Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist in der Schweiz ein formalisierter Prozess, der zwingend eine öffentliche Beurkundung durch eine Notarin oder einen Notar erfordert. Im Kanton Graubünden regelt die kantonale Gebührenverordnung präzise, wie hoch die Notariatsgebühren bei Immobiliengeschäften ausfallen – und wer sie bezahlt. In diesem Artikel geben wir einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Bestimmungen für Immobilienverkäufer und -käufer.
1. Grundlagen der Gebührenpflicht
Die Notariatsgebühren beinhalten im Kanton Graubünden nicht nur die Beurkundung selbst, sondern auch die Vorbereitung der Urkunde, die Beratung sowie die Ausfertigung in der erforderlichen Anzahl. Zusätzlich können Auslagen und die gesetzliche Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt werden.
Die Notariatsgebühren werden im Kanton Graubünden grundsätzlich solidarisch von allen Urkundsbeteiligten geschuldet, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
2. Sicherstellung und Abbruch des Geschäfts
Noch bevor das Geschäft abgeschlossen wird, darf der Notar einen Vorschuss auf die Notariatsgebühren und Auslagen verlangen. Sollte es nicht zur Beurkundung kommen, darf der Notar im Kanton Graubünden dennoch Notariatsgebühren für den Aufwand zur Vorbereitung der Urkunde erheben.
3. Gebühren bei Eigentumsübertragungen
Die mit Abstand häufigste Amtshandlung im Immobilienbereich ist die Beurkundung von Kaufverträgen.
Im Kanton Graubünden betragen die Notariatsgebühren für eine Eigentumsübertragung:
- 1‰ (Promille) der Vertragssumme (mindestens 100 CHF, höchstens 15'000 CHF)
Beispiel: Bei einem Immobilienverkauf für CHF 800’000.– betragen die Notariatsgebühren im Kanton Graubünden CHF 800.
4. Weitere gebührenpflichtige Geschäfte im Sachenrecht
Die Gebührenordnung sieht ähnliche Tarife vor für:
- Vertragsübernahme oder -eintritt: 1‰
- Begründung von Stockwerkeigentum: 1‰
- Änderung von Eigentumsverhältnissen durch Realteilung oder Umwandlung von Miteigentum: je 1‰
- Einräumung von Dienstbarkeiten oder Baurechten: Notariatsgebühren von 100-1000 CHF, bei bestimmtem Vertragswert 1‰
- Grundpfandrechte: 1‰ der Pfandsumme
Im Kanton Graubünden gilt für die meisten Notariatsgebühren ein Mindestbetrag von CHF 100 CHF und ein Maximalbetrag von CHF 15’000.
5. Zuschläge und Sonderfälle
In gewissen Situationen können im Kanton Graubünden neben den Notariatsgebühren Zusatzkosten entstehen:
- Fremdsprachige Urkunden: Führen zu höheren Notariatsgebühren, da oft ein Übersetzer beigezogen werden muss.
- Beurkundung ausserhalb des Amtslokals oder mit erhöhtem Beratungsbedarf kann ebenfalls zu Mehraufwand führen und einen Zuschlag nach Zeitaufwand rechtfertigen.
- Wird eine bereits vorbereitete Urkunde durch die Notariatsperson überprüft oder angepasst, kann ein Zuschlag zur regulären Beurkundungsgebühr erhoben werden.
6. Wer bezahlt im Kanton Graubünden die Notariatsgebühren?
Ohne abweichende Vereinbarung gilt die Solidarhaftung aller Parteien. Es ist allerdings möglich, im Kaufvertrag abweichende Regelungen zu treffen und z.B. eine der Parteien von der Solidarhaftung auszunehmen.
7. Notariatsgebühren im Kanton Graubünden anfechten
Falls eine Partei mit der Gebührenverfügung der Notarin oder des Notars nicht einverstanden ist, kann sie innert 30 Tagen Beschwerde bei der Notariatskommission einlegen. Auf Wunsch beider Seiten kann auch der Präsident der Notariatskommission die endgültige Festsetzung der Notariatsgebühren übernehmen.
8. Gebührenerlass aus Billigkeitsgründen
In Ausnahmefällen – etwa bei bedürftigen Personen oder gemeinnützigen Institutionen – können die Notariatsgebühren im Kanton Graubünden ganz oder teilweise erlassen werden.
Fazit
Die Gebührenordnung des Kantons Graubünden stellt sicher, dass Notariatstätigkeiten transparent und nachvollziehbar abgerechnet werden. Für Käufer und Verkäufer von Immobilien bedeutet das Planbarkeit – allerdings auch die Notwendigkeit, sich im Vorfeld über die genauen Kosten zu informieren.
Wer einen Immobilienverkauf plant, sollte die Notariatsgebühren als festen Bestandteil der Nebenkosten einkalkulieren. Bei einem typischen Verkauf zwischen CHF 500’000.– und 1 Million bewegen sich die Notariatsgebühren im Kanton Graubünden zwischen 500 CHF und 1’000 CHF. Für komplexere Fälle oder umfangreiche Beurkundungen können aber auch höhere Beträge fällig werden.
