Die Frage nach der Entwicklung der Hypothekenzinsen beschäftigt Eigenheimbesitzer, angehende Käufer und Immobilieninvestoren gleichermassen. Nach den turbulenten Jahren mit rasanten Zinsanstiegen ab 2022 und der anschliessenden Korrektur nach unten hat sich das Schweizer Zinsumfeld im Jahr 2025 deutlich beruhigt. Doch wie geht es 2026 weiter? Dieser Artikel liefert Ihnen eine fundierte Einordnung der aktuellen Prognosen, erklärt die massgeblichen Einflussfaktoren und zeigt auf, welche strategischen Überlegungen sich für Ihre persönliche Hypothekenplanung ableiten lassen.
Ausgangslage: Wo stehen die Hypothekenzinsen Anfang 2026?
Um die Prognose für die kommenden Monate einzuordnen, lohnt sich zunächst ein Blick auf die aktuelle Zinssituation. Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei exakt 0,0 %. Die Schweizerische Nationalbank hat dieses Niveau an ihren letzten beiden geldpolitischen Lagebeurteilungen – im September und Dezember 2025 – bestätigt.
Für die verschiedenen Hypothekarprodukte ergibt sich per Anfang 2026 folgendes Bild: 5-jährige Festhypotheken werden zu Richtzinsen zwischen rund 1,1 % und 1,55 % angeboten, während 10-jährige Festhypotheken sich in einer Bandbreite von etwa 1,5 % bis 2,0 % bewegen. Bei SARON-Hypotheken liegt der Basiszinssatz nahe null, wobei die Banken eine individuelle Marge von circa 0,7 % bis 1,3 % aufschlagen.
Diese Werte stehen in deutlichem Kontrast zu den Höchstständen von 2022 und 2023, als 10-jährige Festhypotheken zeitweise über 3 % notierten. Die markante Zinswende nach unten wurde durch die fünf aufeinanderfolgenden Leitzinssenkungen der SNB zwischen März 2024 und Juni 2025 ermöglicht – eine der schnellsten geldpolitischen Lockerungszyklen in der jüngeren Schweizer Geschichte.
Die Geldpolitik der SNB: Der zentrale Einflussfaktor
Die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank bleibt der mit Abstand wichtigste Treiber für die Hypothekenzinsentwicklung in der Schweiz. Die Frage, ob und wann die SNB ihren Leitzins erneut anpasst, bestimmt massgeblich, wohin sich die Zinsen bewegen.
Leitzins bleibt voraussichtlich bei 0 %
Der breite Konsens unter Schweizer Banken und Finanzexperten ist klar: Die SNB dürfte ihren Leitzins über das gesamte Jahr 2026 bei 0 % belassen. Dieses Szenario wird unter anderem von UBS, ZKB, LUKB, BEKB und der Hypothekarbank Lenzburg als Basisprognose vertreten. Auch die Zinsterminmärkte und Bloomberg-Prognosen deuten auf stabile Leitzinsen hin.
Die Gründe dafür sind einleuchtend: Die Inflation liegt mit rund 0,3 % deutlich innerhalb des SNB-Zielbandes von 0 bis 2 %. Gleichzeitig bleibt das Wirtschaftswachstum mit prognostizierten 0,9 bis 1,3 % für 2026 unter dem langfristigen Potenzial. In diesem Umfeld besteht weder Anlass für Zinserhöhungen noch für eine weitere Lockerung. Die SNB selbst hat signalisiert, dass die Hürde für eine Rückkehr zu Negativzinsen hoch sei.
Negativzinsen – ein Risikoszenario
Während die meisten Prognosen von einer Nullzinsphase ausgehen, gibt es einzelne Stimmen, die eine Rückkehr zu negativen Leitzinsen nicht vollständig ausschliessen. Die Schwyzer Kantonalbank etwa rechnet in ihrem Szenario mit einem negativen Leitzins im Verlauf von 2026. Als mögliche Auslöser werden ein weiterer Rückgang der Inflation in deflationäres Terrain, eine unerwartet starke Aufwertung des Schweizer Frankens oder eine deutliche Verschlechterung der globalen Konjunktur genannt.
Dieses Szenario ist jedoch klar die Minderheitsmeinung. Die SNB hat mehrfach betont, die Negativzinsphase möglichst vermeiden zu wollen. Für die grosse Mehrheit der Marktteilnehmer bleibt das Basisszenario eines stabilen Leitzinses von 0 % über 2026 hinweg intakt.
Prognose für SARON-Hypotheken
Da SARON-Hypotheken direkt an den gleichnamigen Geldmarktzinssatz gekoppelt sind, folgen sie den Leitzinsentscheidungen der SNB mit nur geringer Verzögerung. Der SARON selbst liegt aktuell leicht unter null und bewegt sich damit sehr nahe am Leitzins.
Für Hypothekarnehmer mit einer SARON-Hypothek bedeutet das: Solange die SNB ihren Leitzins bei 0 % belässt, bleibt der variable Zinsanteil auf dem heutigen Niveau stabil. Die Gesamtkosten einer SARON-Hypothek setzen sich aus dem aufgezinsten SARON und der individuellen Bankmarge zusammen, was aktuell Gesamtzinsen von rund 0,7 % bis 1,3 % ergibt.
MoneyPark konstatiert, dass bei SARON-Hypotheken der Zinsboden bereits erreicht scheint. Auch UBS erwartet eine Seitwärtsbewegung bei den SARON-basierten Zinsen. Für Eigentümer mit bestehender SARON-Finanzierung sind das grundsätzlich gute Nachrichten: Die laufenden Kosten bleiben kalkulierbar und auf tiefem Niveau.
Prognose für Festhypotheken
Die Zinsentwicklung bei Festhypotheken folgt einer anderen Logik als bei SARON-Produkten. Festhypothekenzinsen orientieren sich nicht direkt am Leitzins, sondern an den Renditen am Kapitalmarkt – insbesondere an den Swap-Sätzen und den Renditen von Schweizer Staatsanleihen. Diese Kapitalmarktzinsen reflektieren die Erwartungen der Marktteilnehmer über die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung und Inflation.
Kurzfristige Laufzeiten (2 bis 5 Jahre)
Bei kurz- und mittelfristigen Festhypotheken rechnen die meisten Experten mit einer weitgehend stabilen Entwicklung. Da diese Laufzeiten stärker vom aktuellen Leitzins beeinflusst werden, dürfte die Nullzinspolitik der SNB hier als stabilisierender Faktor wirken. MoneyPark sieht bei kurz- und mittelfristigen Laufzeiten den Boden als bereits erreicht an.
Langfristige Laufzeiten (10 bis 15 Jahre)
Bei längeren Laufzeiten zeichnet sich ein differenzierteres Bild ab. Die LUKB prognostiziert für den 10-Jahres-Swap-Satz einen moderaten Anstieg von aktuell 0,55 % auf 0,80 % innerhalb der nächsten zwölf Monate. Dies würde sich in leicht höheren Zinsen für langfristige Festhypotheken niederschlagen.
Gleichzeitig sieht MoneyPark bei langfristigen Festhypotheken noch geringes Potenzial für leicht tiefere Zinsen bis Mitte 2026, sofern sich die Nullzinsphase im ersten Quartal manifestiert. Diese scheinbar widersprüchlichen Einschätzungen verdeutlichen, dass die Bandbreite möglicher Entwicklungen bei längeren Laufzeiten grösser ist als bei kurzfristigen Produkten.
Insgesamt dürften allfällige Bewegungen bei den Festhypothekenzinsen moderat ausfallen. Die meisten Prognosen gehen von einer Bandbreite aus, die maximal 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte um das aktuelle Niveau schwankt.
Welche Faktoren die Zinsentwicklung 2026 beeinflussen
Die Hypothekenzinsprognose für 2026 hängt von einem komplexen Zusammenspiel verschiedener Faktoren ab, die weit über die reine Geldpolitik hinausgehen.
Inflation und Preisstabilität
Die Inflation ist der Fixstern der SNB-Geldpolitik. Mit einer bedingten Inflationsprognose von 0,3 % für 2026 und 0,6 % für 2027 bewegt sich die Teuerung komfortabel innerhalb des Zielbandes. Solange dies der Fall ist, besteht kein Handlungsdruck für Zinsanpassungen. Allerdings mahnen Experten zur Vorsicht: Sollte die Inflation weiter Richtung null oder gar in negatives Terrain fallen, könnte die SNB gezwungen sein, geldpolitisch nachzulegen.
Schweizer Konjunktur
Die Schweizer Wirtschaft befindet sich in einer Phase gedämpften Wachstums. Das BIP schrumpfte im dritten Quartal 2025, primär bedingt durch Schwankungen in der Pharmaindustrie und die Auswirkungen der US-Zollpolitik. Für 2026 liegen die Wachstumsprognosen zwischen 0,9 % (UBS, SECO) und 1,3 % (LUKB). Die Arbeitslosigkeit hat zuletzt zugenommen, und die SNB selbst erwartet einen weiteren Anstieg.
Dieses verhaltene Wachstumsbild stützt die Erwartung tiefer Zinsen. Solange die Konjunktur nicht deutlich anzieht, fehlt ein wesentlicher Impuls für steigende Kapitalmarktzinsen – und damit für höhere Festhypothekenzinsen.
Geopolitik und internationales Umfeld
Die US-Zollpolitik, geopolitische Spannungen und die wirtschaftliche Entwicklung in der EU und den USA sind Faktoren, die sich der direkten Kontrolle der Schweizer Geldpolitik entziehen, aber erheblichen Einfluss ausüben. Eine Verbesserung des internationalen Umfelds könnte zu leicht steigenden Kapitalmarktzinsen führen, während eine Eskalation der geopolitischen Risiken den Schweizer Franken als sicheren Hafen stärken und den Zinsdruck nach unten verstärken würde.
Frankenstärke
Der Schweizer Franken tendiert gegenüber Euro und US-Dollar weiterhin zur Stärke. Ein aufwertender Franken wirkt über günstigere Importpreise deflationär und kann die SNB unter Druck setzen, expansiver zu agieren – was im Extremfall sogar Negativzinsen wieder auf den Plan rufen könnte.
Strategische Überlegungen für Hypothekarnehmer
Die aktuelle Zinsprognose hat direkte Konsequenzen für die strategische Ausrichtung Ihrer Hypothekarfinanzierung. Einige Aspekte verdienen besondere Beachtung.
SARON oder Festhypothek?
Im aktuellen Umfeld bieten SARON-Hypotheken die tiefsten absoluten Zinskosten. Historische Langzeitstudien zeigen zudem, dass Geldmarkthypotheken über lange Zeiträume hinweg günstiger waren als Festhypotheken. Wer Schwankungen tolerieren kann und über finanzielle Reserven verfügt, profitiert aktuell von einer SARON-Finanzierung.
Gleichzeitig befinden sich die Festhypothekenzinsen im historischen Vergleich auf sehr attraktivem Niveau. Wer Planungssicherheit priorisiert, findet bei Laufzeiten von 5 bis 10 Jahren derzeit ausgesprochen günstige Konditionen, die sich langfristig fixieren lassen. Ein Blick zurück zeigt, dass 10-jährige Festhypotheken vor nur zwei Jahren noch mehr als doppelt so teuer waren.
Tranchierung als Risikomanagement
Eine bewährte Strategie besteht darin, die Hypothek in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Produkttypen aufzuteilen. So lässt sich das Zinsänderungsrisiko über die Zeit verteilen. Eine Kombination aus einer SARON-Tranche für maximale Flexibilität und einer Festzins-Tranche für Budgetsicherheit kann in vielen Fällen sinnvoll sein.
Forward-Hypotheken zur Absicherung
Steht die Erneuerung Ihrer Hypothek in den kommenden 12 bis 24 Monaten an, bieten Forward-Hypotheken die Möglichkeit, das heutige Zinsniveau bereits jetzt zu sichern. Dafür wird ein Forward-Aufschlag fällig, der sich über die gesamte Laufzeit verteilt. Angesichts der Prognose, dass die Zinsen eher stabil bleiben oder nur leicht steigen dürften, sollte der Aufschlag sorgfältig gegen das tatsächliche Zinsrisiko abgewogen werden.
Anbietervergleich nicht vernachlässigen
Ein Aspekt, der in der Diskussion über Zinsprognosen oft untergeht: Die Unterschiede zwischen den einzelnen Hypothekaranbietern sind erheblich. Bei über 100 Anbietern im Schweizer Markt können die Zinsunterschiede für ein und dasselbe Produkt mehrere Zehntelprozentpunkte betragen. Ein strukturierter Vergleich – sei es über unabhängige Vermittler oder Online-Vergleichsportale – lohnt sich in jedem Zinsumfeld.
Fazit: Stabiles Zinsumfeld mit begrenzten Risiken
Die Prognose für die Hypothekenzinsen 2026 in der Schweiz lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Es bleibt voraussichtlich ruhig. Der SNB-Leitzins dürfte bei 0 % verharren, SARON-Hypotheken bleiben günstig, und Festhypotheken bewegen sich weiterhin auf historisch attraktivem Niveau mit allenfalls leichten Schwankungen nach oben oder unten.
Für Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer ergibt sich daraus ein insgesamt günstiges Umfeld für Finanzierungsentscheide. Die grössten Risiken für diese Prognose liegen in unerwarteten geopolitischen Verwerfungen, einer Deflationsspirale mit möglicher Rückkehr zu Negativzinsen oder einer unerwartet raschen konjunkturellen Erholung in Europa, die die Kapitalmarktzinsen nach oben treiben könnte.
Wer seine Hypothekarstrategie in diesem Umfeld klug ausrichtet – mit einem fundierten Anbietervergleich, einer auf die persönliche Risikobereitschaft abgestimmten Produktwahl und dem richtigen Timing bei der Verlängerung –, kann die aktuelle Phase tiefer Zinsen optimal nutzen.
