Wann sind Mietzinsanpassungen zulässig?
Mietzinsanpassungen in der Schweiz sind kein freies Ermessen des Vermieters. Das Mietrecht (Art. 269 ff. OR) regelt präzise, wann und in welchem Umfang der Mietzins erhöht oder gesenkt werden darf. Das zentrale Instrument ist der hypothekarische Referenzzinssatz – ein Durchschnittszinssatz aller ausstehenden Hypotheken in der Schweiz, der vom Bundesamt für Wohnungswesen vierteljährlich publiziert wird. Daneben spielen die Teuerung (gemessen am Landesindex der Konsumentenpreise) und die allgemeinen Kostensteigerungen eine Rolle.
Der Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent und wurde per 2. September 2026 unverändert bestätigt. Jede Veränderung löst Anpassungsrechte aus – sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Allerdings erfolgen Mietzinsanpassungen nie automatisch: Beide Seiten müssen aktiv werden.
Mietzinserhöhung durch den Vermieter
Der Vermieter darf den Nettomietzins erhöhen, wenn der Referenzzinssatz gestiegen ist (rund 3 Prozent Aufschlag pro 0,25-Prozentpunkt-Erhöhung), die Teuerung zugenommen hat (40 Prozent der LIK-Veränderung seit der letzten Anpassung dürfen überwälzt werden) oder die allgemeinen Kostensteigerungen einen pauschalen Aufschlag rechtfertigen (üblicherweise 0,5 Prozent pro Jahr).
Die Erhöhung muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf dem amtlichen Formular des Kantons mitgeteilt werden. Die Mitteilung muss die Begründung nachvollziehbar darlegen – welcher Faktor die Erhöhung auslöst und wie die Berechnung aussieht. Fehlt das amtliche Formular oder ist die Begründung unvollständig, ist die Erhöhung anfechtbar.
Zusätzlich darf der Vermieter den Mietzins erhöhen, wenn er wertvermehrende Investitionen getätigt hat (etwa eine Küchenerneuerung, einen Balkonanbau oder eine energetische Sanierung). Die Mietzinserhöhung für den wertvermehrenden Anteil wird auf die Nutzungsdauer der Investition abgeschrieben und mit dem Referenzzinssatz plus 0,5 Prozent verzinst.
Mietzinssenkung: So fordern Mieter ihr Recht ein
Mieter haben Anspruch auf eine Mietzinssenkung, wenn der Referenzzinssatz seit der letzten Festsetzung des Mietzinses gesunken ist. Pro Senkung um 0,25 Prozentpunkte besteht ein Anspruch auf rund 2,91 Prozent Reduktion des Nettomietzinses. Der Vermieter darf aufgelaufene Teuerung und Kostensteigerungen gegenrechnen – der Nettoanspruch fällt deshalb oft tiefer aus als der Bruttoanspruch.
Wichtig: Die Senkung erfolgt nicht automatisch. Der Mieter muss ein schriftliches Senkungsbegehren an den Vermieter richten. Viele berechtigte Mieter unterlassen dies – Schätzungen gehen davon aus, dass über die Hälfte aller berechtigten Senkungsbegehren nie gestellt werden. Das entspricht einem jährlichen Sparpotenzial von mehreren hundert Franken, das ungenutzt bleibt.
Ein Rechenbeispiel: Ihr Mietvertrag basiert auf einem Referenzzinssatz von 1,75 Prozent. Der aktuelle Referenzzinssatz beträgt 1,25 Prozent – 2 Schritte à 0,25 Prozentpunkte. Der Bruttoanspruch beträgt 2 × 2,91 Prozent = 5,82 Prozent. Abzüglich aufgelaufener Teuerung (angenommen 3,5 Prozent brutto, davon 40 Prozent = 1,4 Prozent) und Kostensteigerungen (angenommen 1,0 Prozent) beträgt der Nettoanspruch 5,82 – 1,4 – 1,0 = 3,42 Prozent. Bei einer Nettomiete von CHF 2'000 pro Monat entspricht das einer Senkung von CHF 68 pro Monat oder CHF 821 pro Jahr.
Formvorschriften bei Mietzinsanpassungen
Die Formvorschriften sind bei Mietzinsanpassungen streng und schützen den Mieter. Jede Mietzinserhöhung muss auf dem amtlichen Formular des Kantons erfolgen – ein normaler Brief reicht nicht. Das Formular muss die Begründung, den alten und den neuen Mietzins sowie den Hinweis auf das Anfechtungsrecht enthalten. Die Mitteilung muss rechtzeitig erfolgen – mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist. Verstösse gegen die Formvorschriften machen die Erhöhung anfechtbar und in vielen Fällen unwirksam.
Für Senkungsbegehren des Mieters gibt es keine Formvorschrift – ein einfacher Brief oder eine E-Mail reicht. Es empfiehlt sich aber, das Begehren per Einschreiben zu senden, um den Zugang nachweisen zu können.
Mietzinsanpassung bei Neuvermietung
Bei einem Mieterwechsel kann der Vermieter den Mietzins grundsätzlich frei auf Marktniveau festsetzen. Die Orts- und Quartierüblichkeit bildet die Obergrenze. In Kantonen mit Formularpflicht (unter anderem Zürich, Zug, Fribourg) muss der Vermieter dem neuen Mieter den bisherigen Mietzins offenlegen. Der neue Mieter kann den Anfangsmietzins innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn er ihn für missbräuchlich hält.
Fazit
Mietzinsanpassungen in der Schweiz folgen klaren Regeln: Der Referenzzinssatz, die Teuerung und die Kostensteigerungen bestimmen den Rahmen. Vermieter müssen Erhöhungen formgerecht auf dem amtlichen Formular kommunizieren; Mieter müssen Senkungen aktiv beantragen. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag: Basiert Ihre Miete auf einem höheren Referenzzinssatz als dem aktuellen 1,25 Prozent, haben Sie wahrscheinlich Anspruch auf eine Senkung – ein Begehren, das sich finanziell lohnt.
