoch ist die übliche Maklerprovision – und ist sie angemessen? Die Antwort darauf ist weniger eindeutig, als viele Eigentümer vermuten. Denn anders als in manchen Nachbarländern gibt es in der Schweiz keine gesetzlich vorgeschriebenen Provisionssätze. Alles ist verhandelbar, und genau darin liegt für Verkäufer sowohl eine Chance als auch ein Risiko.
Dieser Artikel verschafft Ihnen einen umfassenden Überblick über die aktuelle Provisionslandschaft in der Schweiz, erklärt die rechtlichen Rahmenbedingungen und zeigt auf, welche Alternativen zum klassischen Provisionsmodell existieren – damit Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie eine fundierte Entscheidung treffen können.
So hoch ist die übliche Maklerprovision beim Hausverkauf
Prozentuale Richtwerte nach Objekttyp
Die Maklerprovision in der Schweiz wird in aller Regel als Prozentsatz des erzielten Verkaufspreises berechnet. Da keine gesetzlichen Vorgaben existieren, haben sich in der Praxis folgende Richtwerte etabliert:
Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen: Für den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung liegt die übliche Maklerprovision zwischen 2 % und 3 % des Verkaufspreises. Bei einem Verkaufspreis von CHF 1'000'000 entspricht das einer Provision von CHF 20'000 bis CHF 30'000 – ein erheblicher Kostenfaktor, der die Nettorendite des Verkaufs deutlich beeinflusst.
Mehrfamilienhäuser: Für Renditeimmobilien wie Mehrfamilienhäuser sind die Provisionen tendenziell etwas niedriger und bewegen sich typischerweise zwischen 1,5 % und 2 % des Verkaufspreises. Dies erklärt sich durch die höheren Verkaufssummen, die auch bei einem niedrigeren Prozentsatz zu einem attraktiven Maklerhonorar führen.
Spezialimmobilien und besondere Objekte: Bei aussergewöhnlichen Liegenschaften – sehr grosse, sehr kleine oder schwer vermarktbare Objekte – kann die Provision stärker variieren und in Einzelfällen zwischen 1 % und 5 % liegen.
Konkrete Zahlenbeispiele
Um die finanziellen Auswirkungen greifbar zu machen, hier einige Rechenbeispiele:
- Eigentumswohnung mit Verkaufspreis CHF 1'000'000: Bei einer Provision von 2,5 % fallen Maklerkosten von CHF 25'000 an.
- Einfamilienhaus mit Verkaufspreis CHF 1'200'000: Bei einer Provision von 2,5 % belaufen sich die Kosten auf CHF 30'000.
- Villa oder Luxusobjekt mit Verkaufspreis CHF 3'000'000: Selbst bei einem Provisionssatz von nur 2 % sind CHF 60'000 fällig.
Als Faustregel gilt: Je höher der Verkaufspreis, desto niedriger fällt der prozentuale Provisionssatz in der Regel aus. Dennoch steigen die absoluten Kosten bei hochpreisigen Immobilien erheblich an.
Rechtliche Grundlagen: Was das Gesetz zur Maklerprovision sagt
Der Maklervertrag nach Schweizer Obligationenrecht
Die rechtliche Basis für die Maklerprovision in der Schweiz bildet der Maklervertrag gemäss Art. 412 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts (OR). Das Gesetz regelt die grundlegenden Prinzipien, lässt aber bei der konkreten Ausgestaltung – insbesondere bei der Provisionshöhe – bewusst Spielraum für individuelle Vereinbarungen.
Ein zentrales Merkmal des Schweizer Maklerrechts ist das Erfolgsprinzip: Der Makler hat grundsätzlich nur dann Anspruch auf seine Provision, wenn der Kaufvertrag tatsächlich aufgrund seiner Vermittlungstätigkeit zustande kommt. Wird die Immobilie nicht verkauft, wird in der Regel auch keine Provision fällig – sofern im Maklervertrag nichts anderes vereinbart wurde.
Schutz vor überhöhten Provisionen (Art. 417 OR)
Obwohl die Provisionshöhe frei verhandelbar ist, hat der Gesetzgeber eine Schutzmassnahme vorgesehen: Gemäss Art. 417 OR kann ein Gericht auf Antrag des Verkäufers eine unverhältnismässig hohe Maklerprovision auf einen angemessenen Betrag herabsetzen. Dabei orientiert sich die Beurteilung an den ortsüblichen Ansätzen und der Verhältnismässigkeit des Honorars zur erbrachten Leistung. Ein kantonaler Steuerentscheid bewertete beispielsweise einen Provisionssatz von 3,4 % noch als ortsüblich.
Schriftlichkeit und vertragliche Klarheit
Der Maklervertrag kann grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Aus Beweisgründen und zur Vermeidung späterer Streitigkeiten ist jedoch dringend zu empfehlen, sämtliche Konditionen schriftlich festzuhalten. Dazu gehören insbesondere die Provisionshöhe, der Leistungsumfang, allfällige Zusatzkosten, die Vertragslaufzeit und die Kündigungsbedingungen.
Wer bezahlt die Maklerprovision?
Das Bestellerprinzip in der Schweiz
In der Schweiz gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen. In der Praxis ist es bei Hausverkäufen fast immer der Verkäufer, der den Makler engagiert und folglich die Provision trägt. Der Käufer hat in diesem Fall keine Verpflichtung, dem Makler eine Vergütung zu zahlen.
Nur in Ausnahmefällen – wenn ein Käufer einen Makler gezielt mit der Suche nach einer passenden Immobilie beauftragt – kann auch der Käufer provisionspflichtig werden.
Doppelmäkelei: Was ist erlaubt und was nicht?
Eine Besonderheit des Schweizer Maklerrechts betrifft die Doppelmäkelei. Gemäss Art. 415 OR darf ein Makler grundsätzlich nicht gleichzeitig von Verkäufer und Käufer eine Provision verlangen. Eine Ausnahme besteht nur bei der sogenannten Nachweismäkelei, wenn der Makler beiden Parteien lediglich den Kontakt nachweist und beide Seiten über das Doppelmandat informiert sind und diesem zustimmen.
Steuerliche Absetzbarkeit
Ein häufig übersehener Aspekt: Die Maklerprovision kann in vielen Kantonen bei der Grundstückgewinnsteuer als Aufwendung geltend gemacht werden. Das reduziert den steuerbaren Gewinn und damit die Steuerlast. Die genauen Regelungen unterscheiden sich von Kanton zu Kanton, weshalb eine Abklärung mit einem Steuerberater empfehlenswert ist.
Zusätzliche Kosten neben der Provision
Die Maklerprovision ist nicht immer die einzige Kostenstelle. Je nach Maklervertrag können zusätzliche Aufwendungen hinzukommen, die gesondert in Rechnung gestellt werden:
- Werbe- und Insertionskosten: Kosten für die Erstellung und Schaltung von Inseraten auf Immobilienportalen, in Printmedien oder über andere Kanäle.
- Exposé-Erstellung: Professionelle Fotografie, Drohnenaufnahmen, virtuelle Rundgänge und hochwertiges Verkaufsdossier.
- Reisekosten und Spesen: Fahrtkosten zu Besichtigungen, Notarterminen und Besprechungen.
- Immobilienbewertung: Kosten für eine professionelle Schätzung, sofern diese nicht im Leistungsumfang enthalten ist.
Achten Sie bei der Unterzeichnung des Maklervertrags darauf, ob diese Zusatzleistungen im Provisionshonorar inbegriffen sind oder separat abgerechnet werden. Ein Kostendach für zusätzliche Ausgaben kann dabei für Klarheit sorgen. Wichtig: Vertragliche Zusatzkosten wie etwa für die Exposé-Erstellung können auch dann geschuldet sein, wenn der Verkauf nicht zustande kommt – im Gegensatz zur Provision, die nur bei Erfolg fällig wird.
So verhandeln Sie die Maklerprovision richtig
Mehrere Offerten einholen
Holen Sie grundsätzlich Angebote von mindestens drei bis vier verschiedenen Maklerbüros ein, bevor Sie sich entscheiden. Vergleichen Sie dabei nicht nur den Provisionssatz, sondern vor allem das Gesamtpaket: Welche Leistungen sind inkludiert? Wie wird die Immobilie vermarktet? Welche Erfahrung hat der Makler in Ihrer Region?
Exklusivvertrag als Verhandlungsinstrument
Viele Makler zeigen sich beim Honorar verhandlungsbereit, wenn Sie im Gegenzug einen Exklusivvertrag anbieten. Ein Exklusivmandat bedeutet, dass Sie während der Vertragslaufzeit keinen weiteren Makler beauftragen. Das gibt dem Makler Planungssicherheit und kann Ihnen einen günstigeren Provisionssatz einbringen.
Leistung und Preis ins Verhältnis setzen
Eine niedrige Provision ist nicht automatisch das beste Angebot. Ein erfahrener Makler, der den lokalen Markt kennt, professionell vermarktet und geschickt verhandelt, kann einen höheren Verkaufspreis erzielen – und damit die Provision mehr als ausgleichen. Umgekehrt kann ein günstiger Makler, der wenig Engagement zeigt, dazu führen, dass Sie am Ende unter dem erzielbaren Preis verkaufen.
Festpreismodell statt prozentuale Provision: Die moderne Alternative
Wie funktioniert das Festpreismodell?
Neben dem klassischen Provisionsmodell hat sich in der Schweiz eine Alternative etabliert: das Festpreismodell. Anbieter wie Neho arbeiten nicht mit einer prozentualen Provision, sondern mit einem fixen Honorar von CHF 12'000 – unabhängig vom Verkaufspreis der Immobilie. Dieser Festpreis deckt den gesamten Verkaufsprozess ab, von der professionellen Bewertung über die Vermarktung auf mehr als 30 Immobilienportalen bis hin zur Begleitung beim Notariatsprozess.
Warum das Festpreismodell für viele Verkäufer sinnvoll ist
Der Vorteil liegt auf der Hand: Bei einer Immobilie mit einem Verkaufspreis von CHF 1'000'000 sparen Sie mit einem Festpreis von CHF 12'000 gegenüber einer herkömmlichen Provision von 2,5 % (CHF 25'000) rund CHF 13'000. Bei hochpreisigeren Objekten steigt diese Ersparnis proportional an. Ein weiterer wesentlicher Vorteil ist die Transparenz: Sie wissen von Beginn an exakt, welche Kosten auf Sie zukommen, ohne versteckte Zusatzgebühren befürchten zu müssen. Bei Neho sind Spesen wie Reise- und Insertionskosten im Festpreis bereits enthalten.
Gleichzeitig müssen Sie auf nichts verzichten: Die Makler bei Neho verfügen über langjährige Erfahrung im Immobilienbereich und kombinieren lokale Marktkenntnis mit modernen Technologien. Der Verkaufsprozess wird durch digitale Tools effizienter gestaltet – von virtuellen Besichtigungen bis hin zu einer Onlineplattform mit detaillierten Verkaufsstatistiken.
Hausverkauf ohne Makler: Lohnt sich das?
Manche Eigentümer erwägen, den Verkauf ohne professionelle Unterstützung durchzuführen, um die Maklerprovision komplett einzusparen. Dieser Weg kann in bestimmten Situationen funktionieren, bringt aber erhebliche Herausforderungen mit sich.
Der Immobilienverkauf umfasst zahlreiche Aufgaben: realistische Preisfestlegung, professionelle Vermarktung, Koordination und Durchführung von Besichtigungen, Prüfung der finanziellen Bonität potenzieller Käufer, Verhandlungen und schliesslich die Abwicklung des notariellen Kaufvertrags. All das erfordert Fachwissen, Erfahrung und vor allem Zeit.
Wer sich den Aufwand eines Privatverkaufs nicht zutraut, aber dennoch die hohe prozentuale Provision vermeiden möchte, findet im Festpreismodell einen sinnvollen Mittelweg: professionelle Unterstützung zu einem klar definierten, fairen Preis.
