Welche Arten von Immobilien-Schätzungen gibt es?
Schätzungen von Immobilien gibt es in der Schweiz in verschiedenen Formen, die sich in Aufwand, Kosten, Genauigkeit und Rechtsverbindlichkeit deutlich unterscheiden. Wer die Unterschiede kennt, wählt die richtige Schätzung für seinen Zweck – und vermeidet unnötige Kosten ebenso wie unzureichende Bewertungen.
Die vier Stufen der Immobilien-Schätzung
Online-Schätzung
Die Online-Schätzung ist die einfachste und günstigste Form der Immobilienbewertung – sie ist kostenlos und in wenigen Minuten verfügbar. Sie basiert auf der hedonischen Methode und vergleicht die Immobilie mit Transaktionsdaten. Die Genauigkeit liegt bei Standardobjekten in urbanen Gebieten bei 5 bis 10 Prozent, bei Spezialimmobilien oder ländlichen Objekten kann die Abweichung 15 Prozent oder mehr betragen. Online-Schätzungen werden von keiner offiziellen Stelle als verbindliche Grundlage anerkannt.
Bankschätzung
Banken führen im Rahmen der Hypothekenvergabe eine eigene Schätzung durch – häufig rein hedonisch, ohne Besichtigung vor Ort. Die Bankschätzung ist konservativ, weil die Bank ihr Kreditrisiko minimieren will. Der Bankschätzwert liegt deshalb oft unter dem tatsächlichen Marktwert. Für die Hypothekenvergabe ist die Bankschätzung massgebend; als Verkaufsgrundlage ist sie nicht geeignet. Kosten: CHF 0 bis 500.
Maklerbewertung
Ein erfahrener Makler besichtigt die Immobilie vor Ort, kennt den lokalen Markt und kann die aktuelle Nachfragesituation einschätzen. Die Maklerbewertung ist praxisnah und oft erstaunlich präzise. Der Makler ist jedoch nicht unabhängig – er hat ein geschäftliches Interesse am Bewertungsergebnis. Als Grundlage für einen Verkauf ist die Maklerschätzung ein guter Ausgangspunkt; für rechtsverbindliche Zwecke reicht sie nicht. Kosten: CHF 0 bis 800.
Professionelles Gutachten
Das Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen (SIV, SEK/SVIT) ist die umfassendste und zuverlässigste Form der Immobilien-Schätzung. Der Gutachter besichtigt das Objekt, analysiert alle Unterlagen, wendet mehrere Bewertungsmethoden an und erstellt ein dokumentiertes Gutachten. Die Genauigkeit liegt bei plus/minus 3 bis 5 Prozent. Das Gutachten wird von Banken, Gerichten und Steuerbehörden anerkannt. Kosten: CHF 1'000 bis 5'000.
Welche Schätzung für welchen Zweck?
Für eine erste Orientierung – etwa um zu prüfen, ob ein Verkauf finanziell sinnvoll wäre – genügt die kostenlose Online-Schätzung. Für die Hypothekenverhandlung erstellt die Bank ihre eigene Schätzung. Vor einem Verkauf empfiehlt sich eine Maklerbewertung oder ein Kurzgutachten, um den Angebotspreis fundiert festzulegen. Bei Erbschaften, Scheidungen, steuerlichen Anfechtungen und gerichtlichen Verfahren ist ein Vollgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen erforderlich.
Häufige Irrtümer bei Immobilien-Schätzungen
Ein verbreiteter Irrtum ist die Annahme, dass verschiedene Schätzungen denselben Wert ergeben müssen. In der Praxis liefern verschiedene Methoden und Bewerter fast immer leicht unterschiedliche Ergebnisse. Eine Bandbreite von plus/minus 5 bis 10 Prozent ist normal und kein Zeichen mangelnder Qualität. Misstrauisch sollten Sie werden, wenn eine Schätzung deutlich über oder unter den anderen liegt – dann ist die Methode oder die Motivation des Bewerters zu hinterfragen.
Ein weiterer Irrtum betrifft den Steuerwert: Viele Eigentümer halten den amtlichen Steuerwert für den Marktwert. Der Steuerwert liegt jedoch in den meisten Kantonen bei 70 bis 100 Prozent des Verkehrswerts und ist als Verkaufsgrundlage nicht geeignet.
Fazit
Schätzungen von Immobilien gibt es in verschiedenen Stufen – von der kostenlosen Online-Schätzung bis zum Vollgutachten. Die richtige Wahl hängt vom Zweck ab: Wer nur eine Grössenordnung braucht, kommt mit einem Online-Tool aus. Wer einen verbindlichen Wert für Verkauf, Erbschaft oder Recht benötigt, investiert in ein professionelles Gutachten. In jedem Fall gilt: Vergleichen Sie mehrere Schätzungen und hinterfragen Sie Ergebnisse, die deutlich von der Bandbreite abweichen.
