Warum müssen Vermieter den Mietzins korrekt kalkulieren?
Einen Mietzins zu kalkulieren ist in der Schweiz mehr als eine betriebswirtschaftliche Übung. Das Schweizer Mietrecht setzt dem Vermieter Grenzen: Ein Mietzins darf nicht missbräuchlich sein (Art. 269 OR), und bei einer Anfechtung durch den Mieter muss der Vermieter nachweisen, dass der Mietzins angemessen ist. Wer den Mietzins korrekt kalkuliert, schützt sich vor erfolgreichen Anfechtungen und stellt gleichzeitig sicher, dass die Immobilie eine nachhaltige Rendite abwirft.
Kostenmiete: Kalkulation auf Basis der Anlagekosten
Die Kostenmiete – auch Nettorenditenrechnung genannt – ist die strengste Kalkulationsmethode. Sie berechnet den maximal zulässigen Mietzins auf Basis der Anlagekosten der Immobilie. Die Formel: Die Nettomieteinnahmen dürfen dem Vermieter höchstens eine Nettorendite von 0,5 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz auf das eingesetzte Eigenkapital einbringen. Bei einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent ergibt sich eine maximal zulässige Nettorendite von 1,75 Prozent.
Zu den Anlagekosten gehören der Kaufpreis der Liegenschaft (oder die Erstellungskosten bei Neubauten) sowie wertvermehrende Investitionen. Abzuziehen sind Abschreibungen und Amortisationen. Die kalkulierten Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten werden dem Mietzins zugeschlagen.
Marktmiete: Kalkulation nach Orts- und Quartierüblichkeit
In der Praxis kalkulieren viele Vermieter den Mietzins nach der Marktmiete – also auf Basis der Mieten, die für vergleichbare Objekte in der gleichen Lage verlangt werden. Dieser Ansatz ist einfacher und marktnaher als die Kostenmiete. Das Mietrecht erlaubt diesen Ansatz ausdrücklich: Ein Mietzins ist dann nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mieten liegt.
Für die Kalkulation recherchieren Vermieter die aktuellen Angebotsmieten vergleichbarer Wohnungen auf Immobilienportalen, ziehen hedonische Mietschätzungen hinzu und berücksichtigen den Zustand, Ausbaustandard und allfällige Besonderheiten der eigenen Wohnung. Bei einer Neuvermiettung – also wenn der Mieter wechselt – kann der Mietzins frei auf Marktniveau festgesetzt werden, sofern er die Orts- und Quartierüblichkeit nicht offensichtlich übersteigt.
Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten
Beim Mietzins kalkulieren müssen die Nebenkosten separat berücksichtigt werden. In der Schweiz werden Heizung, Warmwasser, Wasser/Abwasser, Hauswartung, Lift, Treppenhausreinigung und allenfalls TV/Internet als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt. Die Abrechnung erfolgt entweder als Akontobeitrag mit jährlicher Abrechnung oder als Pauschale.
Die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Versicherung, Unterhalt, Rücklagen) werden bei der Kostenmiete dem Bruttomietzins zugeschlagen. In der Praxis rechnen Vermieter mit Bewirtschaftungskosten von 15 bis 25 Prozent der Bruttomieteinnahmen – abhängig vom Alter und Zustand der Liegenschaft.
Mietzins nach Renovation kalkulieren
Nach einer Renovation darf der Vermieter den Mietzins für den wertvermehrenden Anteil der Investition erhöhen. Rein werterhaltende Massnahmen (Ersatz von Gleichwertigem) berechtigen nicht zur Mietzinserhöhung. Die Unterscheidung zwischen werterhaltend und wertvermehrend ist in der Praxis oft strittig. Als Faustregel gilt: 50 bis 70 Prozent einer umfassenden Sanierung werden als wertvermehrend anerkannt. Der Vermieter darf eine angemessene Verzinsung und Amortisation des wertvermehrenden Anteils auf den Mietzins aufschlagen.
Mietzins bei Neuvermietung strategisch kalkulieren
Bei einem Mieterwechsel können Vermieter den Mietzins grundsätzlich frei auf Marktniveau festsetzen – eine Gelegenheit, die Miete an die aktuelle Marktsituation anzupassen. Die Kalkulation sollte in dieser Situation sowohl die Kostenmiete (Obergrenze) als auch den Marktvergleich (Positionierung) berücksichtigen. Liegt der kalkulierte Kostenmietzins über dem Marktniveau, ist der Markt die Grenze – kein Mieter zahlt mehr als vergleichbare Wohnungen kosten. Liegt er darunter, haben Sie Spielraum nach oben. Setzen Sie den Mietzins bei Neuvermietung realistisch, aber nicht zu aggressiv an: Ein leicht unter dem Maximum liegender Mietzins verkürzt die Leerdauer, senkt das Anfechtungsrisiko und zieht qualitativ bessere Mieter an.
Fazit
Einen Mietzins korrekt zu kalkulieren schützt Vermieter vor Anfechtungen und stellt eine nachhaltige Rendite sicher. Die Kostenmiete definiert die Obergrenze auf Basis der Anlagekosten und des Referenzzinssatzes; die Marktmiete orientiert sich an vergleichbaren Objekten in der Umgebung. In der Praxis empfiehlt es sich, beide Ansätze zu berechnen und den Mietzins so festzusetzen, dass er sowohl marktkonform als auch mietrechtlich vertretbar ist.
