Was ist die Residualwertmethode?
Die Residualwertmethode wird verwendet, um den Wert von Grundstücken zu ermitteln, auf denen etwas gebaut werden soll. Sie basiert auf einem einfachen Prinzip:
Wert des Grundstücks = Marktwert nach Fertigstellung – Gesamtkosten der Investition
Anders ausgedrückt: Man beginnt mit dem geschätzten Marktwert des fertiggestellten Projekts und zieht sämtliche zur Realisierung erforderlichen Kosten ab (Baukosten, Honorare, Nebenkosten usw.). Der verbleibende Betrag entspricht dem Grundstückswert.
Diese Methode ermöglicht somit eine fundierte Einschätzung des Grundstückswerts unter Berücksichtigung der Projektkosten – als Grundlage für einen marktgerechten und begründbaren Verkaufspreis.
Ein praktisches Beispiel
Sie besitzen ein Grundstück, auf dem ein Mehrfamilienhaus errichtet werden kann:
- Geschätzter Marktwert des fertigen Projekts: 2,5 Mio. CHF
- Gesamtkosten der Projektrealisierung: 1,8 Mio. CHF
Residualwert des Grundstücks = 2,5 Mio. – 1,8 Mio. = 700'000 CHF
Nutzen der Residualwertmethode
Die Residualwertmethode dient nicht nur der Bewertung eines Grundstücks bei einem bereits bekannten Projekt. Sie kann auch für folgende Zwecke eingesetzt werden:
1. Wirtschaftliche Machbarkeit eines Projekts prüfen
Ein Bauträger oder Investor kann mithilfe der Residualwertmethode vorab klären, ob ein Bauvorhaben rentabel ist. Durch die Modellierung der Baukosten, Betriebskosten und erwarteten Erträge (Verkaufserlöse oder Mieteinnahmen) lässt sich feststellen, ob das Projekt eine ausreichende Marge verspricht.
2. Den maximalen Kaufpreis für ein Grundstück bestimmen
Für Kaufinteressenten dient die Methode dazu, den maximalen Preis zu berechnen, den sie für ein Grundstück zahlen können, damit das Projekt noch rentabel ist. Das sichert die Investition ab und bietet eine fundierte Basis für Preisverhandlungen.
3. Szenarien gemäss lokaler Bauvorschriften simulieren
Je nach den Vorschriften am Standort (z. B. Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer, zulässige Höhe, Nutzungsart etc.) kann ein Grundstück unterschiedlich entwickelt werden: als Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnungen oder Gewerbeflächen. Die Anwendung der Residualwertmethode auf verschiedene Entwicklungsszenarien hilft, das wirtschaftlich sinnvollste Projekt zu identifizieren – oder jenes, das den Grundstückswert am meisten einschränkt. Das ist nicht nur für Entwickler nützlich, sondern auch für Gemeinden im Rahmen der Stadtplanung.
Warum sollte man einen Experten für die Immobilienbewertung hinzuziehen?
Die Residualwertmethode ist ein leistungsstarkes Instrument, hängt jedoch stark ab von:
- den lokalen Bauvorschriften
- realistischen Kostenannahmen
- fundierter Marktkenntnis
Daher ist es sehr empfehlenswert, einen Immobilienexperten beizuziehen, um Fehleinschätzungen zu vermeiden und den Wert Ihres Grundstücks zu maximieren.
