Wie entsteht eine Steuerersparnis durch den Immobilienkauf?
Die Steuerersparnis durch einen Immobilienkauf ist eines der meistdiskutierten Themen der Schweizer Eigenheimfinanzierung. Das Steuersystem bis Ende 2028 funktioniert nach einem Gegenrechnungsprinzip: Eigentümer müssen den Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern, dürfen aber im Gegenzug Schuldzinsen, Unterhaltskosten und Versicherungsprämien abziehen. Sind die Abzüge höher als der Eigenmietwert, ergibt sich eine Nettosteuerersparnis; im umgekehrten Fall eine Mehrbelastung.
Die steuerlichen Abzüge im Detail (bis Ende 2028)
Schuldzinsabzug
Hypothekarzinsen können vollständig vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Bei einer Hypothek von CHF 800'000 und einem Zinssatz von 1,5 Prozent beträgt der jährliche Abzug CHF 12'000. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent ergibt sich eine Steuerersparnis von CHF 3'600 pro Jahr.
Unterhaltskosten
Werterhaltende Investitionen – Malerarbeiten, Sanitärreparaturen, Fensterersatz, Heizungswartung – können als Liegenschaftsunterhalt vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Eigentümer haben die Wahl zwischen dem effektiven Aufwand und einem Pauschalabzug (typischerweise 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts, je nach Alter der Liegenschaft). In Jahren mit grösseren Renovationen empfiehlt sich der effektive Abzug; in normalen Jahren die Pauschale.
Säule 3a bei indirekter Amortisation
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie den Amortisationsbetrag nicht an die Bank, sondern in die Säule 3a ein. Die Einzahlungen (maximal CHF 7'258 pro Jahr mit Pensionskasse) sind vollständig vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig. Gleichzeitig bleibt die Hypothek unverändert hoch, sodass der Schuldzinsabzug erhalten bleibt. Dieser doppelte Steuerabzug ist die grösste Steuerersparnis durch den Immobilienkauf und beläuft sich über 15 Jahre auf CHF 20'000 bis 35'000, je nach Grenzsteuersatz.
Der Eigenmietwert als Gegenposition
Der Eigenmietwert – die fiktive Miete, die Eigentümer als Einkommen versteuern müssen – beträgt je nach Kanton 60 bis 70 Prozent der Marktmiete. Bei einem Haus mit einer Marktmiete von CHF 3'000 pro Monat entspricht das einem Eigenmietwert von rund CHF 24'000 pro Jahr. Dieser Betrag erhöht das steuerbare Einkommen und reduziert die Steuerersparnis durch die Abzüge.
Die Nettosteuerersparnis ergibt sich aus der Rechnung: Schuldzinsabzug + Unterhaltskosten + Säule-3a-Abzug – Eigenmietwert. Bei hohen Hypothekarzinsen und grösseren Renovationen ist diese Rechnung positiv; bei tiefen Zinsen und geringem Unterhalt kann der Eigenmietwert die Abzüge übersteigen – und der Immobilienkauf wird steuerlich zum Nachteil.
Ab 2029: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Der Bundesrat hat das Datum auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Ab dann gilt: Kein Eigenmietwert mehr auf dem Hauptwohnsitz. Kein Schuldzinsabzug mehr für Selbstnutzer (Ausnahme: degressive Sonderregelung für Erstkäufer während 10 Jahren – CHF 10'000 im ersten Jahr für Ehepaare, CHF 5'000 für Einzelpersonen, danach jährlich abnehmend). Kein Unterhaltskostenabzug mehr bei der direkten Bundessteuer. Kantonal können Abzüge für energetische Sanierungen je nach Kanton bestehen bleiben.
Für die Steuerersparnis durch Immobilienkauf bedeutet das: Der doppelte Steuerabzug (Schuldzinsen plus Säule 3a) entfällt grösstenteils. Die Säule-3a-Einzahlung bleibt weiterhin abzugsfähig – aber der Schuldzinsabzug fällt weg. Pensionierte mit abbezahltem Eigenheim profitieren am stärksten: Sie verlieren den Eigenmietwert als steuerbare Einkommensposition (Ersparnis CHF 3'000 bis 8'000 pro Jahr), ohne dafür Abzüge zu verlieren.
Rechenbeispiel: Steuerersparnis konkret
Familie Müller kauft ein Haus für CHF 1'000'000 mit einer Hypothek von CHF 800'000 (Zins 1,5 Prozent). Der Eigenmietwert beträgt CHF 20'000 pro Jahr. Die Steuerersparnis setzt sich wie folgt zusammen: Schuldzinsabzug CHF 12'000, Pauschalabzug Unterhalt CHF 4'000, Säule-3a-Einzahlung (indirekte Amortisation) CHF 7'258. Die Abzüge total: CHF 23'258. Abzüglich Eigenmietwert CHF 20'000 ergibt sich ein Nettoabzug von CHF 3'258. Bei einem Grenzsteuersatz von 32 Prozent spart Familie Müller CHF 1'043 pro Jahr an Steuern – plus CHF 2'323 für die 3a-Einzahlung (die auch ohne Immobilie möglich wäre, aber durch die indirekte Amortisation zusätzlich motiviert ist). In Jahren mit grösseren Renovationen steigt die Ersparnis deutlich: CHF 30'000 Renovationskosten ergeben bei 32 Prozent Grenzsteuersatz CHF 9'600 zusätzliche Steuerersparnis.
Fazit
Die Steuerersparnis durch Immobilienkauf ist bis Ende 2028 über den Schuldzinsabzug, die Unterhaltskosten und die Säule 3a erheblich – insbesondere bei indirekter Amortisation. Ab 2029 ändert sich das System grundlegend: Der Eigenmietwert fällt weg, aber auch die meisten Abzüge. Nutzen Sie die verbleibenden Jahre, um grössere Renovationen steuerlich optimal zu platzieren, und lassen Sie die Auswirkungen des Systemwechsels auf Ihre persönliche Situation von einem Steuerberater durchrechnen.
