Was ist der Pflichtteil und warum ist er beim Hausverkauf relevant?
Der Pflichtteil ist der gesetzlich garantierte Mindestanteil am Nachlass, der bestimmten Erben (Nachkommen und Ehepartner) zusteht und vom Erblasser nicht entzogen werden kann. Der Pflichtteil ist beim Hausverkauf zu Lebzeiten relevant, weil eine Veräusserung der Immobilie – insbesondere an Familienangehörige unter dem Marktwert – die Pflichtteile der übrigen Erben verletzen kann.
Seit der Erbrechtsrevision vom 1. Januar 2023 sind die Pflichtteile in der Schweiz reduziert worden. Der Pflichtteil der Nachkommen beträgt neu die Hälfte (statt drei Viertel) des gesetzlichen Erbanspruchs. Der Pflichtteil des Ehegatten bleibt unverändert bei der Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs. Eltern haben seit 2023 keinen Pflichtteil mehr. Die frei verfügbare Quote – der Teil des Nachlasses, über den der Erblasser frei bestimmen kann – ist damit deutlich grösser geworden.
Wann verletzt ein Hausverkauf zu Lebzeiten den Pflichtteil?
Ein Hausverkauf zu Lebzeiten an einen Dritten zum Marktpreis ist erbrechtlich unproblematisch: Der Verkaufserlös tritt an die Stelle der Immobilie und gehört zum Nachlass. Die Pflichtteile bleiben gewahrt, weil der Vermögenswert erhalten bleibt – er hat lediglich die Form gewechselt.
Problematisch wird es, wenn die Immobilie unter dem Marktwert verkauft wird – typischerweise an ein Kind oder einen Angehörigen. Der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem tatsächlich bezahlten Preis gilt als gemischte Schenkung: Der bezahlte Teil ist ein Verkauf, der geschenkte Teil ist ein Erbvorbezug oder eine Schenkung. Diese Schenkung wird bei der Erbteilung an den Erbteil des Begünstigten angerechnet (Art. 626 ZGB). Übersteigt die Schenkung die frei verfügbare Quote und den Erbteil des Begünstigten, können die anderen pflichtteilsgeschützten Erben eine Herabsetzungsklage erheben (Art. 522 ff. ZGB).
Rechenbeispiel
Ein Elternteil verkauft sein Haus (Verkehrswert CHF 1'200'000) zu Lebzeiten an eines von drei Kindern für CHF 700'000. Die gemischte Schenkung beträgt CHF 500'000. Bei einem Nachlass von insgesamt CHF 1'500'000 (inklusive dem angerechneten Schenkungswert) und drei gleichberechtigten Kindern beträgt der gesetzliche Erbanspruch pro Kind CHF 500'000. Der Pflichtteil (Hälfte) beträgt CHF 250'000 pro Kind. Das begünstigte Kind hat bereits CHF 500'000 als Schenkung erhalten – die beiden anderen Kinder erhalten aus dem verbleibenden Nachlass je CHF 500'000, und der Pflichtteil ist gewahrt. Wäre das Haus dagegen für nur CHF 300'000 verkauft worden (Schenkung CHF 900'000), könnte der Pflichtteil der anderen Kinder verletzt sein – abhängig von der Grösse des Gesamtnachlasses.
Nutzniessung und Wohnrecht als Alternative
Eine häufig genutzte Alternative zum Verkauf unter dem Marktwert ist die Übertragung des Eigentums an ein Kind mit gleichzeitiger Einräumung einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts zugunsten des Elternteils. Die Nutzniessung wird im Grundbuch eingetragen und mindert den Verkehrswert der Immobilie – sie wird bei der Erbschaftsberechnung berücksichtigt. Dieses Modell ermöglicht es dem Elternteil, im Haus wohnen zu bleiben, und regelt gleichzeitig die Nachfolge.
Verjährung der Herabsetzungsklage
Die Herabsetzungsklage verjährt ein Jahr nach dem Zeitpunkt, in dem die Erben vom pflichtteilsverletzenden Sachverhalt Kenntnis erlangt haben, spätestens aber zehn Jahre nach dem Tod des Erblassers. Zu Lebzeiten des Erblassers kann die Herabsetzungsklage nicht erhoben werden – die Pflichtteile können erst nach dem Tod geltend gemacht werden. Das bedeutet: Ein Hausverkauf zu Lebzeiten kann nicht sofort angefochten werden, aber die anderen Erben können nach dem Tod die Herabsetzung verlangen.
Tipps für die Praxis
Lassen Sie die Immobilie vor einem Verkauf zu Lebzeiten professionell bewerten – so wissen Sie, ob eine Pflichtteilsverletzung droht. Besprechen Sie die Übertragung offen mit allen Beteiligten – Transparenz vermeidet Konflikte nach dem Erbfall. Erwägen Sie einen Erbvertrag, in dem alle Erben der Übertragung zustimmen – so ist die Vereinbarung bindend. Und ziehen Sie einen Notar oder Erbrechtsanwalt bei, um die steuerlichen und erbrechtlichen Konsequenzen durchzurechnen.
Fazit
Der Pflichtteil schützt gesetzliche Erben auch bei einem Hausverkauf zu Lebzeiten. Wird die Immobilie unter dem Marktwert veräussert, kann eine gemischte Schenkung vorliegen, die den Pflichtteil der übrigen Erben verletzt. Seit der Erbrechtsrevision 2023 ist die frei verfügbare Quote grösser – der Gestaltungsspielraum ist gestiegen. Eine professionelle Bewertung, offene Kommunikation und ein Erbvertrag sind die besten Instrumente, um Pflichtteilskonflikte beim Hausverkauf zu Lebzeiten zu vermeiden.
